记者|孙梅欣
2月25日，春节后北京首场土地拍卖会上，位于大兴区的两宗住宅混合公建限竞房地块，最终被中海地产和金地商置两家拍得，成为农历年后首批在北京土拍市场落子的房企。
其中，大兴区瀛海镇地块率先出让，该地块规划建设面积17.7万平方米，起拍价36.5亿元。经过38轮角逐，最终中海地产以44.4亿元价格拿下该幅地块，溢价率21.64%，最高销售单价5.7884万元/平方米。
随后出让的大兴区黄村镇地块，在2月22日已经获得4轮报价，这幅建设用地3.49万平方米，规划建设面积9.43万平方米的地块，在17轮报价后，被金地商置以24.6亿元获得，溢价率17.14%，最高销售单价也控制在5.8万元/平方米的水平。
受到北京大兴机场通航在即和城南发展计划的拉动，大兴区域也成为土地市场的热点。从当天参与土拍的企业来看，包括中海、金地商置、金地、旭辉、保利、电建+山西建设、城建+招商联合体等品牌房企都加入了竞争。两幅地块20%左右的地块溢价率，也处于较为合理的范围内。
值得注意的是，加上上述两幅出让地块，北京全市出让的限竞房地块已经超过90块。今年1月中旬有机构统计，北京限竞房面积累计已达839万平方米，按70-90平方米/套的面积计算，北京已经出让成交的土地预计将建成7-8万套限竞房。合硕机构首席分析师郭毅早前接受采访时曾测算，北京市场目前背负的限竞房库存，静态去化周期超过82个月。
如此高位的库存量，是否能够被市场接受，仍然是一大问题。2月中旬，位于北京西四环的限竞房世茂国风长安入市，1000多组意向购房人当日摇号选600多套房源，成为春节后市场最为抢手的限竞房项目。
尽管如此，市场对于限竞房的接受度仍然不容乐观，有业内人士认为，世茂国风项目顺利去化一方面由于这批房源均为小户型总价较低，另一方面，项目位置算是已出让限竞地块中区位优势最好的之一，因此获得市场较高认可度。但从整体市场而言，限竞房的去化仍不容乐观。
《证券日报》报道称，目前北京限竞房楼盘面临同质化严重，区域扎堆供应，部分区域入市房源超过3000套，市场竞争激烈，库存供大于求，导致项目入市低开低走，部分项目只能保持30%—40%的去化水平，2018年全年限竞房只能达到30%的网签率。
对于参与房企而言，由于竞限房库存大导致去化难度增加，资金会进一步占用，为加速回款只能降价促销，压缩利润率。
这也使得今年以来全国土地拍卖市场出现进一步分化。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，今年全国50个热点城市卖地金额为4577.4亿，较2018年同期下降17.4%。同时，50个城市中有40个都出现了溢价率下降，热点城市溢价率基本在10%左右，土地市场退烧明显。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企目前对一二线城市的住宅拿地积极性依然较高，但随着楼市进入调整期，导致房企整体拿地意愿不强烈，加之信托等资金监管严格，导致房企对高价地块的获取保持谨慎态势。
另一方面，尽管房企今年以来资金来源较去年相对放松，但和早前宽松态势相比，还是处于紧缩状态，加上一二线市场的入市门槛依然严苛，因此房企对非优质地块的获取积极性降低。以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。
值得注意是，近期部分中西部城市的楼面地价呈现上涨态势。中原地产统计数据显示，西安、太原、菏泽、沧州、兰州、张家口等城市土地出让的楼面地价，同期涨幅都超过100%的水平。其中太原涨幅达到421%，是今年以来土地单价涨幅最明显的城市，沧州涨幅也达到370%，兰州、西安分别达到156%和110%。
从去年下半年起，品牌房企便加快了进入中西部市场的速度。去年11月底，富力一口气拿下太原7幅地块。今年1月太原年内首场土拍会上，就吸引了金茂、金地、万科、华润等头部房企参与，最终中国铁建以24.7亿元的价格创下全市地价新高。
无独有偶，兰州今年1月的首场土拍会上，就有18幅地块入市，仅1月就出让了38幅地块。而在西安，克而瑞1月统计的全市土地销售金额达到151亿元，位居全国第四位，出让经营性用地至少26宗。
融创、保利、绿地等头部房企早前已经先后进入中西部城市，阳光城去年在重庆、延安、西昌等城市也陆续拿地，碧桂园、恒大在中西部也几乎重仓了约一半的土地储备。
今年1月，新兴房企弘阳也首次进入西安。可以预见，在传统一二线市场日趋严苛的当下，中西部市场正成为房企新的着力点。
