文|价值联城
住房租赁市场历来是房地产市场的组成部分且将成为重要的组成部分之一。2018年作为住房租赁市场发展关键的一年，租赁市场得到快速发展的同时也出现了一些值得思考的新情况。
为全面、准确监测住房租赁市场发展状况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心等组成的上海住房租赁监测办公室联合发布了《2018年上海市住房租赁市场发展报告》。
本报告利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据，研究分析了对2018年上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状，并对全年的租赁市场状况进行了分析。全年监测成交租赁住房样本约26万套（间），租赁住房建筑面积约1400万平方米。
一、2018年上海市住房租赁市场交易状况
2018年，上海市住房租赁市场成交呈现前低后高的态势，租赁市场供求总体平衡。从监测到租赁住房成交的区域结构看，租赁住房成交主要集中在中心城区，其中浦东新区租赁成交量接近全市的四成，其次是徐汇、闵行、普陀等区租赁成交占比在10%-20%之间，其他区域成交占比均低于5%。租赁住房户型以中小套型为主。
2018年上海市住房租赁成交户型占比
数据来源：联城行
二、上海市住房租赁价格状况
本报告采用特征价格模型，以季度为周期，构建了全市、环线、区、板块四个系列的租赁价格指数。以2016年第4季度为基期，基期价格指数为1000点。数据显示，2018年住房租赁价格总体先升后稳，前三季度持续上涨，至第四季度回落，全年租赁价格指数上涨4.6%。
上海市住房租赁价格指数（2016年第4季度~2018年第4季度）
数据来源：联城行
具体到区域市场租赁指数来看，2018年第4季度，所有区域的指数都出现不同程度的下跌。但与去年第四季度比较，同比仍有一定的上涨。除崇明区下降外，其他区域指数都同比上涨，同比涨幅最高未超10%。
2018年上海市各区住房租赁价格指数走势
数据来源：联城行
2018年全市平均单位标准租金为64.7元/㎡·月。从第一季度的63.7元/㎡·月上涨到第三季度的最高达到66.1元/㎡·月，第四季度租金价格出现回落，下跌至65.1元/㎡·月。区域租金价格水平分化明显，中心城区租金价格稳步上升同时抗跌性较好，外围区域波动性较明显。
2018年上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)
数据来源：联城行
板块租金价格水平在由内向外租金递减过程中，也有不少租金水平递减较慢，甚至明显高于周边板块的情况，主要表现在外环附近交通便捷度和生活配套成熟度的板块，如九亭和江川路板块。
三、上海住房租售比与租赁成交活跃度情况
2018年上海全市住房租售比均值为1.50%，全市各区域间的租售比差异不大，由内向外呈现U型态势。全年租售比上涨显著，主要是房价2018年出现下滑，但是租金上涨明显。其中，第三、四季度全市租售比出现较大幅度增长，到2018年第四季度的租售比达到全年峰值，为1.57%。
2018年上海市租售比走势
数据来源：联城行
2018年上海有租赁活跃的小区占比为29.2%，相较2017年降低了3%。从环线来看，2018年活跃度自内向外依次降低，内环内活跃小区占比最高达到41.8%。从板块来看，洋泾、古北、七宝、塘桥、花木等板块租赁最为活跃。总体表现为社区越成熟，租赁需求越活跃。
四、上海集中式长租公寓市场状况
上海集中式长租公寓价格水平在一二季度价格出现下滑，这是由于长租公寓在今年上半年以外围区域租赁为主，拉低了平均价格，而随着传统租房旺季毕业季的到来，租赁价格在今年三季度迎来一次大幅度上升，涨幅为12.8%。进入四季度后，由于长租公寓暴雷事件时有发生，加之为冲刺年底指标及缓解紧张的资金链，长租公寓优惠力度加大，导致年底租金价格出现小幅回落，租赁价格再次下跌到3860元/平方米.月。
上海市集中式长租公寓租金价格走势（一居）（单位：元/月）
数据来源：联城行
五、上海市住房租赁市场的展望
“十九大”报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这就意味着租赁市场会保持持续发展。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，都是科学住房观念的一个重要环节，有助于避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。从租赁市场发展的大趋势来看，2019年后续政策将倾向于以鼓励和引导为主。
因此，对2019年租赁市场总体研判有如下几点：
一是住房租赁市场政策持续利好。2019年仍会不断完善租赁法律、法规和政策促进住房租赁市场平稳健康发展。
二是租赁市场供求关系、价格会进一步趋稳，保持合理化水平。随新生代理念的转变，市场上对机构经营的中高端租赁住房需求也将会进一步的增加，预计2019年，租赁市场的供求关系仍将保持稳定。
租赁指数还会出现阶段性小幅上升，会有一些季节因素影响的波动，但总体将保持平稳。根据联城行市场研究团队对于租金价格走势的趋势判断，采用时间序列预测模型然后调研租赁市场的未来的预期，综合判断未来一年租金涨幅在2-4%之间。
数据来源：联城行
