文｜蔡攀攀
2月14日，龙岗区城市更新局就《关于规范龙岗区政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的通知》（以下简称“通知”）公开征求意见。
《通知》对涉及公共利益用地的城市更新单元的开发效率和进度提出了要求。提出，对于涉及区一级政府及以上考核任务并需按规定时间节点提供公共利益用地的已列入计划城市更新单元，如未能按期提供政府急需的公共利益用地，可由辖区街道办申请开展城市更新单元拆除范围调整，将政府急需的公共利益用地调出城市更新拆除范围。
这一通知的出台，其实是针对，在全市推行“公共利益用地”与“更新片区或项目”实施捆绑后，公共利益用地仍不能快速落地这一问题提出的解决方案。
公共利益用地”与“城市更新”实施捆绑
回到2018年4月17日，龙岗发布《关于规范龙岗区城市更新单元捆绑公共利益用地工作的通知》（深龙城更〔2018〕23号），首次提出将城市更新和公共利益用地进行捆绑，在当时，这为促进公共利益用地的快速落地提供了新方法。
将城市更新和公共利益用地进行捆绑，具体来说，是基于公共利益用地难以落实、拟进行拆除重建类城市更新的片区合法用地比例不足的客观情况，结合土地整备实施模式，借助市场手段，将“公共利益用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑。
随后，这种模式迅速在全市范围内得到推广。2018年5月17日，深圳市规划国土委就《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》（征求意见稿），公开征求意见，在全市范围内推行将“公共利益用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑。
11月21日，深圳市规土委经市政府同意再次对这一规定进行完善和补充。提出，如果在更新区域内无法解决公共利益用地，可实现较远距离（同一行政辖区）的公共利益用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施 。
“捆绑”后再遇城市更新“老问题”
众所周知，城市更新项目的实施涉及权利人搬迁补偿安置问题，项目持续时间长，涉及主体多，利益纠纷也多。
部分开发商对项目投入不足，甚至存在投机心理，囤压项目，或者在容积率等指标上希望争取更多的空间，故意拖慢改造进度。
部分权利人补偿预期过高，存在“漫天要价”的情况。这些都导致深圳城市更新项目进展呈现“立项多，实施少”的现状。
而公共利益用地与城市更新项目捆绑的初衷，是为解决公共利益用地不足的现状，同时解决城市更新项目合法用地比例不足的问题，加快城市更新进程。本是一举两得的事情，但是在推进过程中，还是遇到了上文提到的城市更新项目实施中的老问题。
此次《关于规范龙岗区政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的通知》，从开发主体和利益人主体两个方面提出解决方案。
属于权利人坚持明显高于市场拆赔标准诉求，导致未能按期提供政府急需公共利益用地的，可开展城市更新单元拆除范围调整。即开发主体，不再因为个别权利人明显高于市场拆赔标准诉求，而影响整体项目的推进。
另外还提到，调整后的土地移交率需与原城市更新单元计划批准时对应的土地移交率相等，也就是开放主体无偿移交给政府，用于城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等用地不可减少。
属于意向开发单位态度消极、不作为等主观原因，导致未能按期提供政府急需公共利益用地的，可按程序取消计划或重新选择意向开发单位。这也表明，继去年11月份，龙岗开展城市单元清理工作后，再次对城市更新项目的时效性进行强调。
去年11月30日，龙岗区城市更新局发布《关于开展龙岗区城市更新单元计划清理工作的公告》，提出龙岗区城市更新局将对区域内的52个城市更新单元分批分类开展计划清理工作。
并于两个月后，2019年1月23日，龙岗区城市更新局发布意见稿《关于开展龙岗区城市更新计划清理工作的处理意见》。《处理意见》对清理工作做了具体的规定，提出对拟清理的城市更新单元进行限期整改，整改期限内未完成整改，将被调出更新单元计划，原申报主体或意向开发单位自行理清相关经济关系与法律关系，被调出的更新单元计划在1年内不得再次申报。
文件原文
