文｜王志
物业服务市场竞争者对于规模的渴望，使得其不断下注并购。
1月23日，雅生活服务（03319.HK）发布交易公告，拟作价约1.34亿元，收购青岛华仁物业股份有限公司（下称“青岛华仁”）89.6643%股份。其中，中民优家所持有青岛华仁20%股份的交易对价约为2979.57万元；梁福东、常巧娥和徐梦3人转让69.6643%股份的交易对价约为1.04亿元。上市公司将分3期支付中民优家的交易对价，3位自然人的对价则将分6期进行支付。
收购完成后，徐梦、少数股东和其他股东仅分别持有青岛华仁2.2744%、8.04%和0.0214%的股权。值得一提的是，此次收购中，徐梦、青岛华仁及各少数股东向上市公司做出业绩承诺，2018年、2019年和2020年3个会计年度实现经审计后的扣非净利润分别为1213万元、1334万元和1467万元。
青岛华仁成立于1994年，2015年4月在新三板挂牌，其主营业务为山东省内的住宅物业、办公楼及其他市政项目提供物业管理服务。
挂牌新三板后的青岛华仁，其业绩发展较快。choice数据显示，2015年、2016年和2017年，青岛华仁分别实现营业收入8173.59万元、8675.15万元和10009万元，实现净利润390.09万元、484.59万元和1247.28万元。2016年相较于2015年、2017年相较于2016年，营收分别增长6.14%、15.38%，净利润分别增长24.23%和157.39%。
截至2018年12月31日，青岛华仁在管项目38个，总在管面积约570万㎡。就在同一天，雅生活服务还发布了另一则交易公告，收购宋国栋和李丽光分别持有的哈尔滨景阳物业管理有限公司（下称“景阳物业”）47%和18%的股权，并于2021年之后再次收购宋国栋所持有景阳物业27%的股权。
笔者查阅雅生活服务上市以来的公告发现，上述“买买买”的资本运作并非其上市后的第一次，在这之前，上市公司进行过两次收购。
将时间推至2018年4月，雅生活服务作价约2.05亿元，收购南京紫竹物业管理股份有限公司（下称“紫竹物业”）51%的股权，这一收购直接为上市公司带来了2430万㎡的合约管理面积。据其披露，紫竹物业成立于2002年10月，是江苏省名列前5的物业公司，主要在长江三角洲地区从事住宅物业、商业物业及其他机构（如银行、纪念馆等）专业物业管理服务。
此后的7月，上市公司又作价约1.48亿元，收购兰州城关物业服务集团有限公司（下称“城关物业”）51%股权，将业务拓展至西北地区。相较于青岛华仁，城关物业所管理的项目数量和合约管理面积都要多得多。至此，除原有布局外，上市公司通过收购这一外延式发展方式已进军华北、东北、华东和西北市场。
刚刚过去的2018年，有6家物业公司成功登陆香港交易所，这是以往历史上从未有过的现象，“物业上市热”已成为2018年地产“关键词”之一。雅生活服务是上述公司中最早上市的。
把雅生活服务称之为带着“并购”基因上市的物业公司，一点都不为过。早于上市前夕的2017年6月，雅生活就出价10亿元，收购绿地控股旗下物业公司绿地物业。后者主要专注于超高层以及商务办公等非住宅物业，与前者主营高端住宅和旅游地产物业形成互补。
雅生活服务成立于1997年，是成长于广东的老牌物业企业。收购绿地物业后的当年8月，上市公司引入绿地控股作为战略股东，后者通过注资10亿元，持有雅生活服务20%的股权。
根据当时订立的投资合作框架协议，2018年-2022年5个会计年度，绿地控股每年交付建筑面积不少于700万㎡的物业供雅生活服务管理。此外，上市公司还在社区增值服务、广告、物业代理及房屋检验服务等领域与绿地控股展开合作。
成功引入绿地控股后，雅居乐集团（03383.HK）便于次月发布了旗下物业的招股书。历时不到1年半的时间，雅生活服务于2018年2年在香港交易所挂牌上市。
其中报显示，2018年上半年，雅生活服务实现营业收入14.05亿元，实现净利润3.32亿元，相较于2017年同期，分别同比增长103.1%和196.2%。
从主营业务收入的构成来看，物业管理服务和非业主增值服务是其营收的主要来源，两者的数值分别为7.5亿元和5.75亿元，合计占比94.3%。
2018年上半年，雅生活服务以北京、上海、广州为据点，全面发力长三角、珠三角、京津冀、成渝及长江中游等5大城市群。在管项目累计达420个，覆盖中国27个省市及自治区。据其中报披露，截至2018年6月30日，上市公司在管面积与合约面积分别为1.091亿㎡和1.856万㎡。相较2017年底，分别增长39.3%和47.2%。
在上述合约面积中，旅游地产物业管理的数值为1550万㎡。其中，650万㎡已经实现在管。早于2017年，雅生活服务就已向广东、海南、云南和湖南等地的18个旅游地产项目提供管理服务。由此可见，今后上市公司将继续发力旅游地产物业。
截至2018年6月30日，雅生活服务的现金及现金等价物为41.73亿元，而其负债总额仅为14.18亿元，现金流充裕。在登陆资本市场后密集进行收购，也就不难理解了。可以预见的是，2019年上市公司将不会停下收购的步伐。
青岛华仁、景阳物业的收购，仅是个开始。
