文｜宋兴国
集体建设用地建设租赁住房试点再扩容。
1月16日，自然资源部网站挂出了《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
同时，要求5个城市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策信号意义很强，即随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革力度会强化，改革重点在于发展租赁市场。
5城为何入选第二批试点
集体建设用地，是指乡镇或者村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。普遍认为，实施这一政策后，试点城市将缓解城市供地压力，促进城市租赁住房结构逐步调整。
据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。
2018年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。
会议还指出，要支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应。
人口流入量大、住房价格高，成为此次五个城市入选试点的重要原因，这也是国内第二批试点城市。
2017年8月，原国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁 住房试点方案》（以下简称《方案》），确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。
其中，北京成为探索试点集体建设用地建设租赁住房进程最快的城市。近日，北京市住保办主任邹劲松表示，2017年北京提出五年住宅用地供应计划，明确从2017年到2021年，将新供应各类住房150万套，其中的50万套租赁住房将主要建设在集体土地上。2017年实现供地而未开工的27个集体土地租赁房项目，将在2019年实现全面开工。
此次试点政策的要求，被认为在一定程度上借鉴和规避了第一批试点中遇到的部分问题。
文件指出，试点城市要聚焦市场需求，坚持城乡统筹。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。
文件还要求，严格落实试点城市人民政府主体责任，要将项目选址、开工建设、运营管理等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，保护租赁利益相关方合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。
另外，针对2018年租赁市场出现的新问题，此次文件虽然鼓励金融机构参与试点建设，但还专门强调，要严禁违规提供“租金贷”。
项目选址纠偏
21世纪经济报道注意到，此次还一起发布了5城利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案，其中不乏亮点。
在保障对象方面，贵阳市提出，用集体建设用地建设租赁住房，主要为解决来筑（贵阳简称“筑”）新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员，以及其他“贵漂、贵创”等新市民的居住问题。同时，鼓励集体经济组织按规定将利用集体建设用地建设租赁住房统一租赁给用工企业，以解决企业新就业人员住房困难。
海口市则对项目资本金及其他配套资金的筹集方式做出规定，主要有三种方式。一是利用集体经济组织自有资金，及市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；二是农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持；三是由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与企业联合开发建设。
在项目布局和选址方面，文件专门指出，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。
严跃进表示，政策强调了选址的四个要点，包括区位条件好、基础设施完备、人口集中度高、市场需求旺盛。实际上这把发展有效的租赁市场的要点基本进行了概括，涉及区位、配套、人口、需求等概念。对于促进租赁市场的积极健康规范发展将起到积极作用。
从5城安排的试点范围来看，基本符合这一要求。
其中，青岛市的试点范围确定在城阳区、黄岛区、胶州市。贵阳市的第一批试点则选择在云岩区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经开区、清镇市、修文县。福州市则选择了“住房需求强烈的”仓山区、晋安区。
海口市提出，项目试点要特别安排在满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡接合部，或者人员较为集中的产业园区附近。
南昌市的首批试点重点，是“土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高”的高新区、红谷滩新区、青山湖区。
对此，有参与北京租赁土地建设项目的地产人士向21世纪经济报道表示，此前部分试点城市的土地供应位置较为偏远，但租赁需求往往对通勤距离较为敏感，导致土地供给与需求的错配，第二批试点对试点范围的强调，是对此类现象进行纠偏。
