文｜王志 蔡攀攀
2018年，一线城市的房地产市场历经了由不间断地出现“抢房”到遇冷下行阶段，后者更是让房企业绩的完成压力倍增。佳兆业、万科率先走在降价的前头，其他房企也相继跟进。
万科的“活下去”，更像是对不清醒的楼市泼了一盆冷水。为了更好地应对调整期，万科开始了“收敛”和“聚焦”。其较早地暂停长租公寓签约新房源，便是“收敛”中的一环。
11月初，《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》的发布，对规划期内综合整治分区用地规模进行了设定，这是政府在房企快速扩张长租公寓受到了来自租户阻力后作出的调整。长租公寓也由此进入转折期。
在2018年结束的末端，位于福永的华强城和地处沙井的万科星城相继开盘并且大卖。前者的按揭利率仅上浮10%，而后者为15%，由此，一场以“降利率的名义”的维权随即爆发。值得一提的是，利率维权这还是楼市发展史的第一次。
高负债一直都是房地产企业的特性，只是在这种模式下，引发的资金链断裂危机也成为了大概率事件，在快速扩张后的五洲国际就是例子。比其更惨烈地是，中弘股份的退市，其深层次原因还是自身业绩不行。
在2016年甚至更早以前产生的地王，至今未入市的占了大多数。限价背景下，做成豪宅的地王项目盈利逼仄，这是其迟迟未入市极为重要的原因。因为，现实中就有过地王项目迫于资金链危机亏本在卖，崩盘大戏随即上演。
逃离与扩张也在2018年所常常见到，体量小的房企在逃离，体量大的在进一步扩张，以求实现更大地盈利。过去的一个年度，南都物业、碧桂园服务以及佳兆业物业等纷纷上市，掀起了一股物业上市热潮。也是于2018年，粤港澳大湾区的行动纲要风头正盛，曾几度利好了区域楼市。该行动纲要将大概率在2019年出台，其将如何重塑区内的楼市，令人瞩目。
房企收敛
据克而瑞研究中心数据，2018年共有30家房企的流量销售金额超过1000亿元，相较于2017年新增了13家。其中，位列第一梯队的依旧为碧桂园、万科和中国恒大，数值分别为7286.9亿元、6069.2亿元和5511亿元，同比增长32.3%、14.5%和10%。
随着“731”政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”后，以及中美贸易战和国内宏观经济增速的下滑，房地产业也进入了调整期。此后，部分房企纷纷进入到战略收缩期，这种战略收缩又以万科、海航最为明显。
在万科2017年年报的业绩发布会上，上市公司将自身的定位由“城市配套服务商”转型升级为“城乡建设与生活服务商”，并开始深入拓展租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业。但在行业进入调整期后，万科便迅速地对该变化有了自己的判断，在其2018年9月秋季例会上，万科更是高喊出了“活下去”的口号，首次提出了“收敛”和“聚焦”，并暂停了某些业务的扩张。
而肩负万科“万村计划”的长租公寓业务，在推进过程中受到了来自城中村租户的抵制，便较早地暂停了签约新房源。正如万科集团南方区域首席执行官张纪文在2018年12月的媒体交流会上所说，“收敛聚焦”并不是说立即关闭某些业务，而是暂停这类业务的扩张。于此之前，郁亮也说过，在过去，三年都没做成的业务可能会再给三年或是换个团队去做，但在目前这类业务就要暂停。字里行间，无不显示万科对大势的感知和把握。
在沉重的债务负担下，海航集团在过去的一个年度历经了由买买买到卖卖卖的变局。据界面新闻过往报道，海航的高速扩张使其负债总额一度超过7000亿元，进入2018年后，海航加快了处置资产的步伐，该规模已达到了3000亿元。但海航集团的卖卖卖还远远没有结束，其董事长陈锋在接受媒体采访时透露，未来聚焦航空运输主业，非主业坚决不要了。
碧桂园的销售金额突破千亿元关卡，还是2013年的时候，并于之后的2014年、2015年相继在千亿元徘徊。进入2016年后，碧桂园的销售金额猛增至3000亿元卡位，直追万科和恒大。2017年更是以5508亿元的销售额领跑房企。碧桂园上述业绩的取得，缘自于其“高周转”的发展模式。
在其2018年中报发布以前，碧桂园更加强调的是发展速度。在历经去年7月、8月所发生的安全事故后，碧桂园开始重新审视公司的管理体系，将发展速度有意识地放慢。碧桂园主席杨国强在其致股东信中表示，只有安全与质量有保障才能成就百年企业。不难看出，碧桂园已由过去单纯追求速度转变为谋求有质量的增长。
降价
以深圳市场为例，伴随着行业调控持续加码，以及受国内外宏观经济环境影响，2018年9月和10月，深圳楼市被下滑的成交量笼罩着。单后者相较于8月，新房的跌幅为50.24%，二手房为47.46%，房地产业随之也进入了调整期。
在2018年快要过去2/3后，大多数房企年度业绩的完成也在一步步逼近。上半年业绩完成不理想的房企，其在后面4个来月所面临的压力可想而知。此种情况下，位于坂田的佳兆业城市广场公寓产品首先进行了“首付分期，降价清盘”。对于还处于上涨周期的8月来说，确实引人注目。
但9月的市场开始急转直下，于国庆节前后，更是有“打折促销”、“一口价”以及“特价房”的出现。“一口价”者如位于坪山的心海城，据市场人士透露，11月初该楼盘加推了30套，其中20套总价低于300万元。“特价房”者如远洋新天地，一张流传于坊间的朋友圈截图显示，该项目的8栋在其最后3天清盘中，推出了20套特价房，且还可以分期进行首付，力度之大，以便招揽顾客。
11月中下旬开始，打折让利对于整个深圳楼市新项目入市来说，已经屡见不鲜，这个在深圳万科公司的推盘上表现得更加淋漓尽致。距离2018年结束还有不到40天的时间里，迫于回款目标的完成，万科深圳公司相继推出万科香蜜府、万科星城以及万科和风轩3个项目。而这三个项目中，让利幅度又以万科星城为最甚，均价相较于周边可对标二手房低5.24%-10.93%不说，该项目自打认筹时还推出了美好置业计划，每套房屋装修总价最多可减免10万元。
在上述大幅让利的下，万科星城开盘即卖了约1900套，成为近年来深圳推盘史上成交最多的一次。
地王崩盘
据克而瑞研究中心数据，2016年全国产生了超340宗单、总价地王，单上海在这一年度就诞生了18块区域地王。每日经济新闻于去年12月的报道中整理了9块地王的现状，其中在售的仅有3块，其余6块均处于在建状态。
以上海内环地王为例，2016年8月17日，融信以110.1亿元竟得位于上海新静安的中兴路地块，较之46亿元的起拍价，溢价139.78%。据国际金融报过往报道，该地块可售部分实际楼面价约为14.59万元/㎡。
目前，该地块还处于在建状态。笔者于链家网查阅了该地块相邻的二手房蒙特利明都城的在售均价，数值约为8.68万元/㎡。而其西北角的绿洲雅宾利花园的在售均价也只有8.91万元/㎡，单其可售部分实际楼面价就要高出周边可对标二手房63.75%。不难发现，融信这块地获得的成本确实过高，是典型的“面粉贵于面包”。
限价背景下，对于“地王”项目来说，无疑使其入市陷入窘境。因为，定价过高就不会有很好的去化，过低则会没有盈利，进而导致崩盘。近年来，并不是没有这样的事情发生过。
早于2017年9月，南京“京奥港未来墅”就以2.5万元/㎡的均价开盘，而该地块拿地时的地价为2.23万元/㎡。据华夏时报过往报道，该项目要不亏钱，至少要卖到3.5万元/㎡。这说明开发商在以亏本的价格卖楼，而其崩盘的直接原因为开发商的资金链断裂。
并购
据choice数据，在刚过去的2018年，A股共有29家房企上市公司实施了并购重组。其中，有26家属于重大资产重组范畴。
就地产业的并购而言，大致可以分为逃离和扩张两种。前者如出售资产频频被问询的万泽股份以及地产名壳绿景控股，后者如重组之路走得一波三折的中粮地产与已在2017年3月就开始谋划重大资产重组的信达地产（于2018年7月13日，完成对淮矿地产100%股权的收购）。
历经四代实际控制人的绿景控股，本就使得自身颇负传奇色彩。在第四代实际控制人余斌的带领下，进行过4次转型，卖壳、更换主业与剥离房地产业务相继出现。在最后一次转型败走医疗中，欠下了天安人寿保险2.5亿元，而这笔巨额债务是后者曾支付给其的认购履约保证金。
迫于债务负担，绿景控股走上了出售资产的道路。将其全资子公司广州明安持有的北京明安100%股权、明安康和100%股权出售予河北明智，同时将广州明安持有的南宁明安70%股权出售予广州誉华。据重大资产重组实施进展公告，截至2018年12月26日，绿景控股已经完成了北京明安、明安康和的交割手续，但河北明智却还有49%的股权转让价款未支付。不禁让人喟叹，在失败的路上走得久了，就连变卖资产都会不顺。
不难看出，绿景控股是逃离地产业的典型。与其相反的是，中粮地产却是在扩张之路上走得最为坚决的那个。2018年10月25日，中国证监会并购重组委以“交易标的的资产定价公允性缺乏合理依据”为由否决了其重组，其“并购大悦城地产，力求实现住宅+商业双轮驱动发展”也随之成为泡影。
有着强烈增长欲的中粮地产并没有因为第一次被否就气馁，20余天后，中粮地产发布了关于继续推进此次重组的公告及草案。在该份草案中，中粮地产坚持大悦城地产64.18%股权的对价为147.56亿元，只不过增加了交易对方资产在2019年、2020年及2021年累计承诺净利润为18.942亿元。业绩承诺增加后，中粮地产的二次上会获得无条件通过。
破产
对于房企来说，2018年确实是不平静的一年。市场下行、资金链断裂、退市等，一一出现。
在2018年的尾声（12月28日），中弘股份被深交所摘牌。其实，它的这一命运早在去年11月上旬就被定下了。11月8日，中弘股份因连续20个交易日每日收盘价均低于股票面值（1元），深交所决定其股票终止上市，并于11月16日进入退市整理期。
中弘股份股票下跌的直接原因要追溯至去年8月安徽证监局下发的一则《调查通知书》，其2017年一季度报告、半年度报告以及三季度报告涉嫌虚假记载也随之曝露于资本市场。此后，股价便跌破了1元，进而一蹶不振。
据choice数据，进入2017年后，中弘股份的经营业绩一路走低，截至该年度末亏损达到了25.11亿元。这样的局面在2018年也没有得到改善，在过去一年的前三季度，中弘股份的亏损分别为3.15亿元、13.26亿元和18.85亿元。不难看出，经营业绩的不行才是其股票跌破1元后而爬不起来的根源。退市命运早已埋下，只是需要一个触发器罢了。
在三四线城市快速布局后，五洲国际深陷资金链危机。这家于2013年6月登陆香港联交所的上市公司，主营业务为商贸物流平台与商业地产的开发和运营，在2015年便迎来了其第一次亏损，数值约为4.82亿元。虽然2016年扭亏为盈，但进入2017年后五洲国际再度亏损约5.18亿元。
据其2017年报披露，五洲国际已在全国15个省份开发了25个商贸物流中心、15个商业综合体和1个住宅项目，而这些项目大多分布在三四线城市，其发展受到掣肘也就不难理解，进而较深地波及到业绩。此外，据财联社于去年10月的报道，五洲国际2016年公司债券、第一期2017年公司债券已构成违约，连本带息共计15.57亿元，另还有一笔本金为3亿美元、2018年到期的债券预计不能按期兑付。
业绩亏损、债券违约、债台高筑，五洲国际面临的资金链之紧张，债务压力之大，可想而知。
“闽系”房企凶猛
2018年房企销售排行榜出炉，按照销售流量金额的统计，2016年和2017年的“千亿”房企分别为12家和17家，2018年，这一数字变成了30家。值得一提的是，闽系房企的表现愈加生猛。
30家超千亿房企中，闽系房企就有六家，世茂房地产以74.8%的年增长率和1761.2亿元年销售额，稳坐2018年闽系房企销售额第一的位置。阳光城、正荣为首次进入“千亿”阵营的闽系房企。
阳光城在2018年的房企销售排行榜中，排名较2017年上升5位，位居第14名。2018年销售目标完成率为135.7%，销售额为1628.4亿元，同比增长77.9%。自“双斌”先后加入阳光城，朱荣斌就公开提出要再造一家千亿企业，这一目标在2018年得以实现。
正荣地产以71%的年增长率，于2018年10月份突破千亿大关。正荣地产于去年1月在港交所上市，公司偏向于深耕一线城市周边的二三线城市，如苏州、合肥、南京、福州、嘉兴等，2018年上半年将业务拓展至成都、重庆和广州。
自2000年世茂总部迁往上海始，旭辉、正荣、融信、阳光城、禹洲、中骏、宝龙、建发等多家闽系房企将总部迁入上海。2018年5月，福晟以29个亿接过海航上海前滩项目，闽系地产“沪派”再添一员。
2018年房地产开发行业一度出现融资困境的情况下，闽系房企融资情况颇为抢眼。11月21日，兴业信托为正荣地产提供100亿元授信额度，中山证券此前也与正荣集团缔结了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议。此外，泰禾集团11月23日与光大兴陇信托有限责任公司在福州签署战略合作协议，合作总规模不超过200亿元;11月24日，福晟集团与光大信托签署100亿元合作协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作。
闽系房企的凶猛，是观察中国房地产行业的一面镜子，融资、投资、职业经理人、资本市场、公司管理，均可以看出行业的健康程度。
长租公寓转折
对于长租公寓市场来说，2018年是重要的一年。一系列重要政策出台，有实力的企业积极布局长租公寓领域。但同时，行业内问题不断显现，关于行业的良性发展有了更多的讨论。
规定租赁用地供给以外，证监会联合住建部出台《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出重点支持住房租赁企业持有的不动产物业实现证券化。存量资产证券化不仅可以加大房企的盈利，也弥补了房地产流动性较差的缺陷。
这样的政策背景下，房企加快布局长租公寓领域。万科和龙湖继续引领市场，融创中国、华润置地、正荣集团、保利发展等房企也接连入局长租公寓领域。保利、万科、旭辉等多家企业在人才公寓的布局，也是2018年长租公寓行业的一大亮点。目前，人才公寓多采用政府开发、企业购买的方式进行管理。
与此同时，长租公寓问题不断显现。8月底，自如公寓被曝出“甲醛超标”，引发了社会舆论关于长租公寓环保问题的持续讨论。
10月中旬，上海长租公寓品牌“寓见公寓”因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众。寓见并非是第一家“暴雷”的长租公寓。部分长租公寓依靠巨额融资不断扩张，却也因为规模和资金问题走向衰亡。
长租公寓发展还受到了来自租户的阻力。有房企在深圳城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓，此举动被质疑将推高房租，其签约计划一度暂停。
长租公寓发展进入转折期。行业内，关于长租公寓的良性发展有了更多的声音，政府的监管政策随之出台。除了对长租公寓环保问题的监管，关于规范长租公寓领域内的其他监管政策，诸如提高行业准入门槛、规范“租金贷”等方面的政策也陆续出台。
粤港澳大湾区
2018年，粤港澳大湾区建设工作取得重大进展。这一年，粤港澳大湾区规划发展纲要报批，《粤港澳合作框架协议》出台，粤港澳大湾区领导小组成立，连接内地与港澳的港珠澳大桥也在2018年年底顺利通车。预计，粤港澳大湾区发展规划将在今年年初出台。
受规划利好影响，房企纷纷对这一湾区布局。据克而瑞数据，百强房企中有超过30家房企已布局珠海、中山等地，而随着去年8月万科首入江门，保利、万科、恒大、碧桂园四大房企实现对粤港澳大湾区9个城市的全面布局。
广州本土企业富力地产于去年1月，以1.35亿元首入江门下辖鹤山市，3月联手绿地、佳兆业、越秀、华发共同参与石岐区的三旧改造，从而以旧改的方式布局中山。
华润置地于去年下半年加快粤港澳各城市的布局速度，先后于去年7月、8月进入江门、肇庆两城市，除此之外，华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部。值得一提的是龙光地产，截至2018年6月30日，该公司在粤港澳大湾区的土储权益货值为5193.72亿元，建筑面积达到2200万平方米，占总土储的比重为62%。
目前涉足粤港澳大湾区的房企，除本土房企外，还有一些外来实力房企。外来房企中，有以阳光城、金辉、泰禾、融信为代表的闽系房企，也有以融创、龙湖、绿城为典型的华北、华东来的房企。
降价维权
2018年房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”。
据中原研究院统计，2018年全年累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。在市场的下行冲击下，开发商开始重视现金流回款，对部分项目采取降价等价格优惠策略。
6月，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目，因调低价格被要求退房。此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也出现此类现象。
国家统计局发布的8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，当年位居房价上涨“四小龙”之列的厦门，其商品住宅销售价格在8月份出现下跌。
随后，国庆节前夕，一开发商在厦门的项目遭到业主维权。开发商将总价为450-500万的精装别墅房子交付标准降为毛坯交付，不再包含车位和室内电梯，相应地，房子总价降到275-300万。据当时媒体报道，降价后的房源在三天内售罄，引发老业主集体维权。
2008年、2011年和2014年，这三个被业内称为房地产市场“小年”的年份，降价维权现象都有出现。以2011年为例，2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多家房地产企业项目的售楼处被砸毁。
就深圳市场来说，年中“史上最严调控”出台，三合一政策发布，购房者面临更严格的限购、限售、限贷条件，深圳楼市遭遇寒潮期。在2018年结束的末端，位于深圳西部的两大网红盘相继开盘并且大卖，被认为是深圳楼市回温的信号。但没想到的是，一场以“降利率的名义”的维权随即爆发。
物业上市潮
在存量房经济时代，物业板块因轻资产、抗周期等特点，彰显了自身的防御性板块的特点，资本热在物业行业持续高涨。
过去一年，南都物业、雅生活、碧桂园服务、新城悦等六家物业公司纷纷上市，掀起了一股物业上市热潮。
南都物业是首家A股上市的物业管理公司。南都物业服务股份有限公司于2月1日在上海证券交易所挂牌上市，成为首家A股上市的物业管理公司。股票发行价格为16.25元/股，发行价格在目前所有上市物业管理公司中最高。成立于1994年的难度物业，服务区域主要集中在浙江地区。
2018年2月9日，雅生活正式登陆港交所，每股发行价为12.30港元，首日报收9.46港元，总市值由164亿港元缩水至126.13亿港元，缩水近40亿港元。雅生活服务是房企雅居乐分拆的物业服务企业，背靠“雅居乐”和以及并购的“绿地”两大品牌。
2018年6月19日碧桂园服务以介绍方式在香港成功上市，未在公开市场募集资金。当天，碧桂园服务收于10港元/每股，市值250亿港元，超过了绿城服务、雅生活服务、彩生活，也超过了A股的南都物业，成为物业第一股。
2018年11月6日，新城悦控股有限公司正式在香港交易所主板挂牌上市。但是，和此前物业公司上市备受追捧有所不同，新城悦招股情况并不理想。2018年12月6日，佳兆业物业正式于香港交易所主板挂牌，当天数据显示，公开发售部分获超过20倍认购额，受到国际资本市场认可。
永升物业于2017年4月14日在新三板挂牌，挂牌不到一年后终止挂牌。2018年8月，永升物业向港交所提交招股书，改名为“永升生活服务集团”。
与上市潮相反的是，也有万科物业、龙湖物业等不差钱、坚持不上市的物业公司，万科董事长郁亮坦言：我们不差几百亿元，我们差的是千亿元，意指万科物业要拿千亿市值。
对于不差钱的地产商而言，打磨服务、产品博取高市值是一条路线，而中小企业尽早接触资本市场，谋求规模、规范发展路线，也是明智之取。
