经过了房地产黄金十年的快速发展，伴随着急剧增长的商业需求以及消费的升级换代，在商业大发展大背景下，也就意味着整个市场必然也会升级。界面新闻天津频道专访戴德梁行天津公司副总经理尤岚，聚焦天津商业市场变化。
天津商业格局转变的新零售时代
天津人口基数非常庞大，蕴藏的消费潜力也是巨大的。传统百货商场业态级次较低，消费模式单一老旧，千店一面逐渐被市场淘汰。集创新性、多业态组合、体验式消费等于一体的综合性购物中心应运而生。
近几年，天津商业市场积累了大量优质购物中心项目，以消费者为原动力触发商业地产开发，商业市场从增量时代步入存量时代。截至目前，天津市购物中心的存量达225.88万平方米，天津商业市场格局也从以高中低端百货为主逐步的进入到如今的以“新业态、新模式、高品质的消费体验”的购物中心模式为主导的新零售时代。
消费需求转变 更注重体验感
在互联网发展的冲击之下，实体购物中心面临挑战。面对电商的纷纷崛起，零售商们也在逐步的完善线上、线下相结合的经营模式。随着80后、90后等新兴消费群体的逐渐壮大，消费需求的转变对实体购物中心的影响也会越来越明显。
零售业无论如何变化，本质的目的还是要满足消费者三个方面的体验，一是购物、二是社交、三就是娱乐。消费者始终还是要到购物中心进行体验式消费的。对于零售商而言，应该积极尝试多元化发展，以开放的心态接受互联网带来的新技术，结合互联网的优势来提高实体商业对消费群体的吸引力，实现购物中心的优化和升级。
从另外一个角度来看，电商在某种程度上也可以是一个购物中心渠道，因为已经有越来越多的电商们在线下开了实体店铺。尤岚总认为，互联网对于实体购物中心是一种冲击，同样也会起到一种良性的促进作用。
运营能力成为大环境下的核心竞争力
在大体量的供应、消费需求结构演变以及电商崛起的大环境下，商业地产竞争愈加激烈，购物中心的发展面临着重重挑战，但从另外一个角度来看，消费需求的升级以及城市零售商圈外扩的趋势也给开发商及运营商带来了诸多的商机。
尤岚表示，对开发商和运营商而言，优秀的运营能力将是实现盈利的最核心竞争力。简单来说，运营就是整个商业项目的运作和经营管理，包括如何组建优秀的经营团队、根据区域规划和数据分析进行商圈研判以及消费者分析、利用新媒体等多种渠道与消费者展开互动等。
在当今数字化时代，过去粗犷式的运营已经不能有效提升经营业绩，经营者需寻求创新的运营方式，现在很多购物中心已经变成了更为智能化的购物中心，比如微信支付、手机会员APP实现线上线下全渠道打通，为消费者提供更优质的服务体验，与此同时也就实现了购物中心运营管理的创新升级。
非核心商圈社区商业未来或将成主力
随着核心商圈供应量的减少，天津零售市场边缘化趋势也愈发明显。未来，非核心商圈大型社区商业项目将成为供应主力。随着老百姓消费能力越来越强，大家都希望在社区周边步行就能到达一个优质购物中心进行体验式消费，所以，业主的消费升级也推动了区域性商业的发展。
尤岚认为，未来天津的区域型商业会随着社区消费群体日益增长的消费需求逐步更新换代，对于开发商和运营商而言，应该是在保证居民高品质生活质量的基础上，为居民提供一个业态丰富，环境舒适，多样体验式消费的一个综合型的社交场所，这就亟需富有创意的经营理念和精准的商业定位来提高自身的市场竞争力，对消费者的吸引力才能更持久。
