2018年土地市场收官。在这一年，流拍增多、溢价率走低、地价下跌……
整体来看，房企普遍放缓拿地力度，谨慎拿地成为市场主流，土地市场转冷、低溢价乃至底价成交成为常态，土地流拍案例亦持续增多。
近年首现土地价格明显下调
据数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，同比上涨3.7%，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下调了13.3%，是近年来首次出现的土地价格明显下调。
50大城市中超过千亿土地出让金的城市有11个，杭州全年卖地2500亿，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地达到1千亿以上。但整体看，近几个月热点城市土地成交额同比涨幅放缓。平均土地溢价率50个城市中47个城市出现溢价率下调。27个城市平均楼面价下调。
与此同时，房企拿地积极性全面退烧，热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性。最近信托等资金监管严格，也导致房企对地块总价较高的地块相对谨慎。
房企增加土储意愿强烈且谨慎
众所周知，土地是房企的生命线。土地储备规模决定了房企的销售规模，更决定了在下一轮行业洗牌时能否不掉队。因此，2018年，不管是万科、恒大、碧桂园这样的龙头房企，还是在夹缝中求生存的中小房企，为了保证市场地位、从容地“活下去”都在“逆势补仓”。
近日有报告指出，2018年上半年，虽然各种调控政策密集出台，但土地市场的热度依旧不减，企业补库存的意愿依旧强烈。2018年1-6月，全国200城土地成交规划建筑面积88084.27万平米，同比增长52%。全年来看，已有26家企业货值已超去年全年，“手握充足粮草，过冬问题不大”。
机构表示，到了下半年，随着资管新规的出台、调控政策的不断深化和扩围，企业的投资态度开始谨慎，多数房企在中期业绩会上表示要降低投资力度。各城市成交地块的溢价率急剧下降，流拍现象也逐步增多。
2019年楼市或继续“稳地价”
土地市场溢价率走低、流拍数量增多，是市场降温的直接体现。
业内专家认为，市场具体表现为，一是基于对未来房价预期的判断。今年8月份，住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求，并且此前还明确提出要“坚决遏制房价上涨”，受此影响，房企对未来市场预期表现得较为悲观，在此情绪主导之下，土地市场趋冷属于预料之中。
二是受限价政策影响，导致部分城市出现新房、二手房价格倒挂现象，这在一定程度上直接影响到土地溢价率，甚至导致土地流拍现象不断发生。
三是开发商资金成本压力大。2019年房企面临的最大压力依然是融资难问题，虽然年内央行多次宣布定向降准，但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管，因此，在拿地方面就会显得捉襟见肘。
专家预计，2019年楼市将继续严格调控，大部分房企对土地市场的热度将逐渐降低，土地市场的溢价率也将有所降低。
