记者|杨冰柯
过去的2018年，杭州万科又重新夺回了杭州市场效益销售榜第一的位置，过程却并不容易。
克而瑞最新数据显示，万科以202.77亿元夺得2018年杭州权益销售榜第一，融信则以193.13亿元位列第二，两者的差距仅为9.64亿元。
在2017年失去第一的位置后，杭州万科在2018年通过多种销售方式尽可能的去化旗下产品，但一个从嘉凯城手中收购而来的项目，采用内部销售加捆绑车位出售的方式，却让他们在年底时受到市场质疑。
名城博园是万科在2018年11月收购嘉凯城资产包中的一个项目，收购之时剩余可售面积为9.42万平方米。其中的部分房源由嘉凯城在2016年已拿到毛坯预售证，均价约1.2万/平方米。此后由于嘉凯城经历了频繁的收购和转让，这批领出预售证的名城博园房源成为“限制房源”。
这批房源如何销售成为杭州市场2018年底关注的热点，主要在于经历一个上升周期的杭州楼市，此时的房价跟2016年相比已经翻了一番。
链家官网显示，名城博园二手房最低的挂牌价为24091元/平方米，最高的挂牌价为32204元/平方米，目前该区域二手房挂牌价与名城博园基本一致。新房市场上，目前该区域唯一一个在售公寓产品为30000元/平方米。
界面新闻在10月初获悉，这批限制房源优先向杭州万科内部员工开放。11月27日，这批房源中的一部分曾在一天内有160套成功网签，但之前却并没有任何公开销售的信息。杭州万科对这部分房源不进行公开销售，并加价绑定车位的方式一度引发外界质疑。
一位参与了内部销售的人士对界面新闻表示，这些房源采用的是开发商销售一套，限制房源在房管局解售一套并网签一套的方式售卖，针对万科员工分了三个不同的批次进行选房，第一批次是全款+2个车位；第二批次是全款+1个车位；第三个批次是按揭+1个车位。对外则统一售价160万没车位。
杭州万科相关负责人对界面新闻表示，名城博园房源在内部和外部都有销售。但上述参与销售的人士则表示，上次的方案是针对内部员工，目前万科正在通过中介对外销售另外的部分，但需要加价并绑定车位。
一位浙工大老师对界面新闻表示，名城博园目前6号、8号楼针对浙工大老师也有部分优惠，毛坯方案为89户型含一个车位总价约155万，110方户型含一个车位总价约175万。装修方案为89方含一个车位165万，110方户型含一个车位185万，这部分房源会在2019年5月底交付。
从方案来看，无论是毛坯还是装修方案都对车位进行了绑定，按目前杭州市场普遍一个车位20万的价格，除去车位，毛坯房89户型销售均价约为1.51万/平方米，110方户型销售均价约为1.4万/平方米，这比2016年领出预售证的均价要高一些，但却远低于周边二手房价。
一位杭州市场人士对界面新闻表示，名城博园虽然早已拿到预售证，且有些还是期房，但万科在这个项目的销售上并不公开透明，且绑定车位，这与政府倡导的公开销售方式不符。
杭州万科在项目销售时，也并不是第一次采取这种方式了。2017年销售万科杭宸项目时，也是内部售给万科员工，需要全款+车位费。
赶在2018年底前将名城博园的大量现房通过内部销售后进行网签，对于杭州万科而言一是有业绩压力，同时也有着年度回款的任务。
通过多种方式销售，重获杭州市场第一的万科并没有因此赢得市场更多的尊重，收购获得的名城博园项目不公开的销售方式，让外界对于杭州万科多少有些不满。
没有渠道获取这批房源的中介抱怨万科不公正，只把房源给了部分中介。而大部分购房者抱怨的是万科不公开销售，让他们失去了对这批房源哪怕是一个充当分母的机会。
从2015年初补位刘肖，从宁波区域负责人调入杭州后，杭州万科总经理李嵬最近几年一直面临业绩压力，同时也有来自融信、融创、绿城、滨江等竞争对手的挑战。
逐渐将杭州万科带上杭州市场领头羊的地位后，杭州万科在2016年也随着集团战略进行产城转型，几乎没有单独接受媒体采访的李嵬近两年也多次现身杭州万科的产城项目活动上力推这项业务。
2018年临近年底收官，杭州万科举行了2019产品趋势沟通会，虽然不是针对产城的沟通会，但李嵬表示，万科地产方面的比例很少了，他们现在只有1/4人在做地产。
有着优秀政府公关能力的李嵬也将杭州万科产城带向了一个高点。目前，产城项目有黄龙万科中心、良渚万科中心、奥体万科中心、运河万科中心和万科智谷公社、紫金睿谷等项目。
一位杭州市场人士对界面新闻表示，万科的产城确实是讲了带动区域产业的好故事，政府也是期待万科能带来改变，经常有产城的活动政府人员会来站台，但万科并不能脱离开发商这个本质，在维持万科运转的还是住宅业务，产城至今并没有盈利，更重要的是通过产城，万科也储备了一些可以用来做成公寓的土地。
但产城项目的盈利难题未解，以良渚万科中心和运河万科中心为例，业态多是办公+商业+公寓的组合，办公和商业的招商是一大难题外，市场转冷下公寓的销售更是难点，这也是杭州万科2018年在权益销售榜上艰难险胜的原因之一。
