记者 | 马一凡
国内又一长租公寓储架式REITs近日正式获批，规模为50亿元。
根据上海证券交易所披露的信息，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”项目状态显示为“通过”，该专项计划为REITs产品，由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施，平安不动产担任原始权益人及増信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任増信协调人。
产品采用了储架式发行机制，储架规模50亿元，可在无异议函有效期内分期发行。其中首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期，优先级证券信用评级为3A，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。
储架式发行是指发行人可就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，可以把公开招募书储于架上，在指定期间内等到市场环境配合时才正式发行证券，这为发行人提供了更大弹性，允许在某一理想市场环境中发行适合的产品。
此前两家闽系房企旭辉和阳光城都运用过储架式发行机制发行了长租公寓REITs产品。
一年前，旭辉领寓长租公寓资产支持专项计划在上交所获批，总额度30亿元，旭辉领寓项目也是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品，此前仅有保利地产发行过国内首单央企租赁住房REITs。今年4月，阳光城的长租公寓系列资产支持专项计划也在深交所获批，规模30亿元，获准在2年内分期发行。
“存量时代还依靠新房开发和快周转的开发商，最容易被淘汰。”第一太平戴维斯估价部董事甘启善在接受界面新闻记者采访时曾表示，开发商必须从过去的开发销售模式转向资产管理营运持有模式。
平安不动产显然扮演了比传统开发商更特殊的角色。作为不动产投资及资产管理平台，其本身已具备金融属性，此次获批的合作型长租公寓REITs产品，入池资产为平安不动产和朗诗绿色集团共同投资运营的长租公寓项目，由平安不动产对专项计划进行增信，由朗诗负责运营管理。平安不动产方面表示，其能系统化地解决长租公寓发展过程中遇到的资金、资产等问题。
平安不动产的首个长租公寓项目朗诗寓森兰店已于今年11月开业，平安不动产与朗诗合作的上海黄兴路项目、南京建发紫悦广场等多个长租公寓项目预计明年也将面世。
不少房企觊觎长租公寓领域，但这却是一块难啃的硬骨头，从越来越多的长租公寓资产支持专项计划获批来看，金融工具正成为长租公寓发展的重要手段，REITs一直被视为长租公寓最重要的退出机制。
凭借其金融优势，平安不动产也喊出了一个雄心勃勃的计划——未来十年内，计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。
这个目标非常庞大，目前在开发商系中长租公寓数量排名第一的万科泊寓目前仅有长租公寓10多万间，排名第三的旭辉目标是未来5年能运营20万间，曾经雄心最大的碧桂园去年宣布进军长租领域时，喊出了三年100万间的口号。不过相比平安不动产的远大规划，这些都成了“小目标”。
今年4月25日，证监会、住建部曾联合发文宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行REITs。中金公司当时点评认为，租赁住房REITs将成为其在中国发展的突破口，其本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道。
中金还估算未来中国REITs市场规模约4万亿人民币，其中以租赁住房(尤其是长租公寓)为底层资产的标准化公募REITs是“排头兵”。
但国内“类REITs”产品距真正意义上的REITs仍有较大差距——近年来层出不穷的“类REITs”产品实质多为偏债权类私募产品，国内至今尚未出现面向公众投资人、在公开市场交易的、标准化的权益型REITs。即便拥有金融背景的平安不动产想要完成200万间的布局野心，也还需要在金融创新方面有更多耐心。
