记者 | 马一凡
山东小城菏泽限售令的取消及后续多地调控松绑的跟进，在今年年末给中国房地产写下了最出乎意料的一笔，也再度引发了房地产市场何去何从的大讨论。
易居企业集团首席执行官、中国房地产业协会常务理事丁祖昱近日在中国房地产人力资源发展年会上表示，其实真正的转折点早在今年9月就已经到来。
“9月份才是本轮房地产政策告一段落的时间点，今年9月有两个重要判断，第一个是中国房地产市场进入全方位调整期；第二是9月份之后，各地没有再出台任何限制性的政策，只有规范市场行为的政策，没有任何关于限购、限价、限贷、限售的加强版政策。”
丁祖昱认为，政策的出台有几个背景。一是9月份之后，市场逐月下调，很多楼盘实际蓄水时间超过一年，首日才迎来30%-40%的去化率；二是土地出让碰到比较大的压力，11月份全国有超过150块土地流拍。
“原先我们还认为部分城市市场没启动过，认为一些县级市、县城可能还有行情，结果我们在11月份发现，一些县里的项目开盘不尽如人意，本来想至少割一轮韭菜，结果一轮都没有割到。”丁祖昱说。
另外，以龙头企业为代表的众多房地产企业今年的增速，与过去三年相比有了明显下滑。丁祖昱表示，碧桂园过去三年复合增长率超过60%，恒大超过50%，万科超过30%；但今年碧桂园销售的增长只有30%不到，恒大20%出头，万科不足10%，现在企业的增长压力非常大。
部分城市的调控政策松动，能激起多大的水花？丁祖昱认为影响力有限，就像菏泽，不可能今天出政策，明天市场就好。“我觉得这一轮调整需要一段时间，不是说整体金融环境宽松了一点、放水多一点、部分城市松动一点，市场马上回去，很难做到。”
“我们要适应市场不会再放大了。”他表示，过去三年，房地产企业高速增长的奥秘一是整体市场不断创新高，二是规模房企具备了高周转能力，三是高杠杆。但现在，除了高周转能力，其他两个条件都将不再具备，市场容量不仅不会再放大，还会略微回落，而无论金融环境还是政策环境，都将不支持房企加大杠杆。
2018年毫无疑问是一个转折点，不过，以住宅为主要产品的房地产业，究竟会走向衰落，还是仍然有发展潜力？
中国房地产业协会副会长、住建部原总经济师冯俊认为，从长远角度来看，要让中国的老百姓都住得比较舒适、体面、健康，按现在的开发规模，未来还有30年漫长的道路要走。
根据去年国家统计局公布的数据，目前中国城镇住房人均建筑面积达到36.6平方米，折算成有效面积大概是24.6平方米，已经告别了极度短缺，但中国的人均居住水平，跟世界各国比起来，还处于较低水平，跟发达国家比较差距甚远。
日本在2008年时人均住房面积就达到了37.3平方米。“我们现在住房的规模和日本的差距，将近30年。”冯俊说。
冯俊还提出另一个衡量居住质量的指标——套户比。衡量住房是否成套有两个重要的条件，一是自来水入户，二是排水管入户。
“发达国家的住房已经没有不成套了，住房里面都要有厕所、厨房，但中国人的住房不是这样的。进行第六次人口普查时，中国城镇不成套住房家庭要占到25%，现在通过这几年的努力，我们住在不成套住房里面的城镇家庭占比不到20%。在我们今天开会所在的上海，现在至少还缺少7万套马桶，有二三十万人住在不成套住房里。”
冯俊表示，中国大约还有20%的城镇住房需要改造卫生功能；城镇化水平要从58.7%增长到70%，大概还要新增1.6亿城镇人口，还有60亿平方米的增量；如果人均再增加17平方米的建筑面积，还得多建186亿平方米的住房，需要15年的时间。
农村住房则面临着更复杂的情况，根据国家土地局公布的数据，我国农村人均居住建筑面积为45.8平方米，总量大概270亿平方米，有水冲式厕所的住房仅占不到20%，总量不到54亿平方米。在农村人口不增加的情况下，要改造140亿平方米的住房，大约还要花28年的时间。
丁祖昱认为，目前还没有必要对房地产业完全悲观，房地产开发整体的容量和规模仍然可以保持3—5年没有太大变化，房地产仍将承担中国经济压舱石的作用。
“开发业务很难再有大的盈利增长，我看好物业，今年一年连续5家公司分拆了物业板块在香港上市，物业是未来重要的风口。”丁祖昱表示，商业、办公、租赁、产城、文旅、养老等板块，都有机会，但需要长时间的培育，可能会消耗掉一些企业，“这个行业顶级的人总有饭吃，总有活干，但一般的人在这些领域中要谨慎”。
