文| 乐福居
准备买商铺的业主，最近越来越多，理由就是商铺的价格没有怎么大涨，到底该不该买？
有一些业主则认为商铺未来会有一波大涨，而且他们打的小九九就是，租金和房子一起溢价，应该不会亏钱，这里就要回归商铺的本质，包括房价涨了那么多，它的基础也是房子最基本的本质，住宅的本质就是居住，刚需人口多不多，哪里会引入人才，经济发达房价就高一些，商铺恰恰不是如此，他的本质在于经营，它的本质是商业用房；
不论是酒店公寓，商住公寓，写字楼，还是其他的商场，都是一样的道理，它的用处在于商业用房，用于经营；
这个本质没变，就要看看商业用房的存量是多少，每年是否需要更多的商业用房，各有所需，一方面要考虑它的存量，一方面每年要考虑，现在的商业环境，还要考虑它的价格租售比，回收时间，当然还有一些购买形式等等，都会影响到房价的格局；
为什么商业用房没有大涨，可能性的原因很简单；
首先，商业用房的完全市场化，决定了它的价值属性是什么？
商业用房的价值属性，就是商业价值，除了用于商业，做生意之外，其他的情况下，就变得无比的尴尬了，商业用房没有政策支持，也没有政策专门的打击限制，完全是理性的，这正是房地产市场的公平性所在，开发商也不会享受政策福利，一切都在于运作；
这些年做商业地产，做得最好的就是万达，银座等等品牌，他们利用了什么优势呢？
万达和银座的存在，都知道这也是一种刚性需求，这种刚性需求往往外人是看不透的，他真正的本质在于ZF的层面，也是依赖于房地产市场的繁荣而诞生的，地方ZF需要卖地，地价一直是他们头疼的事情，总不能总是搞假的楼王，地王吧？
干点实在的，那就需要商圈，万达和银座就是商圈的制造者，万达就是一个城市的中心，多牛的战略，成为城市中心，周边房价就起来了，地价也就起来了，这里的逻辑都知道了吧？
万达银座做得好，适应症了这个需求，才会采取了一种策略叫做，联合品牌战略市场的模式，抢占每一个城市的中心；
目前，效果还真的不错，万达商业也是溢价最高的商业地产之一，商业地产不仅仅是万达模式，还有酒店，写字楼，甚至每个小区都有自己的底商，这些零零散散的商业地产，都要卖出去，都要得益于商业价值，万达的商业价值就在于一个刚性的需求；
完全市场化的商业地产，就是运营模式的创新者的天下，多数商业地产经营并不怎么好，日子并不好过，再一次说明商业地产的完全市场化，完全在于经营，完全在于理性的投资和使用；
其次，商业地产的交易市场化，不限购，也不鼓励，交易流通性差；
商业地产的交易税费，还是蛮高的，增值越多税费越高，这也再一次降低了交易量，没有限购，也没有鼓励，交易量就一直这么低，一道很简单的问题，完全市场化，租金好的商铺，开发商会自持，租金一般的商铺，会进行分割销售，社区商铺一直是自生自灭；
商铺的价格没有大面积的增长，多数取决于他的真正价值趋向；
有需求才会购买，没有需求就不会购买，但是最近出现了一个巨大的需求，那就是投资需求，每个人手里钱，都捂不热怕贬值，都想投资，这也会导致一些商业地产的被追捧，特别是一些商住公寓，有的地区给户口，各学区，转化了许多住宅的附加价值，价格销量也在增长；
除了政策的鼓励外，商业地产的交易水平，决定了商铺的价格，不具备流通性，自然是理性的；
最后，商业地产没有太多的附加值，自然也是理性的；
住宅的附加值有很多，户口，学区，身份属性等等，附加值有很多很多，加上刚需，就形成了一个多面性的一个市场，人们买房子不仅仅是为了居住，还考虑到它的其他附加值，有附加值需求的时候，也会积极的买房，商业地产附加值，几乎什么都没有；
商业地产的唯一附加值，就是租金到底高不高，租金取决于运营，行业，自然人流量，便捷性等等因素，这就变得简单了；
当然也有一些其他的金融属性的附加值，例如可以抵押贷款，可以当做固定资产进行抵债，申请一些福利等等，这又是另一个范畴了，大多数情况下的商业地产，也只有租金属性，说白了增值属性都变得渺茫，自然就回归了理性；
一些都是因人的群体思维变化，而变化的市场环境，附加值少，或者不为人知，或者门槛非常的高，那进入的自然就很少。
