文/王志 蔡攀攀
出台“限售”仅1年多的菏泽，近日因取消这一政策而引来了来自全国市场的关注。毕竟这是在房地产调控持续从紧的背景下进行的，菏泽的这一政策似乎格外显眼，一时间“打响解禁限售第一枪”见诸各类自媒体平台。虽然，事实上的第一枪是发生在一月的兰州。
闯关成功
12月18日下午，菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知取消了其于2017年11月出台的“新购住房限制转让措施”。
去年，菏泽市为防止二手房市场失控，将二手房与新房纳入统一的市场监测、监管和调控范围。对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。
上述政策的出台，使得全国的视线齐刷刷地聚焦到了菏泽。据财联社独家电报，这么大的市场反应，菏泽市住建局也表示感到意外。以至于政策出台的第二天，菏泽市住建局便发布了一份《取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》（下称“情况说明”）。
情况说明显示，“限售”出台后，菏泽市有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房。长城证券研报显示，2016年-2018年，菏泽市列入棚改计划37.2万套，占山东省棚改计划的1/6多，棚改任务连续三年位居全国设区市首位。全市涉及的棚改居民达150余万人，占其总人口的20%。
此外，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。据华创证券研报数据，2015年以来菏泽市成交均价一路走高，并于2017年超越了5500元/㎡，刷新了该市的成交价格。进入2018年后，菏泽房价继续攀升，一举突破6000元/㎡。迫于遏制房价继续上涨的压力，以及解决棚改市民置业问题，菏泽市取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。至此，菏泽市“限售”的取消已闯关成功。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，菏泽的官方解释和出台限售的政策不吻合。限售政策不约束真实自住购房，只对短期交易有影响，而短期交易大部分属于投机购买。菏泽作为一个货币化安置棚户区比例高的城市，新建住宅供应量不足，导致价格上行。而此次松绑限售，对于区域市场来说，是释放了投资投机的信号。
未来会有更多的菏泽
目前的市场更为关注的是，取消“限售”会不会拓展至国内其他多个城市乃至更大范围。
其实，早于2014年，国内就历经了一次多个城市先后取消“限购”的浪潮。当年4月，南宁房管局发文松绑“限购”，这在当时也是第一例，随后陆续有其他城市加入松绑大军。南宁松绑3个月后，取消“限购”已遍及全国许多城市。据证券时报报道，截至当年7月底，全国46个楼市限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购。
值得注意的是，此次菏泽取消“限售”的第二天，广州住建局发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读。该份解读显示，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
无疑，这也是对广州“公寓市场”所进行的一次松绑。张大伟把广州的这一政策称为“拨乱”，即取消之前的不合理政策。
与此同时，市场也传出了珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，在这两个区，购房者只需缴纳一年社保就可以购买一套商品住房。据财联社独家电报，斗门区还没有取消限购。
对于近日全国市场接连出现的“松动”，张大伟表示，楼市调控政策已经见底，未来多个城市的很多微调宽松政策可能密集出现，也即会出现多个菏泽。
正如中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁所说，未来很有可能会出现2014年南宁松绑“限购”后的连锁效应。
据其分析，此次菏泽取消“限购”，其背后反映的是政府的焦虑，因为整个市场在下滑，这会影响菏泽市的成交量和房地产走势。在10月31日、12月13日两次政治局会议中，政府不再提房地产调控，这也反映了经济基本面的困难，继而中央就不会像过往那样对房地产提出太高太苛刻的要求。因为房地产一旦也跟着下滑，可能就没有哪一个板块能够支撑经济基本面，但这也并不意味着让房价回头再上涨。
宋丁表示，这是稳定楼市的策略，为了今后不出现较大的下跌趋势。如果菏泽的情况弥漫下来，政府不进行太多干预，不排除取消“限售”会在三四线城市启动，乃至发展到最后二线、甚至是一线也加盟进来。
当被问及“深圳会不会取消限购”这一问题时，宋丁说道，深圳楼市供需关系一直比较紧张，在调控不断加码的背景下，9月以来楼市也进入了低迷状态。短期内，菏泽的情况不会影响到深圳，但如果全国面比较大的话，不排除深圳会跟进。
具体到未来什么样城市具备取消“限售”的特质，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽代表了过去两年一些地级市的特点，即“限售”是在当时房价上涨过快的情况下出台，但该政策的威慑力不强，而且可能不精准。若是近期市场持续降温，对于一些地级市或是三线城市来说，其实都可以放松。而类似省会等城市，此类限制性政策可能会继续坚持。
