今天一则消息让整个房地产行业沸腾了。
山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消去年调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
菏泽，山东省一个人口862万人的地级市，截至2017年，地区生产总值（GDP）2820.18亿元，全市城镇居民人均可支配收入24116元，这算是山东省发展较好的城市。
再来看看菏泽房价在售项目均价9000元/平米。2016年均价：5588元/㎡。2017年：均价6733元/m²，2018年均价：9000元/m²，三年时间，菏泽房价稳步上升，一些项目均价甚至超过万元。
房价上涨背后是地价的迅速飙升。
2017年菏泽卖地收入219.7亿元。城区宅地市场价格从2007年的整体21万/亩的价格，上涨至整体288万/亩左右的市场水平，价格10年翻10倍 地王门槛已经跃至400万级。
过去三年时间，菏泽不遗余力地推进棚改，棚改规模在全国区市中蝉联榜首。据公开数据统计，2016年完成棚改户征收70708户，面积1027万平方米，开工新建安置房和货币化安置81540套。2017年菏泽棚户区项目133个，开工计划涉及182287户。按照计划未来三年，菏泽仍要改造棚户区25万套。
随着货币化安置收紧，菏泽棚改钱从何来？
市场迅速降温，三四线城市库存激增，就菏泽而言，12月份菏泽城区在售、待售项目110个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。项目平均去化周期24个月，库存压力巨大。
菏泽现状是中国三四线城市一个缩影，依托房地产迅速托起经济，形成堰塞湖，政府和居民骑虎难下。
稍早前，我们采访的诸多行业认为认为，在稳定整体经济背景下，有政策放松预期的可能。
在城镇化大背景下，调控更加精准化，因城施策、分类调控，建立制度化长效调控机制。
那么山东菏泽的放松，是否是因城施策、分类调控的一个试探呢？我们不得而知，山东菏泽的后期走向，还需要看政策的兑现情况。
我们认为，即便调控放松，三四线楼市降温趋势不可逆转。
