12月11日，上海易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》，报告显示，11月份土地储备规模继续增加，但同比增幅曲线继续下行，土地储备去化周期目前正呈现上升趋势，其中11个城市的土地储备去化周期超三年。
11月百城土储环比增长2.0% 成交依然偏弱
据报告显示，截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。11月份土地储备规模继续增加，但同比增幅曲线继续下行。
从历史数据方面来看，2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。
从同比增幅曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。
同时，在100个城市中，有37个城市的土地储备出现了同比下滑态势，其中燕郊、固安和清远的同比跌幅较大，跌幅分别为100%、76%和72%。
在土地成交方面依然偏弱，2018年11月份，100个城市土地成交建筑面积为5689万平方米，环比减少7.1%，同比减少21.6%。观察历史数据，在今年5月份该增幅达到14.9%，随后该曲线总体下行。
事实上，今年下半年各地土地流拍案例增多，溢价率低大多底价成交，房企购地意愿明显减弱，这些对土地储备规模都有影响。
对此，易居研究院研究总监严跃进向界面楼市表示：从此类流拍的案例来看，确实会影响土地储备规模。虽然土地储备的绝对规模是在上升的，但是实际上今年6月份开始其同比增幅是在收窄的，这也说明受到了近期土地市场交易的影响。若是土地储备规模不大，那么也会影响后续的项目开发和供应。
去化周期上行 11城去化周期超三年
据报告显示，2018年11月份，100个城市土地储备去化周期为18.6个月，该数值相比10月份18.0个月有所扩大。这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备。
从趋势看，土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，总体保持上行。近期该曲线上行原因与商品房交易行情降温的因素有关。
从城市结构来看，一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。
另外，据报告数据显示，100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。
当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。有很多城市土地储备去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。
据报告数据显示，有30个城市土地储备去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小，这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说，受益于粤港澳大湾区的概念，房地产交易表现较好，这也使得土地储备去化周期相对偏小。
城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质，而目前土储去化周期走势也将对楼市产生影响。
对此，易居研究院研究总监严跃进向界面楼市表示：当前土地储备去化周期总体是拉长的，这说明未来潜在的商品房供应规模相对还是不错的。但是需要看到，近期商品房销售市场是降温的，这会使得消化速度不快。若是商品房销售市场重新活跃，这又可能会使得此类去化周期曲线向下，类似判断预计在2019年下半年出现。
附注：
1、城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。
2、土地储备去化周期即存销比=当月土地储备建筑面积/最近六个月新建商品房成交面积平均值。
