文/王志
在万科瑧山府三期和万科星城大卖超130亿元后，万科深圳公司的回款任务大为减少。笔者从其接下来要入市的和风轩项目获悉，该新房推盘在价格上将不再让利于购房者，折让窗口关闭。
平安金融中心向西10公里，便是深圳湾超级总部基地。凭借地段的稀缺性，这里诞生了诸如深圳湾壹号、瑧湾汇等许多豪宅。11月中下旬，当红男篮球星郭艾伦和曾红极一时的小品演员宋小宝纷纷现身于瑧湾汇。据一长期关注万科的知情人士透露，前者买了两套瑧湾汇的房子，而后者则更加土豪地买了3套。
将时间推至两个月前的9月下旬，瑧湾汇四期共计54套258㎡的公寓和829套74㎡、88㎡的办公产品获得预售许可。其中，公寓于9月底开盘便售罄，而办公产品的去化也接近于7成。值得一提的是，作为深圳屈指可数的豪宅片区所打造出来的产品，瑧湾汇四期公寓的备案均价为11.12万元/㎡。办公产品的均价稍高，数值为11.99万元/㎡，最低价格为10.2万元/㎡，最高价格为15.9万元/㎡，这些还都只是毛坯的价格。
不难看出，郭艾伦和宋小宝此次买的是办公产品。若都买的是74㎡且以最低价格来算的话，郭艾伦将耗费1509.6万元，宋小宝将耗费2264.4万元。若都买的是88㎡且以最高价格来算的话，这两人将分别耗资2798.4万元和4197.6万元。这样的总价，相当于在双玺买了一套290㎡或是360㎡的大户型豪宅。
270亿元回款下的“连锁效应”
上述知情人士透露，在瑧山府开盘前夕，万科深圳公司在今年还有270亿元的回款任务要完成。而这距离2018年的结束前后仅有40余天，回款压力之大可想而知。
重压之下，万科深圳公司展开了一系列的推盘。其位于深圳另一豪宅片区（香蜜湖）的瑧山府三期以及地处沙井的网红盘万科星城，分别于11月26日和28日晚开盘。前者以几近售罄的成绩，取得约60亿元的销售额。后者，更是刷新了近年来深圳开盘销量，去化约1900套，销售金额超70亿元。此外，瑧湾汇也在加快清盘步伐。
将万科深圳公司近来的推盘与清盘联系起来看，其回款任务无疑又减少了一大半。与此同时，深圳公司并没有放慢推盘节奏。据笔者实探，其地处民乐路与民治大道交汇处的深国际万科和风轩（下称“和风轩”），也将于近期入市。
11月21日，笔者实地走访了和风轩。沿着民乐路一直向东北方向走到尽头，“深国际梅林关城市更新项目”这些字眼赫然陈列于工地入口正上方，而这一项目的外围也早已被和风轩的相关宣传标语围绕了起来。
笔者沿着和风轩的外围栏走了大半圈，往返运送物资的大卡车，紧锣密鼓施工中的挖掘机，外围布满蓝网已经建了10层左右且在继续加高的楼栋，依稀出现在三期、二期和一期。
不难发现，万科在加快建设和风轩的速度。也正是因为这一点，该项目的建设还发生了一个小插曲。据南方都市报报道，10月份和风轩在没有取得《建筑施工噪声许可证》的情况下，昼夜施工，遭到了来自居住在这一项目周边的横岭村民投诉。后者缘于不甘其噪声之扰，而政府相关部门也对这一事件进行了立案调查。
被调查后，和风轩的建设单位和施工单位多次被罚的金额共计54万元。进入11月下旬，和风轩的建设也来到了地下防水混凝土浇筑阶段，而这需要24小时不间断地施工。经过上述事件，开发商也申请了《建筑施工噪声许可证》，并获批。
可以看到的是，在巨额回款压力下，万科深圳公司在加速推盘，也在加速新项目的建设进程。
万科的进场
谈及和风轩，可以往前追溯至2014年9月深圳国际（00152.HK）、深高速（600548.SH）与龙华管委会所作的一个约定，该约定就梅林关地块土地出让合同签署期限及地价款缴纳等作了清晰地说明。相应地，三者还签订了一份地价款支付协议。
协议规定深圳国际及深高速应在2015年上半年结束前，通过项目公司与深圳国土委签订梅林关地块相关土地出让合同，并缴纳30%的地价款，约10.7亿元。剩余的70%（约24.97亿元），于合同生效后一年内缴纳。这也意味着深圳国际是于2015年6月取得上述地块的土地使用权。
深圳市深国际联合置地有限公司（下称“联合置地公司”）就是上文所提及的项目公司，由深圳国际旗下附属公司新通产、深高速分别持有51%和49%的股权，成立于2014年8月下旬。从项目公司成立的时间就可以看出，深圳国际对梅林关城市更新项目窥视已久。
其2017年年报显示，深圳国际的主营业务为物流业和公路收费。上市公司于2017年10月通过公开招标的方式引进万科，作为梅林关城市更新项目代建管理单位也就不难理解了。据上述业内人士分析，自打2017年1月深圳地铁集团成为万科第一大股东后，万科也由一家民企变成了国企，国企间进行合作要更加容易。此外，深圳国际也是基于万科的品牌溢价而做出的选择。
这点从其拿地的原因也可得到窥见，深圳国际曾在拿地公告中多次表示，梅林关地块地理位置优越，具有较好的投资价值和增值空间。
今年7月，深圳国际发布联合公告，拟以通过增资引入战略投资者。具体为在深圳联合产权交易所以公开挂牌及竞争性谈判方式来进行，并对增资的挂牌底价做了要求，不低于29亿元。
据深高速于9月29日发布的《关于联合置地公司引入战略投资者的进展公告》，引进的战略投资者已确定为万科，增资价格29亿元。增资完成后，万科拥有联合置地公司30%的股权。而新通产、深高速所持有的联合置地公司的股权则相应地摊薄至35.7%和34.3%。
至此，万科正式成为梅林关城市更新项目（和风轩）的大股东之一。
折让窗口可能关上
梅林关城市更新项目占地9.6万㎡，总建筑面积约为48.6万㎡，是深圳国际作价约35.67亿元获取的，经计算后的楼面价为7339.51元/㎡。从2015年6至今，深圳的新房均价已由30713元/㎡上涨至54071元/㎡，涨幅约为76.05%。和风轩的溢价之高，可见一斑。深圳国际也多次在公告中表示，建成后的和风轩货值将逾百亿元。2018年，这一项目开始全面施工建设。
据其于2014年9月发布的公告，该项目规划综合容积率为5.06，将建成一集住宅、商业、办公、商务公寓和公用配套设施的综合体。
笔者在其营销中心获悉，和风轩共分三期来开发。其中，即将要入市的一期共有5栋住宅、两栋保障房以及1所幼儿园，一楼为底商，体量约4000㎡。项目的二期、三期都将建有3栋住宅，只不过后者还将建有两栋公寓、1栋写字楼以及一体量为3.5万㎡的商业。
值得一提的是，三期的占地面积为4.74万㎡，总建筑面积38.26万㎡，已逾整个项目体量的7成。今年7月下旬，三期也引入了鹏程建筑作为工程总承包商，负责项目的工程建设，代价约为18.17亿元。
其营销中心现场销售对笔者透露道，接下来的12月，和风轩一期5栋住宅将全部推出，共计833套房源，户型为78-97㎡3房。由此可见，对于完成回款任务这事情，万科深圳公司在全力以赴。
与万科星城、瑧山府不同的是，此次和风轩推盘在价格上不会有所折让。上述销售告诉笔者，和风轩的均价可能在6.5万元/㎡。笔者于链家网查阅了与其对标的周边二手房星河盛世的在售均价，数值为64119元/㎡。两相比较，在价格上已无差异可言。
这点或许从其下调万科星城的推盘小目标也可看出。在瑧山府三期未开盘前，原计划3337套一次性尽可能多地卖掉，但前者开盘取得了几近售罄的成绩，大大减少了其回款压力。万科星城的推售目标也下调为1200套，缘于自身所具有较大价格折让（5.24%-10.93%）以及梦想家2.0的品质加持，该项目共卖了约1900套，一举成为了近年来深圳楼盘的开盘销量王。
从瑧山府三期到万科星城，其开盘无疑创造出了令万科深圳公司满意的成绩，甚至这一成绩还有点超出了其预期。因此，在即将要入市的和风轩上，折让（好价格）之门也对购房者们关闭了。
