云南抚仙湖，碧蓝的天空、清新的空气和灿烂的阳光都是免费的。 和郁亮的晚餐就在山水之间，桌上的菜肴也多是就地取材。郁亮自⼰率先感慨:在上海雾霾的时候，我们聚在这里，真是美好。我们这里的房子去看了吗?欢迎购买哦。
这的确是郁亮一贯的话风，他自己也笑了:吃个饭也跟我们销售连在一块，我是商业了点，这也说明我们日子确实不好过。
真的不好过吗?接过话题，关于活下去这个问题，我们干脆好好聊一下，谈谈万科的人设问题？
郁亮：我们手里都有一瓶水，水喝了一半，只有半瓶水的时候，有的人觉得还有⼀半水可以喝，有的人认为只有⼀半水了，得赶紧想补给、想解决方案。所以对同样的事情，大家的看法就是会不一样啊。
郁亮是个很好的聊天对象，你就是不提问，他都会带你分享他近期的观察和思考。而一旦你提问，他的答案通常又十分通透，哪怕谈到万科自身。
郁亮：万科始终保持一种兢兢业业、如履薄冰的态度，我们把每一天都当成最后一天在活，即使日子好过的时候，你见过我们得意忘形吗?其实很多优秀公司包括华为也是把“活下去”当成信条的。所以有的时候，我们看到半瓶⽔，就会有危机感。
对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在过去，一只脚站在未来，梳理战略和业务。只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦，过去太发散了，需要大家凝聚起来往一个方向走。
有人问，我们行业有问题吗?⾏业没有什么大问题，但是现在做的东西和要求不一样。比如说我们有一个基本结论，认为住房全面短缺的时代基本结束了，当然像上海、杭州等大城市住房可能还有一定短缺，但我们从全国范围来看，认为全面短缺时代基本结束。但是居住问题并没有得到真正解决，不平衡、不充分的问题还是很明显，比如说销售房⼦多，租赁住宅却很少。
再一个，从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容，早上我在抚仙湖周边转了⼀下，我就想我们认为这个地方好，但是只靠阳光和空气能吸引大家来吗?我想可以吸引一点点，但是不够。 这里旁边有⼀个化石群，是寒武纪时期的，除了骨骼化石，还保留了很多软体动物的化石，是全球进化史非常重要的地方。我就想未来孩子们来了这里以后，是否可以给他们提供生物学的教育？除了有阳光和空气还可以有所学习？仅仅是这里的博物馆和纪念馆，还远远不够。我们是不是可以邀请优秀的生物老师，来给孩子们上课?除了硬件上的好，再增加软件? 有房子，但是没有合适的内容放进去，就是缺少围绕美好生活的服务。从这点讲，我们的行业还有相当大的发展空间，但是我们的赚钱方式不一样。以前卖房子，很多地方一平方米都是以万为单位， 现在我们做很多生意，像物流等等，都是以几块钱，一毛钱、几分钱计算，这跟我们过去很不一样。 对于经常吃大鱼大肉的人，突然改为干粮，这个需要适应，等于让他重新活一次。
今年的秋季例会主题，本来就是我们自⼰内部的⼀个事情，没想过去影响他人。我们是那种喜欢让⾃己不舒服，但是不会让别人不舒服的公司。这次让别人不舒服了，该处分的我们都 处分了。
郁亮终于一吐为快!
问：照你所说，万科是把每⼀天当做最后⼀天的公司，如果明天是最后一天，您希望怎么过?万科今年一直谈业务的聚焦和收敛，具体所指呢?
郁亮：我希望能够跑步，跑步迎接黎明。
我们做“城乡建设与生活服务商”，这是我们的方向，我们做的所有业务，向这个方向展开是对的，偏离这个方向是错误的。我们思考某个业务的时候，要考虑让这个业务能够做得好的最重要东西是什么?我们称之为“基本盘”，我们要梳理清楚各项业务各自的基本盘，从而聚焦收敛，不浪费精力。
其次，我们的业务管理行为，都聚焦在为我们产品买单的客户身上，聚焦在好产品、好服务上。如果可以持续为客户提供好产品、好服务，我们就可以过得好，这是我们的逻辑。包括我们的组织重建，事人匹配，都是要保持组织行为在方向上一致，从而保持竞争优势。
另外，今天衡量一个业务，如果只以财务上的概念，而不是从未来潜力、以及是否能够创造真实价值去衡量它，可能都是错的。
此外，城乡的“乡”的问题以及中国的城市化，意味着什么?第二阶段的城市化，一定是城市圈化，城市群化，都市圈化，包括现在国家粤港澳大湾区、长三角一体化、跟重庆、西安、武汉等区域中心。在第二阶段的城市化中，城市和乡村可能不是那么清晰划分的，围绕核心城市周边的乡，放在未来几年年来看，都是都市圈化的部分。“乡”，不只是农村业务，它也是都市圈的一部分。 如果中国“乡”的问题不放到城市化进程中去解决，不正视都市化的运用，是很难真正解决的。“乡”，不代表我们只做农村业务、农民业务。
问：万科今年年6300亿的回款，都很顺利吧?深圳地铁持股后，外界很关心你们相处可好？
郁亮：我觉得6300亿回款问题不大。再说6000亿到6300亿这个数字之间差距大吗?不大的。但是，我们所强调的重视现金流的理念得到了贯彻，每天大家都需要报告，今天回款做了什么工作，楼卖的怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。
回款有个特点，一天的回款都是下午3点以后才完成的，每个礼拜都是最后两天完成的，每个月到最后一个礼拜完成， 每个季度到最后⼀个月完成。我⽼是想把它改得月度间均衡，季度间均衡，但是发现很难做到。但我们今年房子还卖的不错，6300亿基本可以完成。
第二，关于深圳地铁，很好啊!对我们支持很大，具体表现在五个字:积极、不干预。
问：之前去深圳、广州，看过你们的养老和长租公寓项目，感受到他们各个干劲十⾜，谈谈你们的事业合伙人？
郁亮：是，我们喜欢让那些愿意打仗、能打仗的人上，让他们发挥自己的能力。我们现在是事业合伙人的时代，不是经理人的时代， 现在知识比资本重要，不再是知识为资本打工的时代，如果简单地停留在过去，那是不符合发展趋势的，我们已经改了。多创造、多分享，这个原则我们很清楚。
问：万科自己的最新定义是:“城乡建设与生活服务商”，抚仙湖这样的度假产品，是否会持续做，有什么规划？
郁亮：为什么我们来这里?其实祖国大好河⼭很多都在西部，到这边，感觉心胸很开阔。“开心”，心打开了就快乐。
万科做“城乡建设与生活服务商”，万科不做旅游，我们是做度假产品，以开发为主。我们认为未来度假一定会成为新的消费需求，大家买东西都买的差不多了之后干什么?就是出去旅游、度假。 所以我们创造度假场景，这样的度假产品也会符合相当一部分的有度假需求的人，也能够协助把中西部建设好。所以我们会把它作为产品线对待。
之前你一定看过我们杭州良渚文化村吧?现在，你可看做我们是把良渚这样的产品复制到西部这里的壮美河山，明年我们还会在西昌开发，届时一起去看看，一定会喜欢。
话题突然就转到了拿地。
关于外界最近议论的万科疯狂拿地一说，郁亮略微有点激动:维持 万科现在的规模，需要多少地?销售额达到6000亿以后，需要多少相应的土地投资?万科虽然现在积极拿地和并购，但万科投资策略是聚焦核心都市圈。
在投资方面，万科不按一线城市、⼆线城市、 三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略，进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外， 万科的投资都会非常慎重。
问：最近大家都在聊楼市的冬天有多长，房企该怎么度过?你怎么看？
郁亮：我把自己照顾好已经非常非常不容易了，所以我对别人怎样就不去评说了。
其实大家注意一下，2016年10月份人民日报发表了一个权威的访谈，说中国的经济走势是L型走势，而且这个走势不是⼀年两年，是官方非常正式的讲话，很多人对此不好好读，我们认真读了。
当然，我们在做业务的时候，也是习惯性地把问题想的艰苦一些，困难一些，反正这样也没有什么坏处。如果你准备不足，反而会出问题。如果政策宽松，是好事，如果没有，你就等着政策改变？
“房住不炒”是基本国策，“宽”跟“紧”可能略有波动，但是整体不会变。 所以万科要按照自⼰的做法做下去，要有忧患意识。
对别的公司我没有话可说，也不会说。别人最好也不要替我说。
其实餐桌上，郁亮说的最多的公司除了自家还有一个拼多多。他说最近和拼多多的黄峥聊了很多，让他对拼多多公司有了全新了解， 并为此对很多事有所改观。在他分享对拼多多⼀⼆三的各种认识以及各种销售数字时，又忍不住问到:那你和万科到底从中得到什么启示？
郁亮：服务于大多数普通人，并深入下去。
