上周（4月15日），大连万达集团董事长王健林，应邀参加深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”，发表主题为“万达的轻资产模式”演讲，他表示，万达今后将彻底去地产化，启动轻资产，并首次完整地进行了相关阐述。
谈及转型轻资产的原因时，他分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行；而“用别人的钱做自己的事情”的轻资产模式，正是这一思路，他介绍，万达要借助这种转型，在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手。
那么，万达的“轻”资产模式到底怎么玩？跟深深一起听王健林说。
文丨苏静
（如果你心里有一小点点疑惑，那这“跟我有什么关系”，深深就补充一点场外信息——万达是全球领先的不动产企业，2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展，万达也延伸到其它许多产业。基于对房地产未来发展趋势的分析，万达从去年开始进行全面转型，从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。王健林当天在深圳演讲，重点讲述的便是万达的核心企业——万达商业地产的转型。）
轻资产，王健林不准备自己掏钱盖楼了
通俗一点讲，就是王健林演讲时演讲时引用的一句大白话，“生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事”。2016开业的万达广场中，将会超过五分之二为轻资产模式。
王健林以万达广场为例切入介绍，所谓轻资产，就是投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。
轻资产对应的重资产，是过去以及现在中国商业地产的传统模式。王健林介绍，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。
▶5年以后，万达广场或将没有重资产项目
万达商业地产的转型方向要以轻资产为主。
不过，万达今年计划开业的项目都无法再改为轻资产，因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期3年左右。2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。
2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米销售物业。
“我们定了一个目标，5年内把这7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”王健林说，这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。
重资产还能赚，但拐点确实来了，抢先转型
万达广场在今年底规模将达到全球第一。王健林称，如果万达没有远大目标，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧，但中国房地产已走到供需平衡的拐点，所以要转型，以进一步扩大竞争优势、发展中小城市、产生边际效益等。
目前来看，万达的重资产发展稳定，而且中国的城市化还在进行，行业里模仿万达者也是众多，也就是继续走老路还是会有空间可以发展。
万达果断转向轻资产，在于进一步稳固江山，用王健林的演讲原话便是“挖更宽更深的护城河”。
他说，今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，万达的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。
更重要的是出于对市场环境的预判。王健林分析重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。而今重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，必须转型轻资产。
与此同时，万达前面数十年发展中形成的品牌联和优势，是一张不用白不用的王牌，“很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？现在有句名言:生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。”王健林说，万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手。
▶三四线城市项目投资回报率并不低于大城市
王健林介绍，选择轻资产转型，也是为了进一步开发潜力无限的三四线城市。“从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。”他分析。
（王老师小课题再次插播：“不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。”）
然而重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。
中小城市有前景，但这块肥肉不是谁都吃得着。
王健林在演讲中介绍，万达在这一方面有独特优势，“三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势，我们有超过5000家签了协议的合作商家，其中许多跟万达是紧密合作伙伴，万达走到哪他们就去哪。”
再加现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺。
“许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。” 王健林说。
▶或借助轻资产成全球最大儿童娱乐企业
轻资产模式能快速扩大规模、产生边际效应，这也是王健林的考虑之一。
他拿深交所上市的万达院线举例，万达影城多数开在万达广场里，万达商业地产发展速度快，院线发展速度就快，又比如万达儿童娱乐公司去年成立，第一年就开业9家店，如果按照万达广场的发展速度，它很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业。万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。
轻资产能实现“2025年，1000个万达广场”目标吗？
万达轻资产的愿望是美好的，实际操作起来路径如何呢？王健林称，万达准备好了一系列方案，其中一个是学习发达国家推出“交钥匙工程”，先和工程建设上的合作伙伴共同制作适应不同地区的几大版本造价标准，然后全权交给施工单位去复制生产。
到这一步，我们可以看到，未来轻资产模式的万达，成为一个超级资源处理大脑，既以“别人的钱”开发，还把房地产建设过程交出去了，王健林所言的未来将“彻底抛弃传统地产”确实不假。
当然，“交钥匙”之前，万达要做的功课不少，最重要的一环便是建立轻资产标准模块。
“我们首先在成本上狠下功夫，花一年时间，建立ABCD四个版本的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方与软基础的地方有不同的成本标准，北方也根据地质条件好坏形成两个成本标准。”王健林在演讲中介绍，万达全国发展二十几年，做过几百个项目，对全国各地的建造成本心中有数。
四个版本的标准，将由万达和长期合作的中建系统四家公司一起，共同制定。
有了模板之后，便可以交钥匙将工程这一块移交给工程建设方了。届时万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不用再自己招分包单位。
王健林说，发达国家工程建设都是交钥匙工程，但这在中国工程管理史上是一个重大创新，他相信这会受到战略伙伴的极大欢迎。因为这样一来好处多多，一是降低成本，过去建一个万达广场，项目公司要六七十人，现在人数减少三分之二；二是提高效率，管理更加便捷；三是实现双赢。实施交钥匙工程后，工程建设单位成为真正的总包，过去他们只负责土建，最多只占工程造价的50%，现在总包自己去招分包，不仅所有收入算他的，他还可以收取分包一定的管理费，利润也提高了。
“万达发展这么快，很多人担心会不会翻车？”王健林介绍，此外，万达还将实现商业管理实现信息化、和新的融资管道，以完成轻资产化转型。
最终实现“2025年争取开业1000个万达广场”的轻资产战略目标。
轻资产化转型的另一个目标是将“地产”二字从万达的经营中逐渐去除。王健林说，2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。
（ 据王健林演讲 采写整理）
