上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌城方首个租赁住房项目——城寓超级社区﹒华山路店即将开业，这将是城方上海首个产品面市，也是上海首个通过城市更新升级改造来作为租赁住房项目。
据了解，上海地产集团租赁住房业务通过招拍挂市场、自持存量更新地块以及存量改造项目等方式进行业务布局拓展。截至目前，已有约110万方总建面的租赁住房业务体量，布局上海6大核心区域，项目数量超20个，位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江、世博等中心城区中央活动区、黄金地段，其中部分更新改造项目即将达到交房条件。
实探门店：城方首个租赁项目落地开业或将一房难求
本次，界面楼市受邀参观了城方首个租赁住房项目——城寓超级社区﹒华山路店。城寓华山路店原本为综合商办大楼旧改项目。参观样板房后发现，户型在设计上还保留了后期灵活变化升级的可能性，据介绍，这是因为考虑到租赁住房是一个长期稳定的租住品类，要考虑到后续市场需求的变化，因此城方的租赁住房户型设计都进行了灵活化模块研究，产品一定要经得起时代的考验。
据工作人员介绍，城寓超级社区﹒华山路店项目户型面积为约40-80㎡（套内）一房，100-155㎡（套内）二房，针对目前市场上很受关注的室内环境质量问题，城方在落地实践上也是行业先行，房源全部采用全装配式内装，从系统根源上杜绝甲醛污染及其他装修装饰带来的环境问题，保障居住安全；同时全装配式内装的技术也十分便于后期的维修维保。业内人士认为，城方在租赁住房行业的诸多实践对行业发展具有引领和借鉴意义。
城寓超级社区﹒华山路店样板房实景
城寓超级社区﹒华山路店坐落于长宁区昭化东路，与高端住宅社区嘉里华庭紧邻，身处海派城厢的繁华与历史的文脉之中，散步可至复兴路、安福路、武康路、华山路，感受上海的文化底蕴。对于租赁住房而言，地段优势不言面喻。项目交通非常便捷，出了路口便是延安路高架、江苏路，距离地铁2号线和11号线江苏路站大约10分钟步行路程，无论是自驾与轨交都比较便捷。项目周边一公里范围基本覆盖了商业、教育、医疗，娱乐等日常生活配套需求，城市资源轻松享受，给生活带来更多可能。城寓超级社区﹒华山路店主要面对的是对生活品质有较高追求的城市菁英，也有望成为城市核心区高端集中式租赁社区的全新地标。
城寓超级社区﹒华山路店标准层实景
在项目内部，除了租住的房源之外，项目还配有社区公共空间，主要是集中在1层的城方堂和15-16层创客空间。城方堂提升社区的温度感，为住户打造的集餐饮、娱乐、休闲、社交和商务的共享客厅。创客中心是城方为了鼓励更多年轻人创新，方便交流创意，提供相应的功能配套使年轻人的创造力能够提升和凝聚，充分发挥租赁住房的社会价值。 有市场分析师称，城寓超级社区﹒华山路店项目，未来开业时将会一房难求。
助力人才发展：上海地产率先发布首个“国家队”租赁行业品牌
根据上海住房发展十三五规划，在十三五时期，预计新增供应租赁住房70万套。此外，以市场为主，扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经租房源30万套（间）左右。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
作为中国高密度超大城市，上海正在全力建设卓越全球城市，首先人才资源是关键，只有留住人才，城市才有未来。
自2017年7月上海首次推出两块纯租赁土地入市以来，全国多个热点城市相继加大了租赁土地的供应量，尤其是北上广深等重点城市。数据显示，截至2018年8月底，全国共累计出让了纯租赁宅地71块，共出让土地面积超过440万方。
在10个热点城市中，上海的纯租赁住房土地供应遥遥领先，截至2018年8月共成交了35块纯租赁住房地块，累计规划建筑面积达到了212．03万方，其总市场供应量已经接近为全国当前纯租赁土地市场总供应量的一半，上海成为全国出让只租不售纯租赁土地最多的城市，无疑为全国其他城市的效仿起到了一定的示范效应。
据统计，上海已经推出规划建筑面积约为192.95万平方米的租赁住房，包括普通商品房用地中受让让人持有的用于租赁的物业、普通的租赁住房用地及农村集体土地试点入市的租赁住宅地块。其中，租赁住房用地近30宗，总规划建筑面积约160.7万平方米；同时今年以来，上海还推出了5宗集体土地试点入市的租赁住房用地，均位于松江区，容积率在1.4至2.5之间，合计建筑面积22.76万平方米。
上海地产集团作为政府功能性国有企业，在租赁住房业务板块力度很大，在2018年初，就率先发布了上海首个国企租赁住房业务品牌“城方”，以“让更多人安居都市宜居生活”的愿景，致力于为上海优秀人才提供更好的生活和发展服务。
行业探索：城方提出“以租金换消费”的创新运营理念
做过租赁公寓的人都了解，集中式租赁公寓因为其房源、装修、管理成本巨大，光靠租金难以维系成本，盈利更是非常之难。
对于城方而言，一开始想的就是70年的生意，城方认定自己是消费服务经营类公司，不是房地产经营公司，所以做的事情也应该是服务经营。城方董事总经理郑华认为，稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入，这三者之间的平衡是中国住房经营未来必须关注和贡献的方向。城方提出了“以租金换消费”新构想方式，以合理的居住成本，来促进消费力的提升，并对这种新的模式进行深入研究。
市场上普遍认为，房租收入比30%是一个压力分界线，在25%-30%处于居民可以承受的范围之内，一旦超过30%则会使得生活压力增大。但据最新的一份市场报告显示，全国33个城市中，10月房租收入比北京达到了67%、三亚59.5%、深圳58.5%、上海53.3%、重庆50.3%。也就是说，在这些城市，租房者平均要拿出一半以上的收入来支付房租。
亿翰智库预测，按上海统计公报数据，到2023年上海将有681.4万的租赁人口，人均可支配收入达10万元，人均消费支出6万元。而上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元，房租收入比保守估计为45%，实际或超50%。根据测算的租金和收入水平，预测到2023年，房租收入比每降低10%，将拉动消费增加700-850亿。
在这个庞大的消费额中，可以产生约30%的毛利率，是一笔非常可观的数字，也是一门长久的生意，值得中国住房租赁行业来研究和实践。
媒体观察：城方积极为租赁行业探索可持续之路
很多人都误以为租赁住房应该都是那种很便宜，满足租不起房子人的需求。其实，上海租赁住房既非市场化的长租公寓，也非租赁保障房。而是在高房价的现实背景下，为了保持上海对优秀核心人才的吸引力，实施“租购并举”战略的重要目标之一。
城方既有社会责任也有企业责任，把自己定位为“一家消费经营服务类公司”，通过腾挪租金换消费，让优秀的人才能够以相对低的成本住下来，促进其在其他生活和发展领域的消费能力，以此推动社会整个消费的提升，也是符合目前国家政策导向。
租赁住房只租不售，作为“国家队”而言，既应该承担更多的责任，以引领者的态度去打造租赁住房完善功能性配置，满足人才生活和发展需求，获得政府认可。同时，作为企业经营，城方也正进一步思考和探索出一个住房租赁健康的、可持续经营模式，使得租赁住房行业有长足的生命力。
助力优秀人才发展，促进职住平衡，培育全新的租住文化，引领行业的规范、健康、可持续发展，城方表示，将为上海2035卓越全球城市建设努力贡献更多的力量。
