主题为“当前形势下房企如何在细分领域突围——房企参与轨道交通TOD综合开发研讨会”的易居论坛近日在沪举办。与会的轨道交通企业、房地产开发商、行业专家等专业人士共同探讨房企参与轨道交通TOD的可行性。会后易居研究院深度采访了本次论坛与会嘉宾、绿城杨柳郡集团总经理顾建明先生，他的言语饱含理性与激情，展现了绿城的TOD发展战略与逻辑，给人以启迪。
近年来，房地产行业竞争加剧，集中度不断提升。新形势下，房企的多元化业务尝试、跨领域资源整合成为一种趋势。2010年以来，我国真正迎来了轨道交通发展的黄金时代，TOD开发迅速兴起，成为未来房地产开发的蓝海。在此背景下，多家开发商开始进入这一领域。
绿城杨柳郡集团总经理顾建明（右）接受易居研究院综合研究中心总经理崔霁采访
绿城作为行业引领者，已在各类TOD物业的营造方面积累了丰富经验，包括“城市更新系列”的杭州凤起潮鸣；“杨柳郡系列”的杭州杨柳郡、宁波杨柳郡；“城市中心系列”的杭州中心、宁波中心、青岛深蓝中心等。基于这些标杆TOD项目的成功落地，绿城率先在业内进行组织创新，成立了专注于TOD业务的杨柳郡集团。
作为一家以服务政府、服务轨交集团为核心，专注于TOD专业咨询、开发运营和建设管理的综合开发运营服务商，杨柳郡集团除了自身在建在运营的项目之外，还参与和服务了全国范围内的十余个TOD项目。今年9月，杨柳郡集团更是取得福州地铁2号线上盖项目，成为“杨柳郡模式”正式走出浙江，迈向全国的重要里程碑。
TOD未来发展空间巨大，但是根难啃的“骨头”
TOD开发是以公共交通为导向的发展模式（Transit-Oriented Development，TOD），是围绕城市轨道交通场站进行多样性、混合化、高密度的土地开发。
作为一种“轨道+物业”模式，TOD不但能够反哺轨道交通运营建设，而且可以提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，缓解城市发展土地资源紧缺的问题，减轻地方政府财政压力，形成建设主体的多赢局面，打造城市建设的新标杆。
我国轨道交通TOD开发前景巨大。根据各城市轨道交通发展规划，未来三到五年，全国规划建设327条轨道交通线路，规划建设轨道交通车辆基地数量超1000个，如果按照50%开发，每个场站占地面积最少30公顷，预计可开发用地总面积超15000公顷。
以易居研究院的统计，按照上盖1.5的容积率计算，未来轨道交通车辆基地开发建筑面积将达到2.4亿平方米。若按照可售面积达到85%计算，保守预估每平方米平均房价为2万元，将可能产生4万亿的销售额空间。在已开通轨交的城市中，近六成城市已开发或正在开发车辆基地上盖，还有近三成城市规划开发车辆基地上盖。
目前，各大城市都十分重视这一新型土地复合开发利用方式。杭州、南京等城市政府均提出要以地铁车辆基地“上盖是原则，不上盖是例外”为原则，推进地铁上盖物业开发，更好发挥轨道交通牵引带动作用，推动城市构架和功能实现新提升，高水平建设“轨道上的城市”。
与此同时，我们也要看到，TOD发展的前途是光明的,道路是曲折的。虽然在政府认知层面得到了认同支持，但在政策流程层面、操作管理层面、技术实现层面等，仍然存在对接难、沟通难、统筹难等问题，而TOD物业投资大、周期长、不确定因素多、很多城市尚无成型先例等特征，也充分显示了要想啃下这根“骨头”的难度系数。
从杨柳郡示范看TOD行业的四大痛点
从国际经验看，TOD是一种具有前瞻性和引导性的发展模式。在中国，TOD并非简单复制，其成功需要地方政府、轨交集团与开发主体共同探索路径，绝非易事。我们在绿城杨柳郡集团的案例中，看到了行业面临的难点以及他们的解决之道。
一、TOD物业的社会认知度不高，地铁公司需要有良好客群基础的合作伙伴做品牌背书
对于车辆基地上盖物业这一新事物，公众普遍存在不了解、不熟悉的情况，会本能地产生减震降噪等方面的疑虑和担忧。这对于物业的销售与运营来讲，无疑增加了不小的难度。所以，地铁公司需要找一家营造能力强、客户基础好、品牌价值高的合作方，来提升公众的信任度。
杭州杨柳郡项目作为浙江首个TOD项目，位于杭州地铁1号线七堡地铁车辆基地上盖。根据公开信息，2014年10月30日杭州地铁七堡车辆基地综合体27号地块成功出让，出让面积29万平方米，可开发面积53万平方米，由杭州市地铁置业与绿城联合体以44亿元价格竞得。
三大合租模式
对地铁公司来说，这种合作模式既可以发挥其对车辆基地工艺开发的专业能力，又可以借助品牌开发商，对房地产物业开展市场研判、专业策划、规划设计、品质营造等工作，提升项目的溢价能力。对于开发商来说，这类车辆基地开发项目建筑面积一般在50万平方米以上且有站点，是市场上难得的稀缺土地，可藉以打造丰富的物业产品。杨柳郡这一模式，可谓开发商与地铁公司合作共赢的一个范本。
二、当前大多数城市TOD开发政策规范不明晰，需要实践补位
当前国内开通轨交运营的大多数城市中，由于历史原因，地方政府没有系统地颁发过完整的轨道交通TOD开发政策。在TOD落地层面，存在着无执行规范、无明晰流程、无经验可循等诸多难题。政府部门需要在引导项目开发的具体实践中，填补相关环节政策与规范的空白。
在地方政府支持下，杨柳郡集团在对项目的打造中，积累了各阶段的实践经验，形成了TOD全链条开发的服务与规范。目前已有杭州杨柳郡、杭州凤起潮鸣、杭州中心等一批复杂上盖物业的标杆项目落地。这些实践经验为TOD政策应用提供了生动的案例，推动了政策和规范的日臻完善。
杭州中心
三、发运营涉及领域繁杂，需要强有力的资源整合方介入
TOD开发难度大、技术要求高、关联方多、施工复杂性强，需要各方拥有较强的协同意识与沟通能力。施工质量来不得半点妥协，综合开发的规划设计、建设施工，地铁的运营维保等。杨柳郡集团的项目正是基于开发主体对各方资源力量的有效整合、顺畅协调，确保综合开发有序高效地推进。
尤其是杭州凤起潮鸣项目，轨交接驳，技术门槛高，是国内首个盾构隧道区间上下同步施工的高端旧改，其对涉铁技术的管控挑战极大。绿城通过建立实时监控量测安全网，全程分阶段安全评估，整合专家资源，多次技术评审和充分论证，实现了凤起潮鸣项目的地上桩基工程与地下盾构隧道同步施工，施工跨越了地铁建设期和运营期等高难度要求，这也是对开发主体综合能力的考验。
杭州凤起潮鸣
目前，杨柳郡集团已在区域价值塑造、TOD政策应用、轨交经营筹划、涉铁技术管控、品质物业营造、产业资源整合等方面积累了实战经验，得到了地方政府和合作地铁公司的充分认可。
四、TOD项目利益诉求多元，需要开发主体兼顾社会效益与经济效益
对于地铁车辆基地上盖项目，各利益相关方的诉求不尽相同。地方政府希望能通过这种集约化的土地利用方式提升区域价值；地铁方以及财务投资方希望高溢价；开发商希望营造美好园区，并形成资金的快速回笼；客户方希望能高性价比地购置物业，并配备功能齐全的生活园区。作为开发主体，需要对各方诉求予以回应，这就相当考验其“平衡术”的驾驭功力。
杭州杨柳郡好街
如何既好又快地将车辆基地上盖区域从城市“伤疤”转变为城市“地标”，是TOD项目面临的一大难点。杭州杨柳郡项目较好地破解了这一难题。该项目打破基本的社区建制，融住宅、商业、文教、公共空间于一体，打造“城市片段式”的生活综合体，最大限度地满足了年轻群体生活与休闲娱乐需求。该项目凭借着交通便利、产品性价比高等优势受到了市场追捧，成为杭州一大红盘。
杨柳郡项目的所在区域，更是在其带动下，城市规划从普福单元升级为艮北新城，进而融入到整个城东新城，成为杭州市新的高价值区域。区域商品房成交量从2014年的36万平方米到2017年的73万平方米；土地价格从不足10000元/平方米攀升至30000元/平方米。
正如顾建明所言，杨柳郡模式不同于传统开发商的造房子卖房子，而是要以“造城”的视角来做运营。这个项目的成功，标示着绿城产品覆盖人群的进一步扩大，也使杨柳郡成为城市新兴区域开发典范。项目不但实现了高品质与高溢价，更实现了政府、地铁公司、开发企业和社会大众的四方共赢。
“杨柳郡模式”的效应与启示
易居研究院认为，数万亿市场的TOD开发极具想象空间。绿城杨柳郡集团深耕这一领域，依托创新的拿地模式、有效的规模增长、灵活的合作模式等优势，将迎来企业发展的黄金期。
在中国TOD发展进程中，“杨柳郡模式”已是引人关注的一种空间升级方式，对数万亿TOD市场而言，颇具参考价值。
一、TOD将成为“高手间的对决”
易居研究认为，相比传统意义的土地出让，TOD项目尤其是车辆基地上盖项目，从土地获取方式上看，更为多元化、更具门槛性。虽然很多城市还是公开招拍挂的路径，但由于存在轨交技术壁垒，地铁公司的参与必不可少。同时，地铁公司也需要有品牌效益、有资金实力、有专业技术、有运营能力的知名房企来介入与托底。
因此，TOD开发将逐步减少“价高者得”这种简单粗暴的获地模式，成为少数几个有意愿、有能力的高手间的竞合场。这也将成为它们以合理价格获取土地甚至是优质土地的新模式，助力其后续的规模化发展。
绿城杨柳郡集团较早地涉足该领域，有着与地铁公司合作的成功经验，目前正在积极布局全国，向全国“轨道+物业”领域拓展，除了杭州，还与西安、福州、武汉、宁波、南昌等重点城市轨交集团达成战略合作意向。
近期，成都、福州、南京、厦门、佛山、重庆、西安、天津、哈尔滨等诸多城市地方政府官员和轨交集团领导密集前往杭州杨柳郡项目考察取经。“杨柳郡”正在成为与各城市共同生长的新气象。
二、TOD成为房企战略转型新方向
易居研究认为，随着房地产市场“五限”调控政策的不断深入，企业利润增长逐步放缓，房企近些年纷纷提出战略转型。
2018年6月，绿城调整了内部的组织架构，成立了11大重资产战区和5大轻资产平台。作为绿城两大特色开发平台之一，专注于“轨道+物业”领域的杨柳郡集团被寄予厚望。基于杨柳郡系列大型综合体的开发运营，杨柳郡集团有望成为助力绿城中国有质增长的业绩压舱石与品牌排头兵。
当前房地产市场面临去库存和降杠杆的压力，中美贸易战引发了市场变化，行业洗牌加速，呼唤转型成为企业发展的主流趋势，相比于养老、文旅、医疗等领域，TOD领域的物业开发，正在显现蓝海市场的巨大魅力。“杨柳郡模式”让更多的房企看到了这一领域未来的发展潜力。
三、以前瞻眼光打造TOD独角兽
易居研究认为，当前房地产企业进入TOD领域并将TOD上升为战略层面的企业屈指可数。绿城不仅率先布局轨道交通TOD开发业务，而且成立专业平台公司，更加聚焦、专注从事轨道交通TOD业务的拓展和推进。作为该领域的探索者和引领者，绿城杨柳郡集团或将成为TOD模式下的独角兽企业。
绿城杨柳郡
未来，绿城杨柳郡集团将在“以重带轻、轻重并举”的发展模式下，聚焦政府痛点，高效提供TOD综合解决方案。同时在服务政府的基础上，争取更多与全国各地轨交集团深入合作的机会，实现细分市场领先，成为“中国第一的TOD综合开发运营服务商”。
战略前瞻性是房企的命脉。如何推动行业创新发展，促进跨界产业融合，引领企业变革新形态，绿城的“杨柳郡模式”给出了一个掷地有声的回答。
