文/王志
从长期来看，买入一个好地段比买入一个好价格要重要得多，这也符合地产大佬李嘉诚所说的“地段，地段，还是地段”这一论调。一个区域好不好，首先要看的是这一区域有没有持续的投入，而且这一投入还要是多维立体的，从交通到产业，从基础设施配套到人文休闲商业。
博林君瑞高去化率背后
将时间推至2017年4月，深圳市政府发布《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》，其中，大空港地区被规划为全市近期18个重点发展区域之一。这一规划了还明确了要积极培育空港新城未来中心，打造珠三角地区临空产业及现代服务业的重要基地和深圳市新的增长极。据深圳特区报报道，大空港地区包括深圳宝安国际机场及其周边相邻地区、机场北大空港新城地区，规划面积约95平方公里。
在上述规划的加持下，近1年多来，沙井、福永等地的城市焕新也在加速进行。位于沙井街道的博林君瑞花园已于今年6月开盘，笔者致电这一项目的营销中心获悉，开盘当日去化9成左右。规划对于这一区域的带动效应，可见一斑。据笔者实探，地处上星南路与上星路交汇处的万科星城在去年9月开动建设，近期也将入市。坐落在沙井街道南环路与宝安大道交汇处的海岸城，目前也处于紧锣密鼓地施工中。
可以看到的是，沙井片区正在加速崛起中。与沙井相邻的福永片区，其城市更新力度也不弱。建筑面积约40万㎡以上鸿荣源塘尾工业区项目以及约66万㎡的中粮立新湖项目等旧改正在悄然推进，塘尾第一工业区旧改的华强城也将于本月入市。
此外，伴随上述规划而来的是，海洋新城、国际会展中心、T4航站楼和空港高铁站等也在如火如荼地往前推进。这也意味着大空港地区的焕新不止局限于住房和商业，它还渗透着基础设施配套乃至产业，是以一种立体多维的方式在进行，区域的崛起已然成为了一种趋势。博林君瑞的高去化率，在很大程度上或许正是得益于此。
市场下行期出现好价格
11月1日，笔者实地探访了福永的华强城和沙井的万科星城两个项目，得知其接下来要入市的量都很大。其中，前者预计推出1200余套房源；后者预计将项目的住宅一次性全部推出，数量高达3300余套。
从数据不难看出，在接下来不到两个月的时间，大空港片区单华强城和万科星城两个项目的入市房源就超过了4500余套。区域崛起的加持，使得博林君瑞于开盘日创造了9成的去化率。但就其入市的总量来说，仅为700余套，远远少于华强城，就更不要说是万科星城了。
而过去的两个月，全市新二手房市场的成交量持续出现较大幅度的下滑。其中，新房的成交量由8月的3688套下滑至10月的1835套，二手房由之前的7208套下滑至3787套，相较于8月，跌幅分别为50.24%和47.46%。从下跌幅度来看，简直就是上演了一场断崖式下跌的楼市“腰斩”大戏。
市场下行期，将要大体量推盘的华强城与万科星城能否延续博林君瑞的高去化率？针对这一问题，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，预计近期新推项目的去化率都不会太理想，毕竟目前客户观望情绪浓厚。再者，大批量入市也反映出开发商所面临的销售压力和回款压力都比较大，所以要加速推盘。
这点从万科星城现场销售所说的“今年任务量很大”，也可窥见。正如一长期关注深圳房地产市场的业内人士所说，市场下行期，尤其是在年末房企面临年度业绩压力，入市的项目会很多，也会出现一个比较好的价格。对于普通刚需客户来说，淘到一套好房子的机会大大增加。
博林君瑞热能否得到延续？
笔者通过查阅搜房网信息了解到，早于2016年4月华强城就处于开工建设中，并表示要在当年10月入市。但，事实是，后来一直都没有入市。直到今年11月初，华强城才召开了一场全媒体品鉴会，宣布将于近期开盘，这距离其预定的初次开盘时间已经推迟了2年多。
2016年10月发生了什么？为何华强城将入市时间会不断往后推？
正如俗语所说，计划不如变化。2016年10月4日，“深八条”的颁布，非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的3年提高至5年，并对购房者的首付比作了相关规定。据深圳中原研究中心2016年年报，这是一次紧缩性的政策调控，四季度楼市表现低迷。华强城的最初入市计划由此被搁置，就不难理解了。
继“深八条”后，2017年1月19日，深圳市规土委出台“限价令”，规定首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价。至此，政策调控进一步在紧缩。此后，华强城也于2017年2月下旬开放了临时接待处，但是鲜有要入市的消息传出。只是在今年4月中旬，才开始有“预计今年6月开盘”的信息被释放出来。但带有“预计”二字的，就具有很大的不确定性。
在华强城的营销中心，笔者获悉，自打其接待处开放以来，已经有10000多批客户的来访量。从量上来看，就可知道这一项目的热度之高。
但高热度能够带来高去化吗？对于一个处于下行期的市场来说，确实难说。
走刚需路线的华强城到底怎么样？
华强城的建筑面积约为82万㎡，共5个地块，分3期来开发。即将要入市的是项目一期，共有10栋15个单元，房源数为1797套，这也意味着还有500余套房源要以后再卖。其房源的面积段为72-160㎡2-5房，具体为72㎡2房、89㎡3房、110㎡3房、125㎡4房和160㎡5房等5种户型。据现场销售透露，一期的主力户型为89平3房，共1000余套房源。由此也可以看出，华强城走的是刚需路线。
项目二期共有4栋，并建有一座幼儿园。三期主要由商业、公寓（2栋）、写字楼（1栋）和独占一地块的回迁房组成，其中，又以商业为主，是一体量约为8.8万㎡的购物中心。笔者在项目现场看到，这一商业还处于打地基阶段。据上述销售介绍，商业要到2020年左右才能建好，此外，位于项目东北侧的鸿荣源塘尾旧改也将会建有12万㎡的商业。
三期商业用地
就整个项目而言，还有一个地块为人才保障房，建好后要移交给政府。值得一提的是，该人才保障房还会建有1.5万㎡商业。加上，一期自身配带的2层底商，该区域的商业可谓是林立。
华强城北侧紧邻凤凰大道，距离11号线塘尾地铁站B出口300余米，步行约为5分钟。不论愿意与否，每天来回穿梭的地铁，都是外围楼栋业主入住后需要面对的。笔者亲历4点左右的凤凰大道较为拥挤，甚至有点小堵。机动车经过时，会扬起大片灰尘，或许是这条大道还处于扩建中的缘故。据深圳特区报报道，凤凰大道的扩建总投资约2.6亿元，西起和沙路、东至107国道凤凰立交，将改造成宽50至60米双向六车道。改造完成后，拥堵的交通将得到改善。
华强城的学区为塘尾万里小学，是一九年一贯制学校，与该校相邻的是塘尾幼儿园。此外，位于项目西南侧的第十二高级中学正处建设中，公开资料显示，该校总投资3.64亿元，占地面积5.3万㎡，建筑面积7.6万㎡，规划了48个班。整体来看，中小学虽不是什么名校，但将来要考的高中却是值得期待的。
笔者在其营销中心获悉，华强城的车位配比为1:0.8，平均5户业主拥有4个车位。很难说，今后业主不会面临没有车位的情况。
