记者 陈业
近日，世茂股份（600823.SH）一纸追加抵押融资的公告，将有望超越现有深圳第一高楼平安金融中心的世茂深港国际中心项目，再次推向公众视野。
根据世茂股份公告，控股子公司深圳市世茂新里程实业有限公司（下称“深圳世茂新里程”）向不超过150亿元综合授信额度追加抵押物。追加的抵押物正是深圳世茂新里程去年以239.43亿元的价格，拿下的位于深圳市龙岗区的G01046-0095号地块，即深港国际中心项目。
“这是一个增信的过程。”对于追加抵押融资，国泰君安分析师刘斐凡表示。在刘斐凡看来，该项目规模大，开发难度相对较高。
700亿货值超大项目
公告显示，G01046-0095宗地位于深圳市龙岗区，土地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，土地用途为商业用地、公共管理与服务设施用地、教育设施用地、广场用地、公园用地。
世茂深港国际中心项目拟建成预计规划约600米超高层的城市综合体，总投资额将达500亿元，而世茂股份去年的营业收入仅为186.67亿元。
在今年3月26日的奠基仪式上，世茂方面曾透露，“这栋600米级高楼必须在首期开工项目内，三年内完成进度的50%，整个项目也必须于五年内完工。”同时，在今年3月的2017年度业绩发布会，世茂集团主席许荣茂表示，世茂深港国际中心项目预计的货值达600亿-700亿元。
除了开工所需资金，截至2018年中期，世茂股份一年内需要预付给深圳土地交易中心及深圳财政委员会土地款约120亿元。
为维持运营所需的预期资本需求，于今年，深圳世茂新里程控股股东福建世茂新里程投资发展有限公司，通过增资的方式，出售了福建世茂新里程30%股份予新的投资者。交易完成后，世茂股份、世茂房地产下属子公司世茂建设、新的投资者分别持有福建世茂新里程51％、19%、30%的股份，即世茂集团合计持有福建世茂新里程70%股份。
戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为，“目前的市场环境下，大家都会有一定的资金压力，尤其是运作这么大的项目。而世茂股份之所以斥巨资拿下这个项目，或是对于深圳东进的发展利好有信心。”
“对于新兴区域，需要结合周边规划和发展趋势做出预判。”张晓端告诉财联社记者。
众所周知，商业物业前期投入巨大，后期资金回笼较慢。未来如何通过自身造血及融资，满足深港国际中心项目发展所需，是世茂面临的难题之一。
就该项目的进展程度及整体的资金投入安排，世茂方面华南公司相关人士表示，自2017年12月拿地、2018年3月26日正式开工建设以来，项目建设进度按计划有条不紊地进行，目前处于土方及基坑支护施工状态。
世茂股份对龙岗项目上的资金投入安排方面，由于世茂深港国际中心项目是集团布局深圳的龙头项目，相关资金安排和融资工作由集团统筹决策，最新的投、融资信息以世茂股份公告为准。
专注于商业地产的投资、开发和经营的世茂股份，旗下开发有多个大型商业综合体项目，相对于世茂房地产（00813.HK）定位住宅开发的高周转模式，世茂股份资金周转速度相对较慢，但前期投入资金往往更大。就世茂深港国际中心项目投资而言，由于51%的较大比例持股，世茂股份于该项目中所需投入资金也就更多。
世茂股份资金何来？
世茂股份2018年半年报数据显示，报告期内其有32个项目，其中在建及拟建建筑面积1231万平方米，这些项目中基本上为需前期沉淀大量资金的商业项目。
从半年报数据来看，今年上半年世茂股份的住宅销售部分的营业收入为79亿元，同比减少6%，商业地产销售部分营收为35亿元。这意味着，虽然世茂股份拥有众多的商业物业，但其商业物业的资金回笼速度有限。
截至2018年6月底，世茂股份经营活动产生的现金流量为净流出51.13亿元，而去年同期净流入40.28亿元，同比减少226.92%。值得一提的是，在世茂股份以往动作中，不乏通过使用募集资金暂时补充流动资金的记录。
世茂股份使得商业维持正常运转的重要方式便是寻求外部融资。根据世茂股份公布的融资信息，今年上半年其共有过三次发债记录，融资额为25亿元；7月27日，世茂股份公告宣布，拟发75亿公司债用于偿还债务、补充流动资金。
11月5日，世茂股份公告称，公司拟以下属公司北京茂悦盛欣企业管理有限公司所持有的北京世茂大厦及未来一定期间的物业租赁收益权等资产产生的现金流作为支撑，发行资产支持证券，发行规模不超过35亿元，发行期限不超过21年。由此计算，不包括诸如上述深圳项目寻求大规模综合授信融资在内，今年以来，世茂股份公开的再融资需求超过135亿元。
而截至2018年上半年，世茂股份一年内到期的非流动负债为44.52亿元，其他流动负债为9.96亿元，长期借款为47.63亿元，其应付债券金额为82.58亿元。
相关财报数据显示，世茂股份2017年实现合同签约额216亿元，2018年该公司计划实现合约销售240亿元。如此销售规模，未来如何持续性的投入已有商业项目，同时满足扩张需要，成为其重要考题之一。
另值得一提的是，从世茂集团两家公司的股权关系来看，许荣茂旗下的H股上市公司世茂房地产，是A股上市公司世茂股份的大股东和实控人。为了避免同业竞争问题，近几年世茂股份、世茂房地产两个平台有过多次关联交易，包括今年5月世茂股份拟将上海深坑酒店转让给世茂房地产等。
“世茂股份手上有一批优质资产，但是管理较粗放又高成本扩张，是业绩表现欠佳的主要原因。”知名地产专家、优淘城总裁薛建雄向财联社记者表示。
薛建雄认为，世茂股份旗下优质资产一定程度上充当融资工具，融资后需从世茂房地产手上高价收购商业项目，又要支撑自身项目发展需要，加杠杆导致融资质量低，一定程度上影响了世茂股份的发展。
