房子，一直都是备受关注的重点。
广东酝酿取消商品房预售制、深圳现房销售“试点”亮相、中山市最近推出的地块全部都要求现售不许预售、合肥市房地产管理局出台新政等，接二连三的消息频频传来。
瞬间，期房变现房或改变房价走势，楼市“变天”等种种猜测，这股风真真假假又有几分？
深圳现房销售是真
关于深圳全国首例现房销售试点项目有关报道中，所谓的“全国首例现房销售试点项目”的解读并不准确，属误读，深圳并非第一个吃螃蟹的。
深圳现房销售事件是真，确实是深圳进行的首次试点！
据有关公开报道显示，这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米，于2016年挂牌出让。当时深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。
合肥出台新政鼓励现房销售是真
10月19日，合肥房地产管理局官网管正式发文《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》规范商品房预售行为，进一步维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方合法权益，对新建商品房现房销售作出具体规定。
《通知》主要包括：新建商品房现售应当符合下列条件；备案材料；办理流程、时限；销售管理等方面
办理时限：新建商品房现售备案办理时限为3个工作日。
强化销售管理，规定开发企业领取《新建商品房现售备案证明》后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源，并严格执行明码标价、一房一价。
本通知自印发之日起执行,有效期3年。各县（市）参照执行。
图片来源：合肥市房地产管理局官网
10月中山多块入市的土地，要求现楼销售
中山，广东一个三线城市。
今年5月首次挂出要求“现房销售”的地块，采取网上竞价的形式出让。
近期中山多块入市的土地竟然几乎都要求现楼销售。
如此举动，不仅摆出了要做全中国“首个完全取消预售制城市”的姿态，也暗含要挑战当地楼市，意图带来根本性的改变。
据不完全统计，10月份7块，11月份8块均要求限售。
效果如何？还要看后续的土地拍卖结果。
值得关注的是，目前中山限售只对新推地块，这种循序渐进思路和此前广东省房协的文件精神保持一致，逐步实行现售。
约十城市试点现房销售的进、退之路
事实上，在推行“现房销售”方面，曾有南京、杭州等有很多城市也都推出过一些个案的试点。
回顾现房销售进退之路（整理）：
2010年，广西南宁成为取消商品房预售制的试点，效果不理想，不了了之；
2012年，山东的《齐鲁晚报》当时报道说：我省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。
2014年6月，上海也曾试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售；
2016年8月，南京要求“竞价到最高限价的90%时，必须现房销售”，23个月后，“现售”要求被“竞自持”取代；
2016年9月，苏州成交价超指导价10%的地块需采取现房销售；
2017年3月，杭州要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策即取消；
2018年6月，广东中山试点推出“现售”地块。
一直以来，现房销售试点的城市进进退退。
细细看来，可发现大部分城市是在土地拍卖前，就把现房销售画入，对房企的实力有很大的考验，客观上也导致土地拍卖的不理想，随之，悄然退场。
同时，也说明了现房销售的阻力不言而喻。
利弊参半的预售制
我国商品房预售制设立初衷是为解决部分房企开发资金不足，以加大市场住房供给，满足供应不足的市场状况。
商品房预售制实质上是一种开发商的重要融资手段,预售制使得开发商实现了资金的提前回笼，有助于解决房企开发资金不足，加大住房供给。
但也容易制度缺陷和监管的不到位，造成市场纠纷和金融风险。
随着房地产市场的不断成熟和完善，预售制度本身的各种弊端，如商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。
如今是利弊参半。
全面推行现房销售，暂难实现
今年以来房企的融资一直较紧，真正可以用于拿地的资金主要来自自有资金和销售回款。
现房销售制度实施，开发商资金流转周期就会变长，资金使用成本的上升，最终必然会体现在房价上，如：供应环节的空窗期，就会造成房价在这个阶段会有一个相对比较大幅度的上涨。
从目前状况来看，预售制将依然是主流。
虽然，随着越来越多现房销售项目的出现和各种相关部门吹出来的风向来看，现房销售将是大势所趋。
但整体来说，是利大于弊。
现房销售是人心所向，现房销售能有效防止烂尾楼引起的购房纠纷，购房者风险大大降低。
现房销售是市场趋势，对于房地产行业，现房销售从长期来看也是利好，可以倒逼开发企业用心做好产品，推动整个行业实现更加健康的发展。
当前房地产调控的全局，其实思路就是决策层多次提及的分城施政、一城一策，在房地产税上是如此，在现房销售上也是如此。
预售向现售的过渡，将还有漫长的一段是试水期。
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