文/向军
提起利海雁鸣湖项目，郑州人会一片唏嘘。
这个宣称“要改变这里的32平方公里的生态”的房地产项目，位于郑州中牟县雁鸣湖北岸，独占1.7公里的湖岸线和1000余亩私家湖。整体占地面积近1000亩，规划建设397套纯独栋别墅。再加上要引入牛津公学和伊顿国际学校，开发商广东利海集团有限公司（以下简称“利海集团”）当时给雁鸣湖区域描绘的是一幅宏伟蓝图。
好景不长。利海集团于2007年拿下“中牟县雁鸣湖项目”经营权后，五六年内项目一直没有实质性进展。直到2015年，项目还没有交付，因资金链断裂，利海集团轰然坍塌。全国多个项目停工，雁鸣湖项目，也成了郑州最“悲壮”的烂尾别墅群。
最近一段时间，传来深圳永实建设有限公司（以下简称“永实建设”）开始接手雁鸣湖项目，并着手处理利海集团的债务问题。
作为郑州最知名的烂尾别墅项目“雁鸣湖壹号”，永实建设接手后将如何解决遗留债务以及原来违法问题？这又成为该项目的棘手难题。利海集团在郑州实际控制运营的项目公司河南广利申请破产的传闻，也给很多业主带来了难以掩饰的恐慌。
雁鸣湖壹号项目烂尾
据公开资料显示，利海集团曾有着军企背景，1992年成立，1994年摘下了军企身份，正式投入到了地方建设。并曾与保利集团进行资源整合，明确了以房地产为主攻方向。直至2004年，利海集团通过改制成为独立的集团公司，并逐渐从单一地产公司到主营业务涉及城市运营、农业科技、生态旅游、绿色地产、文化传媒、有色金属资源的产业地产公司。随后，利海集团相继向河南、湖南、广西等地挺进。
2010年4月28日，中牟县政府与利海集团签订《郑州中牟县雁鸣湖生态文明示范区土地一级开发合同》。协议约定由县政府指定公司与利海集团指定公司共同出资成立土地一级开发项目公司。县政府指定公司占股40%，河南利海占股60%。随后由郑州雁鸣湖风景区管理委员会出资4000万元，河南利海房地产开发有限公司（以下简称“河南利海”）出资6000万元，成立了郑州雁鸣湖城市开发投资有限公司（以下简称“雁鸣湖城投”）。2012年5月27日，雁鸣湖城投召开股东会议，变更股东为郑州工银利海雁鸣湖投资有限公司，出资6000万元，中牟县国有资产经营有限公司出资4000万元。
而利海集团在郑州实际控制运营的项目公司为河南广利房地产开发有限公司（以下简称“河南广利”），法人代表为王建虎。王建虎曾为利海集团总裁助理。
中国房地产报记者注意到，关于该开发地块的使用权，有信息显示，是从最初的河南集富置业有限公司变成河南雁鸣湖农业开发有限公司。之后才变更为河南广利。
中国房地产报记者在郑州走访时，有雁鸣湖壹号业主向记者提供了一份雁鸣湖项目土地划分图，按该图显示，该地块被划分成了5块不规则地块。这5块地分别对应了利海集团在郑州注册成立的5家公司，分别是河南旺创置业有限公司、河南冠普置业有限公司、河南集富置业有限公司、河南纪和置业有限公司、中牟新胜置业有限公司。
在多家媒体公开报道的相关信息中，利海集团错综复杂的资金关系链，让这个项目如同一片巨大沼泽，越陷越深，最终导致全国多个项目烂尾。
不过，还有媒体披露，利海集团在开发期间，利海雁鸣湖壹号1000亩土地被抵押给郑州市招商银行九如路支行，而后又抵押给其他银行融资6亿元。除此之外，尚有1.3亿元短期拆借款。
利海雁鸣湖项目经过土地抵押、收取购房户的认筹资金等融资过后，资金去了哪儿？也让外界对利海集团产生了诸多质疑。
深圳永实接盘项目重组
雁鸣湖壹号业主告诉记者，几年来，有多家房企参与洽谈雁鸣湖项目的重组事宜，但都不了了之。直到去年，深圳永实建设开始接触雁鸣湖项目，并着手处理利海集团的债务问题。
紧接着，利海集团旗下的雁鸣湖项目公司河南旺创置业有限公司、河南冠普置业有限公司、中牟新胜置业有限公司的法定代表人完成变更，大股东变为永实建设，后者作为参与利海集团在郑州项目的重组方正式亮相。
永实建设接手后，去年10月，中牟县政府牵头，针对原购房业主召开协调会，先是解决项目遗留问题。并达成口头承诺。一是还想要房子的购房户，将按原价给房子；二是要求退房款的，永实建设在一个月之内分批退完。不过，该承诺截至目前，仍没有完全兑现。
记者梳理近期公开的报道发现，永实建设仅重组上述3家公司大概花了十几亿元资金，获取的土地面积大约500亩。
有业主认为，永实建设解决项目遗留问题，资金仍然是难题。雁鸣湖壹号业主告诉记者，高层住宅业主交纳的认筹金一般都是在2万元到20万元之间，而别墅业主交纳的认筹金一般都是100万元到200万元之间。“在别墅的认筹金中，只有一户80万元小金额的退了10万元。”
有业主认为，这只是永实建设对付业主的一个策略。“开发商是在把维权业主的人数降到最少数。人数少了，维权的力量也就小了。”
还有业主认为，正常情况下，开发商应该先处理遗留问题再开发，而永实建设做得非常隐蔽。“退给了业主多少钱业主们并不清楚。而在政府相关文件中与永实建设的回复中，有关退款金额并不一致。”
未批先建被责令停工
10月11日，中国房地产报记者从郑州驱车前往项目现场，导航“雁鸣湖壹号”，发现在项目附近有一条导航通向“雁鸣湖壹号”的无名小路被广告墙围堵。
围墙里面是几栋在建楼房。数根塔吊孤寂矗立在楼房旁边，施工现场的大门被贴上了封条。被围堵的小路西边是承建方的办公所在地。东侧，穿过一片半成品别墅区，是在建的另一地块。
放眼北望，多个楼盘林立。当地人告知，那是多家房企入驻雁鸣湖的开发项目。
记者问一位守门人，被告知“因环保要求，被停工了”。
根据记者了解，由于永实建设接盘后，对项目的遗留问题仍未完全兑现，引发部分业主联名投诉，并向中牟县政府递交了《尽快责令停止大规模违法施工的意见书》。该意见书称：“该项目没有规划许可证和施工许可证，且施工规模很大，还与之前政府公开的规划不符。”随后，中牟县城乡规划局向永实建设项目公司分别下达了停止建设施工的通知。
据了解，利海集团开发的雁鸣湖壹号，主要产品为别墅，同时有少量高层住宅产品。
记者获悉，利海集团在郑州注册成立的5家项目公司，分别对应了5个不规则的地块。而这5个地块中，只有一个地块的手续完备。
中国房地产报记者致电永实建设方面，一位王姓副总经理告诉记者“其他地块都有土地证”。
有关规划被改变的问题，该王姓副总经理解释，项目规划可能会进行调整。独栋别墅是国家不允许的，按照原来的规划，现在肯定做不了了。有媒体称，当时利海集团规划的是近千亩的住宅用地，现在约有280多亩变成了学校、道路和绿地。
按照媒体现有的报道，“以前利海给我们（永实建设）承诺规划是还按照以前的执行，但是后来说规划可能要变。虽然框架协议已经签了，但是重组能不能继续下去还要看后续的进展情况。”
有信息显示，项目重组后，永实接手的上述3家公司比较“干净”，所拥有土地上没有建筑物，目前部分工程款债务和业主的认筹金还都集中在河南广利方面。剩下的两块地也还在河南广利名下，债务也挂在河南广利名下。至于河南广利是否会进入破产清算程序，这主要看是否有债权人向法院申请和法院是否裁定进入破产程序。
项目重组之难
根据记者了解，永实建设接手后，开始着手处理一些遗留问题，并成立了结算小组。先是把河南广利的债务清理出来，目前大概是20多亿元。“因永实公司被利海集团欺骗，利海集团隐瞒了债务和违法建设问题，目前重组出现了困难。”永实建设一位相关负责人在接受媒体采访时说。
永实建设相关人员表示，现在仍处于项目重组的前期。现在的工作重点是工程款的结算和业主的钱应该怎么退？他们已经把方案报给了政府。
这个项目是归管委会管，规划、建设都是向管委会报，之后再报到县里面的职能部门。“当时也不知道情况这么复杂，有很多东西没披露，看不到。”该负责人向媒体表示。
记者在郑州走访时，有业主告诉记者，他们从中牟县政府获得了永实建设欲将河南广利申请破产的消息。而此前有媒体报道称，“永实接手的3家项目公司所拥有土地上没有建筑物，目前部分工程款债务和业主的认筹金还都集中在河南广利方面。剩下的两块地也还在河南广利名下，债务也挂在河南广利名下”。这些消息，让很多业主产生了丰富的想象和恐惧。这些业主认为，如果永实建设申请河南广利破产，剩下的债务将与永实建设没有关系了。
但有媒体发表永实建设的观点称，“虽然这样债务就和我们没有关系，但这样的话我们损失很大，之前我们也投入了很多（资金）。”
有关深圳永实接盘重组的诸多问题，10月16日下午，中国房地产报记者致电永实建设，一位王姓副总经理告知记者“这个项目很复杂，也很敏感”。
被指欺骗中巡组
中央巡视组2018年在河南巡视期间，有部分业主于5月份向中巡组联名递交了反映材料。之后，中巡组把材料转交给了中牟县政府。而雁鸣湖管委会作为办理单位，并向上级单位作了相应回复。
雁鸣湖壹号一位业主针对这份回复认为，“从回复的内容、时间，以及办理单位的工作方式等等，都是在明显欺骗中巡组。”
这位业主向记者提供了此次信访事件的《信访事项实体性受理告知书》和《信访事项处理意见书》，并附带了三张图片。告知书显示，送达时间为2018年6月13日，经办人为雁鸣湖管委会王思峰、邢振升，送达人及证明人陈超。在信访人意见一栏中，注明“2018年6月13日，利海集团雁鸣湖项目壹号地块业主一百余人，雁管委会议室，我单位工作人员将该文书现场送达，信访人员不愿意签署任何意见，我们拍照取证。”
该业主提出质疑，“该照片是7月份在中牟县信访局一办公室拍的，7月份才拍的照片取证，而6月份就送达了？即便是在信访局，也并没有哪个业主不愿意签署意见。这种方式明显作弊造假，欺骗中巡组。”
记者联系上述经办人、送达人，要不正在高速公路上开车，要不在开会，要不手机无人接听。短信采访雁鸣湖管委会负责雁鸣湖壹号业主信访和协调工作的彭程科长，截至发稿也无任何回复。
