双十一还未来临，10月20日双十一的预售战已经打响，不知道今年大家的购物车添加满了没？通过身体力行参与双十一抢购，明源君发现这样一件事，前几年“爆仓”的新闻特别多，这几年“爆仓”少了，各大电商的快递配送速度提升了几个等级，这背后一大功臣就是物流仓储配套体系的升级。
物流地产从2017年开始成为热门话题，虽在媒体讨论度上不如长租公寓、共享办公空间抢眼，但在市场表现上却是一支稳扎稳打的潜力股。根据地新引力投融资半年报，仓储服务以32.16亿的融资总额占据泛地产国内投融资榜单的第三位，颇受资本青睐。
投资回报率是长租公寓的近三倍，物流地产收益是不动产投资中最高且最稳定的，这支地产潜力股已有大房企盯上，如万科、碧桂园、绿地已开始布局，但总体上看，房企进驻的数量还不太多，这片市场可挖掘的潜力极大。今天明源君就来分析下，房企进军物流仓储的开发模式和盈利增长点，看看它未来是否会变成房企的下一个“现金牛”！
01物流仓储成为投资新风口 背后有一个供不应求的市场
网购渗透到了我们生活的每一个细节，大到家具电器，小到日用百货，电商全都可以承包。“配送快”现在已经不是一个噱头，而是一项基本服务，比如电商超市今天下单明早送达，生鲜产品甚至要求半小时内送达，电商的极致服务需要现代物流仓储的支撑。各路资本杀入物流地产，看重的正是这片待挖掘的新蓝海。
一、物流仓储市场存巨大供应缺口
电子商务是个亿万级消费市场。根据统计数据，2017年全国电子商务交易额达29.16万亿元，同比增长11.7%，据预测2018年全国电子商务交易额将达37.05万亿元。
在亿万电商消费的催生下，物流仓储，尤其是高端物流仓储前景广阔。物流仓储早已包摆脱了传统含义是“仓库”形式，有了更现代化的定义，在经济全球化与供应链一体化背景下，仓储应是供应链中的一个资源提供者，是物流与供应链中的库存控制中心。
目前高端物流仓储设施在国内明显供不应求，存在巨大缺口。根据戴德梁行测算，到2020年，国内高端物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万-6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米，物流地产市场将在长时间内维持供不应求的态势。
二、投资回报率是长租公寓近3倍
长租公寓、共享办公、家装、特色小镇…..这几年房企在不断地尝试转型，欲在地产下半场尽快华丽转身，找到新的盈利增长点。明源君此前对转型方向进行过分析，后台经常收到这样的留言，认为房企转入存量时代，新业务板块基本是在烧钱，盈利过低。
物流地产在投资回报率上颇为可圈可点。数据显示，一线城市长租公寓回报率在1%-3%，办公楼写字楼在3.5%-5%之间，物流地产投资回报率则普遍在6.5%-7.0%，高端物流地产可达8%，是长租公寓的近三倍。从租金上，物流地产的空置率连年降低，租金水平则是逐年增长，2017年一线城市如北京、上海、广州和深圳仓库的租金涨幅在1%—3%之间。
稳定的收益率，不断扩张的市场，明源君认为，目前房企转型的几种态势中，物流地产在不动产类型中的收益率最高，前景明朗，后期借助金融工具、基金融资等方式，物流地产或可成为新的“现金牛”。
02开启“物流+地产”模式 房企进军物流地产有三种姿势
双十一消费者在网上爆买，房企巨头竟然能从其中赚钱。这句话不是一句玩笑，而是实打实的真事。前文明源君提到房企纷纷布局物流地产，生活中很多人没什么概念，实际上布局早的房企，物流产业已经扎根极深。比如去年双十一，万科执行副总裁、首席运营官张旭在万科集团媒体交流会上透露，双十一10亿快递件，将有5亿将是从普洛斯和万科双方仓库中运出，其中普洛斯是2017年万科收购的老牌物流巨头。
收购、参股、与电商合作…房企进军物流地产的姿势不同，明源君大概总结为以下三种。
一、收并购物流企业：嫁接优质资源到自身
电商和物流地产发展的核心动力都是买买买，房企进驻物流地产最快的方式也是买买买。物流地产培育期长，专业性强，对该领域陌生的房企通过收购老牌物流企业，可迅速嫁接优质物流资源到自身，并将自己的地产资源导入到物流企业客户群中，打造出“物流+地产”新业态，最快速度提高市场占有率。
▲ 万科物流独立品牌“万纬”业务版图，图片来自万科官网。
以万科为例，2014年开始布局物流地产，2015年成立万科物流地产发展有限公司，2017年，万科启动疯狂“买买买”模式，收购了50余家物流企业，其中最大一单是万科组团以790亿收购了物流巨头普洛斯。普洛斯是亚洲最大、世界第二的工业及物流设施地产商，在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，在国内占据物流仓储行业半壁江山。
买买买之后，目前万科一跃成为了国内物流地产的第一名，物流业务覆盖全国36个城市，今年7月，万科再次收购太古冷链物流资产包，将物流版图继续扩张，物流地产已成为万科转型的重头戏之一。
二、与物流企业战略合作：资源互补，共同开拓物流供应链
与强势收并购不同，不少房企进入物流产业倾向选择一个强大的盟友，以参股或者展开战略合作的形式，整合双方的优势资源，强强互补，升级物流仓储业务。
▲ 绿地与航运企业中远海运强强联手。图片来自中远海运官网。
以绿地为例，2017年绿地与中远海运展开战略合作，其中物流地产是焦点。据公开报道，中远海运是世界最大的航运企业，双方合作开发物流地产，将中远海运现有的港航资源和绿地全球商品直销中心的拓展建设相结合，未来将在商品运输、仓储物流配送中心、商品配送系统等方面构建物流供应链。
三、联姻电商：搭建电商物流智慧产业园
瞄准物流产业的三大巨头分别是房企、电商、基金，其中房企拥有拿地优势，电商具备客流优势，房企和电商联姻，拿地+客流两大优势结合，向房企的产业园内导入电商的智慧物流平台，构造起全新的物流产业园模式，产业园也将成为电商创业孵化平台，吸引更多优质投资进入。
2017年荣盛与菜鸟网络合作，双方将以物联网、大数据、云计算、网络金融为核心，打造智慧物流科技园区。根据公开报道，首个合作项目定于荣盛兴城旗下的固安产业园区，荣盛兴城负责园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设过程中和项目落成后负责协助菜鸟网络，保障菜鸟网络的各项业务正常运营；菜鸟网络负责目标地块的建设及运营，并导入智慧物流平台，
03 冷链、医疗链、无人物流… 做好高端物流仓储这些很关键
物流地产应该怎么拿地，盈利高的高端物流应该怎么做？明源君在这里总结了业界龙头的几个做法，希望对你家房企有启发。
一、“立足二线服务一线”的拿地策略
拿对正确的地，物流地产相当于成功了一半。一线城市的地不好拿，二三线城市的地不够好，物流地产属于工业地产的一部分，怎么拿地，该拿什么样的地？
1、拿地首选一线周边卫星城市
一线城市土地资源紧张，成本高昂，拿地困难重重。根据仲量联行的统计，目前国内一级物流中心是上海、深圳、天津、北京、广州，二级物流中心是成都、重庆、武汉、南京等地，三级物流中心是长沙、郑州、合肥、济南等地，三级物流中心呈金字塔型。
金字塔尖一线大城市周边的卫星城是物流地产拿地的最佳选择，卫星城接受一线外溢需求、交通便捷、距离一线城市近，立足卫星城服务一线，如廊坊可辐射京津冀圈、佛山东莞辐射珠三角。此外交通便利的二线城市也是优质选择，本身二线城市拥有消费群体，加上交通发达，立足二线也能服务一线。
2、直接拿地难用间接方法灵活操作
土地市场近几年拍地有诸多要求，直接拿地难，用间接方法也可让房企获得心仪的地块。
①参股当地有土地资源的企业，与参股物流公司形同，双方共同开发物流项目，“一盘棋”发展。
②直接收购做物流地产的项目。不与企业合作，直接收购做该业务的资产包，进行二次开发。
③瞄准存量市场资源，收购企业已有的经营不善的工业用地，对不良资产进行改造，打造优质物流产业。
二、这样做高端物流仓储，你家房企将迎来“质变”
高端物流仓储收益率达8%，资本证券化后收益率可达10%-15%，而目前国内高端物流仓储仅占比1/5，缺口很大。房企想在物流地产寻找新的盈利点，运营高端物流仓储设施是必然的选择。
1、引入智慧物流；提高空间、时间利用率
2017年中国快递业务量突破400亿件，在有限的物流地产空间里，房企要达到更高效的物流运营水平，需要引进高科技、自动化等智慧物流技术，提高空间时间利用率，降低成本。
利用大数据，共享协同等新技术，对物流仓储进行业务重构，重建物流系统，如在运货卡车安装北斗定位装置，实现“物流在线化”，依托云服务、云平台，能整合、管理和调度数据资源，提升效率。
物流领域有一个“冰淇淋指数”，指以冰淇淋融化时间作为参照体系，衡量同城即时配送业务的时效。以苏宁物流为例，物流全产业链运用“黑科技”，以“秒达”为目标，即3公里内社区生活场景,提供30分钟甚至更快的分钟级配送服务以及定时预约精准达服务。
2、解决跨境电商难题：一站式清关
传统物流企业注重仓储开发管理，随着跨境电商等新兴电子商务发展，能否整合海关、检验检疫等成了电商需要面对的新问题。
明源君注意到，已经有企业开始做一站式清关的空港物流。比如新宜中国提高对跨境电商货物处理上的通关、仓储、分类及高效处理速度，整合了海关、检验检疫、航运枢纽等职能服务，其在南京空港跨境电子产业园的项目上，已经实现多功能仓储、一站式清关，根据官方数据，产业园一年内实现150亿元营业收入，未来可以实现250亿元的规划目标。
3、细化产业链：挖掘冷链、医药冷链价值
物流地产中产业链分得越细，越能找到与别家企业不同的利益增长点。
冷链是近几年物业地产中增长最快的部分，预计到2020年市场规模可以达到4700亿元。已经是国内物流巨头的万科今年刚刚收购了刚太古实业旗下太古冷链物流资产包，远洋、平安不动产等也纷纷进驻冷链物流。万科收购太古冷链后，保留太古团队，整合万科资源，想要在扩张冷链业务同事，建立一个行业的标准。
医疗保存与运输要求极高，同时也有着广阔市场需求，毛利润高的医疗冷链也是待挖掘的蓝海之一。目前顺丰、京东都已开始着手，其中顺丰发布了“顺丰医药供应链‘方案+’”和“顺丰医院‘方案+’”解决方案”，除了布局医药物流可视化平台外，顺丰还在医药物流领域研发并落地了区块链医药溯源、无人机医药运输等特殊服务。
4、无人物流：彻底改造传统物流基因
今年房企在造车， 物流企业则在忙着造无人机、无人仓。智慧物流的发展，最终将彻底改造传统物流的基因，用“无人化”完全替代人工，最大成本的降低人力资本。
目前京东、苏宁、万科普洛斯、阿里等大型物流企业纷纷加码无人物流。以京东为例，京东物流依托自主研发的无人机、无人车、无人仓、无人超市等一系列黑科技，全面开放无人科技覆盖制造、仓储、配送、零售、服务五大环节全链条。
▲ 苏宁上海机器人仓，图片来自苏宁官网。
无人物流相比人工，效率提升数倍不止。苏宁在去年双十一使用上海苏宁机器人仓，270组机器人通过移动搬运货架实现“货到人”拣选，机器拣选效率是传统人工的5倍。
小结：
物流地产在房企的转型众多方向中显得颇为低调，如今进入早的房企已经开始享受新业态的红利。与抢滩长租公寓相比，如今进军物流地产的房企不算太多，这片蓝海红利还未完全释放，你家房企能抓住这个机会吗？
