文/ 华商韬略 张津京
9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，并报送住建部。据相关看过文件的人士表示，该通知提出为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
消息一出，市场一片哗然。虽然随后有官方部门进行辟谣，称文件只是征询意见稿，并非真的实施。但就在众多专家们还在议论纷纷的时候，广东部分地区，已经悄然出现全现售楼盘。
有专家在接受采访时表示，这可能是这个文件报送住建部后得到的回复，或者可以认定这些地区的土地和房屋建设管理部门，从国家部委得到了相关的授权，就房屋现售开展试点工作。“有时候国家为了避免市场动荡，有可能在某地私下开展重大事件的试点。” 中原地产首席分析师张大伟这样表示。
【全现售楼盘出现】
5月份开始，有一个住建部的文件在地产界流传。据看过公文的人士透露，住建部这个文件是发给6个省的住建厅，内容是就减少房地产领域的行政审批征询意见，其中多处涉及“预售制”的问题。
之后，广东出现这个轰动一时的文件。现在看可能就是广东省对住建部文件的相关回复。
很有意思的是，最近一段时间如果问地产大佬最关注那里，不是几乎快腰斩房价的厦门，也不是喊出“活下去”的北京，广东一个地级市——中山，吸引力绝大多数地产从业者的目光。
究其原因，就是中山一块块要求“现售”的土地开始挂牌。据当地媒体统计，目前已经有15块土地要求“现售”。并且，从9月下旬以来，中山挂牌的土地几乎没有“预售”。
▲中山15个的“现售”地块
当这个数量被披露，以及现在几乎再审批的“预售”项目，只能代表一件事，就是中山被广东选中，成为这个取消“预售制”的试点，甚至可能这个试点的级别还会更高。
为什么会是中山
中国住房制度改革是1998年之后全面展开，但“预售制度”在1994年正式实施。所以，如果取消“预售制度”，需要最终修改《城市房地产管理法》。而涉及相关法律，如何修改都要相关部门谨慎施为。
因此，一般重大的围绕经济民生的修法，都会先寻找试点，待时机成熟再推到前台。
而取消房屋“预售制”，恰恰就是一个人民关注、市场热度较高的政策。而修改之前，择地试点是必然的。
但为什么是广东中山？
有研究者认为，首先中山人口不到300万，人口结构却和大型城市类似，在这样的环境中试点可以为大型城市推广取消“预售制”积累经验。
其次，中山一直以来地产存量较高，本身就需要尽快调整地产杠杆，选择中山试点，能一箭双雕。相关数据显示，2017年全年中山网签住宅仅2.55万套。根据数据推算，中山现有的一手住宅存量完全被市场消化，需要用大约三年半。而如果从目前开始全面推行“现售”，相当于在“预售制度”下停止供地2年，有利于消化楼盘库存。
因此，在多重因素作用下，中山的房屋“预售制”取消，正式开启。
【影响几何】
最近中山推出的“现售”试点，进展并不顺利。
到现在中山共推出“现售”地块15宗，据财新网报道，其中7宗到期，成交4宗，流拍3宗，流拍地块合计起始总价为8.40亿元。
有相关参与拍卖的房地产开发商表示，对中山的“现售”制度拿捏不好，是此次流派较多的原因。在他看来，中山要求房屋现售，必然增加开发商的资本占据，降低开发商的资本周转，这会给开发商带来较大风险。因此，在政策不明晰的情况下，开发商观望情绪浓厚，并不奇怪。
当然，在很多地产分析师‘看来，“现售”制推行，除了能拉低房价，保证楼盘质量、维护消费者权益外，还有可能出现“强者恒强，寡头垄断”的情况。因为“现售”，则开发商资金自有率要提升，资金周转率要下降。
按照现在市场“预售制”规定，一个楼盘快速开发，在拿地6个月之后就可以预售回款。但如果取消“预售”，要求项目竣工后取得所有审批结果再卖，可能至少要增加2年，甚至3年的时间。而如果一个地产项目融资50个亿开发，年利率10%，每多一年就要多5个亿的财务成本。
在这种情况下，有实力的大开发商会越做越大，没实力的中小开发商就会逐渐消失。当一个市场中小企业消失过快，寡头垄断形成的话，则定价权也会转到垄断者一边。
因此，“活下去”会成为中小开发商的心里话。但房价下降这个消费者的期望，可能从“现售”制度中得到的支持并不明显。
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