以万科的住宅物业管理起家，万科物业并不满足于在住宅管理行业成为龙头，而是将触角伸入了更广阔的领域。
入股戴德梁行、在横琴打造中国首个“物业城市”，万科物业正在住宅物业外，发力商企物业。
10月15日，万科物业正式推出“万物商企”子品牌，以实现“住宅商企 两翼齐飞”的战略。
万科物业首席执行官朱保全向21世纪经济报道表示，万科物业过去更多的是在住宅物业领域积累客户口碑，拥有非常大的客户基数，这为进军商企物业管理打下了基础。事实上，过去几年，万科物业已经接手了多个著名商企物业的管理。
“中国的物业企业从1981年至今只有30余年的历史，而有的国际同行已经有两百余年的历史，跨越了很多个经济周期。万科物业也希望自己能够跨越经济周期，成为百年老店，这需要继续向国际同行学习”，朱保全说。
单飞蝶变
对于万科物业而言，2015年、2018年是两个重要的时间节点。
在2015年，万科物业从万科集团独立，开启市场化运营，随后一面扩大业务规模，一面探索物业管理的多样性与可能性。
物业管理到底在做什么？朱保全回忆称，万科物业在2015年第一次在市场亮相的时候，自己曾提出过观点，即物业行业的本质是对建筑物、对资产的打理。
也是自2015年起，万科物业在物业的另一个领域——商企物业领域着重发力。但在初进商企业务时，万科物业也曾碰壁。朱保全回忆，当时有一个大型通讯商企业的采购方说，特别希望万科物业能够成为他们的服务机构，但当时万科物业的投标价格是其他投标公司的三倍，以至于采购方说，“你们到底知不知道怎么样去做这个IFM（企业管家服务）的业务？”
这让万科物业在以后的投标中都会仔细研究标书，“这是一个跟住宅完全不同的领域”，朱保全说。
数据显示，2014年万科物业的商企业务营业收入大约为1.50亿元，到2017年这部分业务的营业收入已达13.43亿元，增长近9倍。预计2018年全年，万科物业的商企业务将上升至18.28亿元。
此外，万科物业商企业务年饱和收入也从2014年的2.15亿元上升至2017年的19.17亿元，截至2018年9月，万科物业商企业务年饱和收入已达25.77亿元。
商企业务的飞速增长，让万科物业在2018年将之正式纳入战略布局，用朱保全的话来说，“我们过去聚焦在Residential(住宅)领域，今天向Commercial(商务)进行转型。”
据朱保全透露，万科物业整合了商企物业的管理资源和专业能力，对商企物业服务进行了系统升级和品牌升级，将“万物商企”设立为一个独立的子品牌，并成立了专门的运营公司。
万科商企的业务板块主要分为商写物业管理、政企设施管理两方面，包括对商业写字楼、产业园区等的资产运营与物业管理的不动产管理，以及公共设施等政府、企业机构的综合设施管理。
截至目前，万科物业已与阿里巴巴、华为、腾讯、京东等互联网/IT行业领导品牌，以及华大基因、金蝶软件、海格物流、徽商银行、同济大学等展开深度合作。
万科物业提供的数据显示，截至2018年8月，万科物业所有服务项目中商企项目占比已超过21%。万物商企现已覆盖52个大中小城市，服务项目个数达481个，总面积达到3497万平方米。
打造百年老店
为何要进军商企物业？朱保全认为，这是万科物业过去一贯的价值主张不断发酵的结果。
朱保全认为，要以资产的价格来衡量物业服务的价值。在他看来，业主跟物业之间最重要的联系纽带就是不动产本身，而同时这个不动产具有资产的属性，所以不动产打理和资产的衡量，是万科物业对自身的一个业务的约束。
朱保全提出，万科物业的四个定位决定了公司的方向。这包括：物业管理的本质是对建筑物的打理；以资产的价格衡量物业工作的价值；用数据与信息化技术整合社区资源；撬动密集型行业的关键是盘活生产力。
随着信息技术的普及和应用，朱保全称，万科物业也希望通过提效的过程，来盘活生产力。
每年，万科物业都会拿出营业收入的1.5%用于科技研发。朱保全认为，如果企业规模扩大10倍，唯一的方法是利用数字化和新技术。
研发投入也明显提升了管理效率。“从实际效果来看，在过去的五年里，我们的管理规模大概增长了500%，但是我们的人员并没有增加这么多。信息化带来了非常大的帮助”，朱保全说。
朱保全也坦言，尽管随着科技应用、资本助力，中国的物业企业似乎都科技感十足，但实际上，物业行业市场化程度不高、行业的劳动密集型的特征仍然没有改变。
相比国际物业企业，朱保全认为中国的物业企业还非常年轻。他指出，物业管理是一个存量市场，国际同行在国际市场已经有非常高的占有率，中国的物业企业进入商企领域、国际化领域，最重要的一点就是向国际同行学习。
也是在2018年，万科物业先是在年初成为了BOMA（国际建筑业主与管理者协会）白金会员，随后又于7月入股重新整合上市的戴德梁行，占股4.9%，成为其第四大股东。
对于入股戴德梁行，朱保全表示，中国的物业企业通过股权合作的方式，从某种意义上是把国际同行在中国之外的市场、客户，与国内的市场、客户形成一个更好的联动。
“在国际物业行业领域有‘五大行’的说法，其中有三家已超过200年历史，可以说物业行业在过去200年中成功穿越了经济周期，并随着整个全球城市化的进程，伴随着不动产的打理，成为真正的百年老店。万科物业也希望自己跨越经济周期，成为百年企业”，朱保全说。
