文/黎珏伶
欢天喜地过完国庆长假回来，却发现整个世界好像变了一番模样：多地楼盘降价促销、“退房潮”涌现；房屋质量问题频发、引发维权；中介机构率先降薪，佣金8折并调整福利待遇......秋天才刚刚开始，楼市却仿佛一夜入冬。
市场：推盘节奏加快，去化表现平平
一叶知秋，市场的真实反映总是能给人以最直接的感受。
10月8日晚，罗湖新盘实地剑兰郡连夜开卖，共推出319套68-112平1-2房住宅，均价7.1万元/平左右，最低单价约为6.5万元/平。根据销售介绍，这可是蔡屋围6年来第一个纯住宅新盘，而且带桂圆小学和红桂中学学位，精装修交付，3梯6户。小编查阅发现，实地剑兰郡的地理位置也相当好，靠近罗湖地标京基100和地王大厦，周边商业聚集，交通发达。
然而，谁能想到，该楼盘一天的去化仅仅约为40套，成绩并不尽如人意。
一位刚去看过房的购房者承认房子确实不错，“麻雀虽小五脏俱全，以后金融街建起来了租金应该不错”，但与此同时，他也认为：“现在看500来万买个精装修两房，还要等2021年收红本，略奢侈了，适合资金体量比较大的人。”再三思考，他最后还是选择了放弃。
▲实地剑兰郡一天销控表
继实地剑兰郡入市后，10月12日，南山豪宅新盘——香山美墅五期也迎来了开盘。当天，该项目一共推出836套125-176平3-4房住宅，整体均价约8.3万元/平，总价区间为963-1650万，2019年毛坯交楼。据公开资料显示，该楼盘均价与去年四期价格相差不远，去年网上开盘一分钟，一栋A座和二栋就被一扫而空了。但是，今年仅有501人参与摇号，最后只成交了300多套，去化不足40%。
▲香山美墅五期销控表，来源：房Boss
▲2017年香山美墅四期开盘，来源：家在深圳
南山豪宅盘如此，福田热盘的命运也不见得太好。10月13日，3年前已准备入市的绿景红树湾壹号终于开卖了，一共备案345套住宅房源，主力户型为83-167平2-4房，均价约为9万元/平，毛坯交付。
小编踩盘发现，绿景红树湾壹号地处大金沙片区，是福田唯一的海景区域，政府计划投资300亿进行重金改造。旧改、海景、自带绿景“佐阾”系列商业等亮点，再加上开盘当天98折、按时签约99折、一次性付款98折优惠，该项目不乏噱头，吸引了471人进行诚意登记。
然而，据公开报道，截至当天上午12:30摇号选房结束，项目整体去化不足7成，大户型去化超过8成，小户型去化却不足4成。与前段时间华润城润府三期开盘半天已售罄相比，这一成绩显然有点差距。
一位选择弃购的购房者表示这是综合考虑性价比后做出的决定，她还称“现场并不是很热闹”。场外等待的购房者家人也议论纷纷，有人坚持要买客厅出阳台的单层，有人只对35层以上户型心有所属，原因是为了降低海景被二期遮挡的风险。不难看出，双玺、润府三期开盘时购房者那种“能买到就好”“买到即赚到”的心态已经有所改变了。
▲绿景红树湾壹号销控表，来源：南方楼事
除此以外，3字头的价格的吸引力也大大下降了。10月14日，深圳首个“双限双竞”项目、均价约为3.06万元/平的坪山碧桂园凤凰国际公馆开盘，半天去化率不足六成，仅为57%左右。
尽管开发商密集推盘，部分楼盘甚至打出“特价”旗号，但是似乎无法烧起楼市的大火，购房者的观望情绪愈加浓重。这一点，从一些数据上也能看出来。
数据：“金九”新房住宅成交环比下降39%
回顾过去一周，黄金周的数据报告率先发出警醒，根据深圳市房地产信息网统计数据，国庆七天，深圳全市新房住宅成交226套，环比减少43.8%，几乎只是去年国庆节住宅成交量（445套）的一半。
▲来源：咚咚找房
随后，9月楼市成交数据出来，再为楼市增添一分“凉意”。据深圳中原研究中心统计，上个月，深圳共有7个住宅项目获批，批售面积合计38.8万平，是上月批售面积的2.9倍，住宅批售套数共3607套，环比上升168%。
然而，网签数据显示9月新房住宅网签量大幅下滑：新房住宅成交2248套，环比下降39.1%；成交均价为54080元/平，环比减少9元/平。
如此看来，楼市当真是“一夜入冬”吗？这种“冷”，又是否会持续下去？
业内：多因素共同作用，共克时艰
对此，深圳贝壳研究院院长肖小平表示：“其实楼市并非一夜入冬，7月份已开始入秋（降温），只是当时很多人没有感觉。持续降温直到9月份，大家才形成比较一致的感觉：原来市场真的变冷了。”
对于肖院长这一说法，小编采访了数位业内人士，他们均表示认同，同时也一致认为这是多重因素共同作用产生的结果。深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺告诉小编，其实从去年调控政策出来，整个房地产市场就逐步进入到相对来说成交比较清淡的阶段，尤其深圳还出台了“731新政”，增加了一些新规定。随着这些调控政策的不断加码，房地产市场终于降温了。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄还补充，“大家对于未来经济发展的一种比较悲观的情绪，也加剧了房地产市场趋淡因素的影响。”
至于购房者关心的后续楼市趋势问题，邓志旺表示：“二三线城市因为前期涨得比较猛，现在调控效果比较明显，会需要一个比较长的调整期。而包括深圳在内的一线城市可能市场会有所下滑，主要体现在成交量下滑而价格保持稳定。如果将来政策出现变化或者购买需求逐步积累到一定程度，市场会慢慢回暖。”
深港房地产专家罗振坤认为短时间内会看到购房者从观望心态转向悲观心态，后市也是如此。“三五年内房价大涨是不可能的了，一线城市房价大跌也是不可能发生的事情。”他还透露：“今年年底我们会看到一大批开发商降价推货，所以今年年底或者明年年初有兴趣买房的人可以观察下，如果楼盘地段好、开发商降价比较多，不妨考虑下手。”
而肖院长对这一问题的看法虽言简意赅，却意味深长，她送了这样一句话给大家：“共克时艰。”
