记者：许祯
棚改货币化与PSL的结合已超过3年，随着信用进入收缩期，棚改货币化退潮大幕已经逐渐拉开。
近日，野村证券中国首席经济学家陆挺在一场论坛上表示，PSL加上棚改货币化的方向要做适度的调整和改变，政府应该公布一个非常明确的退出计划，像美国退出QE一样，否则在信用出现了比较明显的萎缩时，市场或出现预期差，这一领域风险将加剧，甚至影响宏观政策破局。
棚改货币化的的起因
事实上，潮落源于潮起。2015年中国信用开始大扩张，彼时央行一年5次降准、6次降息。一二线楼市应声而起，但被视为最大定时炸弹的三四线楼市高库存却并没有明显下降。
在房地产市场持续低迷的背景下，棚改的实物安置改为货币化安置等去库存政策，可以起到刺激需求的作用，棚改货币化这一定向放水手段开始被大规模使用。
首先央行以低利率通过PSL（抵押补充贷款）向国开行和农发行等政策性银行提供资金来源；之后政策性银行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款；而地方获得贷款之后，不仅有资金开启大规模的棚户区改造，而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。
这一部分资金在棚改过程只至关重要，大拆大建加上大补贴，彻底激活三四线楼市。
数据显示，2014年，棚改货币化的比例还只有9%，几乎可以忽略不计，2015年有所增加，但也不显著，但在2016年突然跃升到40%以上，2017年已大幅提升至接近60%，部分省市高达70%甚至90%以上。2016、2017年PSL投放总量分别达到了9714亿以及6350亿元。
这样，不到3年，房地产去库存任务就已基本完成。易居研究院发布的8月百城住宅库存报告显示，当前全国100城库存去化周期为9个月，低于12个月就是合理库存水平。而库存规模相当于2011年11月的水平，即已回落到了7年前的水平。
今年8月下旬，央行武汉分行行长在央行旗下刊物发表言论称，棚改货币化去库存任务现阶段基本完成。根据其提供的数据，2018年5月末，湖北省79个市、县中，库存低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。
三四线城市商品房去库存近尾声 棚改货币化必要性减弱
不过，棚改货币化安置也带来了新的问题。过去几年，三四线城市房价暴涨，不少县城的房价已过万，部分库存不足的地方甚至还上演摇号抢房潮，棚改货币化被认为是最大的“发动机”。
而当信用扩张期扩张到极致，货币总量无法支撑时，便进入信用收缩期。
2015年开始的那场信用大扩张距今已整3年，按照陆挺的说法，很多借贷差不多平均是3年一个周期，“你借了是需要还的”。即使没有去杠杆，今年我们本身就进入了信用扩张的平台期，再加上经济本身也会面临一些问题，去杠杆使得有些方面的信用出现了比较明显的萎缩，面临的问题就更大，比如股票质押风险以及P2P暴雷，也包括棚改货币化。
在陆挺看来，如果思路不调整，三四线城市通过棚改货币化的刺激，接下来有可能也会面临现在一二线城市出现的问题，“毕竟老百姓的钱袋子有限，能够借的钱有限，央行能通过PSL印钱的量也是有限的”。
实际上，今年下半年以来，PSL净增加数额先后创下2017年以来新低。
7月，央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行3家银行净增加抵押补充贷款（PSL）共303亿元；8月增加抵押补充贷款共91亿元；9月净增加抵押补充贷款共125亿元。
10月8日，国务院常务会议在部署推进棚户区改造工作时，要求商品住房库存不足，房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
对于这种说法，住建部副部长倪虹表示，这次国务院常务会议的要求并不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。
不过，陆挺建议，目前棚改货币化+PSL的方向要做适度的调整和改变，政府应该公布一个非常明确的退出计划，就像现在美国退出QE有较清晰的路径指引一样，否则在信用出现明显萎缩时，市场或出现预期差，三四线楼市风险将加剧。
重新对中国城市化战略进行规划
不仅如此，在陆挺眼中，为了破解当前宏观经济的困局，必须要找到一个突破口，而这个破局之策就是重新对中国城市化战略进行规划。
“因为每次我们要拉动经济，其实到后面都是两大块，一个是基建，一个是地产，这其实和中国的城市化高度相关。城市化必然会带来全面的发展，包括基础设施、房地产、消费、科技、研发方面等等。”
但从合理的资源配置和布局的角度来讲，未来的重心应该是围绕核心城市进行发展，比如北京还有一些特大城市的房子不是多了，而是少了；基建亦是如此，在合理的地方盖合适的基建，这样效果和回报才会高，尤其在大城市。
他表示，中国的人口增速已经非常低，年轻人口的绝对数量逐年下降，未来应该围绕着核心城市、大城市、城市群的发展；另外，年轻人口的教育水平在高速上升，现在中国的二线城市甚至部分的一线城市已经在开始抢人，可以预见的是，未来很多三四线城市中的年轻人会逐渐向大城市，向中国的一线和二线城市流动。
财联社记者拿到的一组中部省份河南的数据也可以佐证陆挺的这一观点。
今年9月，河南省会郑州市的住宅销售套数比河南其他所有城市加起来还要多，这和河南各城市的人口流动情况是符合的，目前河南人口流入速度最快的城市是郑州，其次是洛阳，剩下所有城市都是人口净流出。
不少当地媒体称，“河南楼市最好的行情已经过去，在人口净流出的城市炒房将无人接盘”。
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立之前也曾直言，棚改货币化有可能导致土地资源的错配，因为人口是向中型和大城市流动的，三四线城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地产市场的健康发展。
“未来中国的房地产布局应该将市场作为资源配置的核心手段，让市场来决定哪些城市应该发展，哪些城市不应该那么快速地发展，政府的支持究竟应该到哪些城市，而不是通过棚改货币化PSL的办法”，陆挺这样表示。
接下来，三四线城市进一步上升的空间已经很小，不少地方房价可能会停止上升，甚至会出现一定的下行，但这中间分化会加剧；一二线城市中分化也会加剧，尤其是人口流动集中的核心地段，房价还是会比较稳定的，甚至不排除有一定上行的空间，尤其是限价政策会有松动。
