刚被上港集团买下不足10个月的星外滩，再次面临被交易的命运。
10月11日，上港集团在上海联合产权交易所，拟正式挂牌出让上海星外滩开发建设有限公司100%股权，转让底价约为127.86亿元。这意味着，去年底刚从中国金茂手中买入星外滩50%股权的上港集团，不到一年就打算把这个项目转手。
尽管上港在公告中称并未确认交易人，不过据上海行业内人士透露，凯德或成为接手星外滩的新买家。
星外滩位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域，由上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海星港国际中心三期组成，总占地面积约30万平方米，总建筑面积约150万平方米，共建有34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街。截至今年6月30日，该在建项目已完成结构封顶，预计2019年3月31日工程竣工。
上港集团的挂牌公告显示，该项目全部权益评估值为127.86亿元，总资产的账面价值108.09亿元，评估价值176.41亿元，增值率63.21%。负债的账面价值48.55亿元，评估值48.55亿元；净资产的账面价值59.54亿元，评估价值127.86亿元，增值额68.32亿元，增值率114.75%。
去年12月28日，中国金茂正式将手中持有的星外滩50%股权，以59.98亿元的价格，出让给上港集团，并获得近28亿元的收益。计算下来，彼时星外滩总估值在119.96亿元左右，时隔10个月，上港再出售，项目总资产升值不到8亿元。
“目前公布的还是底价，算上贷款的话应该远超这个价格。”上海业内人士表示。行业内曾有猜测，该项目实际对价或接近200亿元，逼近李嘉诚2016年出售上海世纪汇广场的价格。
对于如此快速出手该项目的原因，上港在公告中解释道，是为了进一步有利于推进公司产业布局调整，优化资源配置，并将有效确保项目收益、回笼资金、降低运营风险，有利于公司的实际经营。
上月初星外滩被公布预挂牌时，行业内观点认为，尽管星外滩所处的虹口是上海城市更新重点区域，同时也是新的商务发展板块，长期持有物业具有很强的增值潜力，不过上港集团的主要业务是港口集装箱、生产等系列业务，对于商务写字楼的运营并不擅长，因此更倾向于迅速套现，换取现金流进行其他投资。
界面新闻从多个信源处获悉，凯德集团将是这一项目的意向买家。如果最终确认成交，这也将是凯德在中国市场单笔投入最大的物业收购。
过去一年里，凯德已经在中国境内收购了多项投资物业，对中国内地市场抱有极高信心。去年6月，以26.4亿元的价格收购上海国正中心，11月以33.6亿元的价格买入广州乐峰广场，并在12月又以8.38亿元的价格入手了上海五角场的一块商办地块。今年6月，凯德以57亿元收购重庆两江春城综合性地块，并在8月以20.27亿元拿下广州增城两宗宅地。
刚刚在今年8月被委任为凯德集团总裁并主管中国区及投资业务的罗臻毓，早前曾表示，今年继续聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五个城市群，资产的调整也将围绕五个城市群进行。同时现阶段商场开发比较艰难，凯德也将投入到住宅销售和商业综合体项目的开发，开发业态会更加综合。
如果最终顺利拿下星外滩，那么凯德在中国区的投资侧重将进一步加深。
值得注意的是，相较于前两年国内以内资为主力的大宗交易活跃度，今年上半年出现明显下降，国内信贷政策进一步收紧， 导致资金流动性紧张，成为国内投资者对大宗物业投资抱以谨慎态度的主要原因。
与之相对比的是，外资参与国内大宗交易的意愿正在明显上升。“到今年3季度末，上海大宗交易成交量约为560亿元，而2017年同期数据在1000亿元左右，下滑幅度超过40%。而且目前交易买家都以外资为主，10笔交易中大约只有一个国内买家。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成表示。
戴德梁行市场投资部主管刘兵也表示，预计到今年年底，外资将占全年大宗交易量的20%—25%，去年这一比例为21%：“下半年大宗交易市场总成交量较上半年会有所回暖，目前已经了解到部分已成交和待成交的数据。”而从星外滩的出售情况来看，不论谁接手，都将是今年大宗交易市场的一笔重磅买卖。
