继沈阳、长春、哈尔滨后，RET睿意德联合中商数据共同发布大连首张城市商业分布图（2018），意在通过对大连营业以及潜在商业项目的盘点与梳理，展现城市的商业发展特点及趋势；同时希望广大热爱商业地产的人士能透过这份商业地图，了解大连商业现阶段的面貌与格局。
此次统计的商业类型涉及购物中心、百货、商业街及其他类型商业（如：奥特莱斯）。根据统计结果来看，目前大连共有112个商业项目，已知营业商业项目90个，潜在商业项目为22个；存量项目体量达580万㎡，而在未来的一段时间内，市场上将迎来逾130万㎡的有效商业放量。
通过对大连商业项目的盘点，近年来，城市商业的发展轨迹呈以下特点：
1. 传统城市级商圈下行，区域商圈日益崛起
城市发展带来的结果是人口的外溢，而商业的发展基于人，因此城市发展作用于商业领域便是城市级商圈活力下行。近两年，大连在西安路商圈、青泥洼桥商圈、天津街商圈三大传统城市级商圈的基础上，又形成了东港商圈、高新商圈、开发区商圈等新兴的区域商圈。而与传统城市级商圈中的项目相比，区域化的商业项目在硬件设施、品牌及业态方面更加完善且更吸引消费者，不但能够满足消费者便捷性的消费需求，而且商业功能如社交、休闲、娱乐等也更全面。因而，更容易受来自区域周边的消费者的青睐，并进一步加速了区域商圈的崛起。
2. 潜在商业占比低，商业形式多元但有待升级
与沈阳、长春、哈尔滨不同，大连不仅整体的商业总量较低，且市场潜在供应商业体量的比例也是东北四城市中较低的一个（沈阳占比38%、长春占比近60%、哈尔滨占比37.5%），仅占比18%，这说明城市的商业发展处在良性、健康的态势，即商业的增长相对平稳。此外，无论是从存量还是潜在商业供应的形式来看，大连的商业都更为多元化。以商业街区为例，大连的商业街区在所有商业类型中占比高达23%，而东北的其他三座城市，商业街区的占比则不足10%。其原因不仅在于滨海城市的自然环境和气候适合商业街区的发展，也表明城市的商业环境相对开放、消费者对新事物的接受度较高。然而，对于大连来说，尽管有开放的商业环境和多元的商业类型，但一些地处城市中心的商业项目由于开发较早，在品牌、业态以及外部呈现上有待调整和升级，以不断的适应市场发展的需要，以及消费者需求的迭代。
3. 本土商业拔得头筹，外来商业或水土不服
与长春、哈尔滨相比，大连进驻的国际和全国知名商业开发运营商相对较多，例如恒隆、新世界、凯德、凯丹置地等，可以说城市的商业发展更为外向，开放程度和国际化程度更高。但值得注意的是，这些商业项目在大连的发展状况与当初所期望的略有偏差，而其中的原因，或因为在项目定位、目标受众方面未充分与属地的文化、城市人口的消费偏好和习惯融合；同时，在某种层面也忽视了本土商业运营商对消费者的影响与作用。由于大连商业起步较早，一批本土商业开发运营商的影响力与自身商业运营能力在长时间的经营中已被消费者所接受和认可，如大商集团、大连友谊、福佳集团等，消费者的认知和消费习惯难以在短时间做出较大的改变。未来，本土商业如想进一步发展，则需要在产品形式上逐步升级，打造新型、给消费者新鲜和吸引的商业；而外来商业则需要进一步与大连的城市文化融合，以消费者的需求为优先。
此次发布的大连商业地图中，所统计的项目仅为纯商业，统计体量不包含酒店、公寓、写字楼等物业。由于城市中的商业项目类别多，信息涉及面较广，地图中未能囊括所有，此番呈现在公众面前的大连商业地图的意义并非大而全，而是希望能给看到这份地图的商业地产人士一些行业的思考与启发。
截止目前，我们已经发布了北京、上海、成都、郑州、沈阳、粤港澳大湾区、长春、哈尔滨、重庆，以及大连的城市商业数据地图，还有更多城市地图将在未来继续推出，敬请关注。
