文/黎珏伶
对于90后大军而言
买房、结婚、生子都是即将或正在面临的大事
尤其是买房，不仅仅关系着住房需求
还涉及到通勤时间、孩子上学等问题
那对于资金有限的这批年轻人而言
该如何在深圳上车呢？
| 本 期 大 咖 |
王 波
房产大象 创始人
同致行（中国）地产 董事长
深圳市房地产经纪行业协会 副会长
中国房地产估价师与经纪人协会 副会长
王波，我国房地产价值评估行业的奠基人之一，成功操作近百个大型地产项目策划研究和销售工作，在主要地产专刊上发表学术论文70余篇，学术专著有《户型评鉴》和《大盘营销》，多次以中国房地产中介行业代表身份参加国际学术活动。
| 大 考 问 |01
Q：作为一个刚毕业三年的90后，如果想现在在深圳上车，该选远大新房子还是近小破房子？
A：远大新的房子可能住起来比较舒服，但是恐怕上班距离比较远，也可能没有很多生活配套设施。老破小可能周边配套更齐全，但是住得没那么舒坦，所以这个问题不能一概而论，要看各自的需求。
我有一位朋友，买了惠州的房子，她先生在科技园上班。小区环境特别好，周末一家人可以在小区里玩得很开心。但是先生要提前一周预定惠州到深圳的高铁票，每周一早晨六点多起床赶回去上班。听起来好像很痛苦，但他们乐在其中。对于我这种比较喜欢睡懒觉的人，则宁可选择科技园附近的老破小房子。所以说，每个人的需求都不一样。
| 大 考 问 |02
Q：我现在手里只有150万左右的首付，如何在深圳上车？
A：如果是首次置业的话，贷款七成就可以买总价500万的房子；假如预留出20-30万来买车和装修，那就可以买到450万的房子。用450万在离市区稍微偏远一点的地区买二手楼，还是淘得到的，甚至可以到宝安、龙岗、光明买小三房。
如果是二次置业或者之前有过贷款的话，大概只能买到总价300万的房子，那么可以到沙井、西乡那边选个两房。
其实，深圳也有很多没那么贵的房子，还是有很多挑选余地的，大家不要被舆论绑架了。再加上，最近“金九银十”房子的销量不好，所以可以慢慢地挑。但是要注意怎么去还价，教大家一个方法：如果你在片区里看好户型并打算买了，可以再做一个小调查，看看周边类似的户型有多少在放盘。如果没有或者几乎没有放盘，那赶快下手买，因为房子是不可复制的；如果相同类型的户型还有很多在放盘，你就慢慢跟业主讲价，这是由供求关系决定的。
| 大 考 问 |03
Q：我想问下，投资和自住需求是不是可以分开？手上资金有限，所以想在深圳满足自己三房需求的短期力量有限，您是建议我在深圳福田买个小两房挤着住，还是先投资一个沙井、光明稍大点的房子先赚点钱呢？
A：最近深圳出台“731新政”，如果你现在去买新房，起码5年之内不能卖，所以你想先赚点钱，好像没那么容易。另一方面，如果你是首次置业，选择在光明买了房子，那你在深圳住哪里呢？
越靠近城市的核心区，未来的房产增值空间越大，所以不见得你在光明投资的三房，未来的增值空间一定会超过福田的小两房。假设增值空间差不多，按照我的理念，我会选择福田。
| 大 考 问 |04
Q：如果在深圳买不到好的学区房，您认为我是选择把小孩留在深圳，还是送小孩回老家上一个好的学校比较好呢？
A：这涉及到社会问题了。我个人不太建议你把孩子送回老家的，虽然能读一个好学校，但是孩子跟父母之间可能会有点隔阂。孩子的心理成长会不会健康呢？是不是一定要上个好学校呢？这些都是要认真思考的问题。当然，如果回老家后孩子能得到很好的照顾，这也是可以的，毕竟望子成龙是所有父母的心愿。
从房地产的角度来看，深圳的教育正在不断地改革，很多学校现在推出共享学区，政府也在慢慢调整教育集团，把教育水平一般的学校和好学校合并，大家共同成长。所以，在不针对城市和学校的情况下，我是这么建议你的。
| 大 考 问 |05
Q：有个问题想请教下，深圳以前有没有认房不认贷的政策呢？即曾经贷过款，但贷款已结清，当前名下无贷款，如果在深圳无房，就算首套的政策？您认为以后会不会出台这样的政策？
A：我可以明确告诉你，深圳最近出台的政策既认房又认贷了，只要你有过买房贷款记录，原则上首付就是50%。
现在银行和政府的产权部门的信息还没有打通，所以目前深圳的银行能看到你有没有贷款记录，却看不到你外地是否有房子。如果你当时在外地买房是一次性付款买清，在金融系统里没有贷款记录，那么在深圳买房才可以按首套来算。
90后如何在深圳买房？
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