文/覃铭宇
房地产行业已经来到一个十分关键的转折关口，这个社会、城市和企业的未来都面对极强的不确定性和黑天鹅事件。市场中所有的参与主体几乎都对此形成了共识。
暗流涌动之中，也不乏一些矛盾凸现出来。9月25日，网上爆出城北的电建中储泛悦城市广场遭到业主集体维权。业主们拉着“精装缩水，央企无良”、“以次充好，妄称高端”等横幅在售楼处上演了一出精彩的斗争大戏。
据悉，这已是该楼盘业主在本月内的第三次维权。原因很明白，电建中储泛悦城市广场精装均价高达3.59万/m2 ，开发商对外宣称的精装费用也达4980元/ m2，事实上，电建也是按照豪宅来定位这个项目的。但是现实却很骨感了，最终呈现在业主面前的房子，是与原先宣传极度不匹配的装修品质以及充斥其间的工艺质量问题，这让开发商瞬间处在了风口浪尖之上。
当然，电建也不寂寞。近期还爆出某大型房企的一个楼盘在交付后因为房屋质量不合格遭业主联名写信宣战，河西的招商雍和府因漏水、减配等被业主投诉维权等。
这注定是一个多事之秋。而且不同于以往的是，爆出事端的也加入了不少知名房企，这让我们很难不将这些现象同现有的市场行情对接起来，因为不论是哪家房企，他们的动作变化、战略调整等，无不是依附于这个大环境的产物。
1、“产品时代”的再生
事实上，对于房企来说，他们必须要看到的是，房地产行业的逻辑已经完全不一样了。伴随着风起云涌的大时代背景而不断爆出的业主维权事件，才只是一个开始。
拿上面那个遭业主宣战的楼盘来说，从最初的精装放风5万/m2，到精装改毛坯4万/m2，再到最后被严格限价在毛坯3.89万/m2，综合其区位条件、配套成熟度等因素来看，这个价格其实并不算贵。但是限价政策导致的减配、降标等等，确实也是开发商的无奈之举。
而万科已经要筹谋大动作了。近期，万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上的讲话在业界无异于一声惊雷。郁亮表示，全方位的转折已经实实在在地到来了，接下来三年，万科的具体运作将“收敛聚焦”，以“活下去”作为最终目标。
龙头房企的表态，可以说有一定代表性。万科显然也已注意到全国范围内此起彼伏的房屋质量危机，郁亮认为，限价时代使得我们在产品力上不花功夫，但未来市场市场规模仍然很大。“为了度过艰难的岁月，必须要聚焦到产品力的提高上，使得最终人们在必需的住房、吃饭的选择上能选择万科。”
见微知著，在房地产经历多年的凶猛狂飙后，一个全新的“产品时代”，或许就将在风口转向之上孕育出来。
2、房企的艰难抢滩和品牌力的维持
前两年楼市火热的时候，房企们将高周转模式奉作圭臬，大家都蜂拥而上拿地，一时间在地王频出，土拍市场疯狂的程度让人们瞠目结舌。
但是现在遇上新政严控，几乎没有哪个地王的日子是好过的，大笔资金被套牢，融资渠道受限，处于进退不得的尴尬境地。
比如十分出名的京奥港未来墅。在2016年4月15日，经过61轮竞拍，京奥港集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率达到惊人的100%。
京奥港集团本想用这块地做豪宅项目，放风要卖到4万/㎡，但是遇上这一波史上最严厉的调控，经历停工、复工、再停工等风波后，无奈在6月被蓝光接手，9月5日以26000元/㎡首开并卖掉七成，总算为这个悲催的地王盘收了尾。
但是，房价只比地价高3000元/㎡，蓝光也是做了产品、装修标准的降级的，从当初的豪宅硬生生降成了改善型。
而且蓝光选择在九月份开盘，无疑也是抢这一波转折期的时间抓紧清掉房源，回流现金流。事实上，近期市场上开发商打出的各种优惠促销活动也正是这样的打算，他们也对未来的局势感到迷茫，从而更加谨慎也更加理性。
这种理性集中体现在土拍市场上。据悉，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。
而南京的土拍市场遇冷态势也很明显，在不久前的9月13日，位于燕子矶新城、江北桥林板块和六合的3幅宅地临时撤拍；原定于9月18日开拍的南京溧水1幅住宅用地也“因故终止出让”。原因很简单，没人竞拍。
风口期谨慎一点总没错，高价地在未来一段时间将销声匿迹。有高价地还捂在手里的房企，要想不赔钱，除了产品减配，还可通过体制外收费（比如装修费等）补足落差。
总之，可以预见的是，这段时期的精装修房子，其整体品质很可能比不上前几年。但是这不代表整个行业产品质量的全面滑坡。
而经历了这一波转型期的洗礼后，购房者们不论是刚需。改善型还是投资客也都会越来越谨慎、越来越挑剔，这个时候，产品质量或者说产品力就成了一个极其关键的决策标准。产品力的提升将提升品牌美誉度，这对于房企们转型发展、抢滩未来至关重要。
郁亮也指出不能消耗万科的品牌去套现，他即将在万科进行的业务梳理本质上就是关注产品力和服务能力的提高，从而增加万科品牌力。
毕竟残酷的现实是，“当前整个社会都倾向于反资本、反大企业，普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方”。携程宰客、滴滴司机杀人案等事件接连爆出将社会舆论推到一个前所未有的高度。
在市场已经如此敏感的情况下，房企必须控制好风险，更脚踏实地，并努力去更好的承担起让社会运转得更加高效、更加美好的责任。
不然，在这样一个特殊的时代风口，很可能一只小蝴蝶的翅膀振动就将掀起令人意想不到的大风暴。毕竟，连一向疯狂的孙宏斌都要“维稳”了，这不能不说明一些问题。
3、土地财政的变化
当然，不论是哪家房企，他们的动作变化、战略调整等，无不是依附于这个大环境的产物。
某种程度上来说，土地财政是推高地价的主因。现在对于地方政府来说，短期土地出让仍是其收入重要来源。
数据显示，国有土地使用权出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分，在占比政府基金性收入占比居高不下。2018年1-7月，占比达到86%，相当于全国一般公共预算收入的1/2。
令人期待的是，财税改革也在不断推进，提高中央和地方分成比例以及房地产税等长效机制加快落地下，一定程度会缓解高土地财政的压力，但实际效果如何仍要看政策落地执行情况。
这些都将倒逼地方政府量入为出，节省开支，把更多的精力投入到促进经济结构调整与产业升级等领域。房地产企业在这一轮调控浪潮之中，势必要跟随政府的政策变动而谨慎迈步。政策风向透漏出来的是，高地价或许不会再出现，这对于房企们未来全力聚焦产品力升级上将有很大助益。
4、多元化战略是解药吗？
今年以来，包括龙湖、恒大、保利和万科等多家房企掀起改名潮，将自己名称中“地产”二子去掉了。这被看做是这些企业多元化战略步伐的迈进。这也是房企应对此轮调控、适应新形势并面向未来的重要布局。
以万科为例，我们可以从它2017年的财报发现一些端倪。总体来看，万科2017年的营收仅增长了1.01%，其中第一大主业房地产业务（占总营收比重为95.93%）稍许有些下降，降幅为0.48个百分点。其营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长，其中物业服务贡献营收71.27亿，增速高达67.28%，其他业务收入贡献营收27.57亿，同比增长32.78%。
而这个所谓的“其他业务”，包括物流地产、物业服务、租赁住房、养老、文化教育等等领域。因此可以猜测，万科在9月份的名称“去地产”绝对是筹谋已久。
但是多元化也有陷阱。当初的史玉柱要追求多元化投资就是偏向盲目的。当时巨人集团试图涉及的各个领域，电脑，房地产，保健等行业的跨度实在太大，新进入领域同原有业务之间没有形成一个资源与技术的重复利用或者互补的关系，长线作战导致资金链出现问题，最终失败。万科无比注意避免这个多元化陷阱。郁亮现在要做的“业务梳理”，比如投入和产出严重不匹配的项目必须要调整、做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务也不要做了等等，其实正是其克制的表现。这个克制突出体现在即便万科“去地产”了，它也没有完全将老本行抛诸脑后。它在房地产领域也在尝试做着创新，比如上海地铁上盖项目“天空之城”采用TOD模式，这是为未来城市发展做的摸索；浙江杭州的良渚文化村（文化空间的全新形态等）。
无独有偶，保利在9月12日改名后，也强调，公司仍以房地产开发经营为主，进一步发挥两翼业务在各自细分行业的优势，为公司收入、利润的持续增长提供更有力的支撑。
现在保利地产的房地产销售收入占比90.6%，两翼业务收入占比9.4%，比重仍较小，后续发展存在一定不确定性。但保利也充分认识到，将建筑装饰、设计以及长租公寓等产业嫁接上自己轻车熟路的房地产业务，从而进军这些行业，并让各项业务在协同发展、共享资源，能够加快完成自己面向未来的转型之路。
当然，除了万科和保利，其他房企的多元化之路也是各具特色，比如还有布局3D生物打印、精准医学等创新技术。这些都将有可能成为这些房企在未来新的增长点。
5、未来的发展空间在哪？
现在从整个南京市场来看，我们从近期销售业绩逆整个市场态势而上的楼盘发现，这些楼盘背后的开发商，已经敏锐觉察到房地产销售模式在这一轮行情中面临瓶颈，于是越来越多地在其产品中加入社区生活营造、面向未来以及艺术地产等概念，试图以此构筑项目的核心卖点。
这可以看做其产品力、服务能力在更宽范围内的一个体现，开发商也希望通过这些标志性产品对自己的品牌形象进行更新升级，其实也是他们尝试契合时代态势的一种精妙做法。
当然，我们也要看到值得乐观的地方。
依据各大房企半年报来看，大部分房企的销售总量和净利润都是有增长的。而在政府要打造人民美好生活的未来愿景下，我们可以看到，“衣食住行”等生活服务领域中，衣、食、行等领域都已经发展得很完备，再有突破和创新的可能性也不会太大，对于提升人民获得感的边际效用也已经达到最低。反观住房领域，社会大众其实还是有很大的关注和期待，未来的发展空间还很广大。
再加上二胎政策的放开可能在未来十年到二十年引发巨大的住房需求量；老龄化的加剧让养老地产成为时代宠儿；城市化的稳步推进也在不断释放着城镇人口红利；还有如今兴起的由TOD模式引领的城市更新与发展，这些都在指向一个事实——未来的房地产行业即便不会再重现过去十年的疯狂，也仍然大有可为。
现阶段的外部环境压力导致很多楼盘的产品质量出现滑坡，但是在未来，最大的竞争优势可能不是现金流、不是快速在周转、不是规模经济，可能就是产品力和服务能力。
提前洞悉这一点的房企有机会以更快的速度越过这个时代风口进行转型发展。万科“活过了”这个三年，就海阔天空——我认为郁亮和他的万科有这个信心。
其实无论时代背景如何变化，无论行业逻辑如何转向，坚守产品品质、以顾客为先的企业，永远不会落伍。这样的企业，可能不会是发展最快的企业，也可能不会是销售业绩做得最漂亮的企业，但他们一定是生存韧性最强、也是最稳的企业。
