文/ 进退忧伤 地有多大产
光绪二十八年（1902年），一个父母双亡的十三岁少年，变卖了浦东高桥的老宅，自东向西搭船渡过了黄浦江，踏上了十六铺码头，开始了他在上海滩“讨生活”的创业之路。
少年的第一份工作，是在码头边的元盛水果行当伙计，因为殷勤，往来的顾客都喜欢唤他一声：“水果月笙”。
许多年以后，当年水果摊的小伙计成了上海滩的大闻人，却依旧喜欢亲自用刀削梨待客，看果皮长长地垂了一地。
那时候的上海，他的大名如雷贯耳：杜月笙。
壹
浪奔浪流一百年后，2002年，在杜月笙发迹的十六铺水果批发市场旁边，修葺一新的办公楼迎来了它的新主人：发轫于上海的民营企业复星集团和它地产板块的子公司复地集团。
复兴东路2号的吉祥位置，仿佛天生是为了这个沪上骄子虚位以待。
两年后的正月，复地在香港IPO上市，成为了猴年香港联交所挂牌的首支股票，比碧桂园早3年、比龙湖早5年、比新城早8年、比融信早12年。
那年的中国房地产百强排行榜中，复地名列全国第八，排名第七的是另一家本土民企——大华集团。前二十位中，还有绿地集团、上海农工商、中华企业、上海城投。
随后的若干年，成了上海本土地产企业的黄金期。除了绿地为首的国企团队外，民企中的证大、鹏欣等也有过不俗表现，大华和复地，更是其中的绝代双骄，与绿地三分上海市场。
贰
惺惺相惜的绝代双骄，往往有着千丝万缕的关系。
翻开杜月笙的经历，发现他的发迹之路和另外一个人紧密联系，黄金荣。这位亦师亦友的上海滩前辈大亨，成了年轻的杜月笙飞黄腾达之路上的贵人。
历史的安排如此诡异，同样剪不断理还乱的关系，也发生在了这两家上海民企身上。
成立于1988的大华集团，前身是上海宝山区大场镇的镇办企业大场房地产公司。
1994年，新华村书记金惠明接手了大场房地产公司，并在1998年的公司改组中，从大场镇和新华村各取一个字，改名大华集团；金惠明担任董事长、总经理。
用今天的眼光来看，雄踞北上海大片丰腴土地的大华集团，简直是含着金钥匙出身的土豪。虽然属于宝山区、却紧挨闸北、普陀，距人民广场直线距离不过7、8公里。
历史的轨迹，在这里、在这时，汇合了。
1993年开始，时任大场房地产公司总经理孟明荣，决定将其在华灵路、新沪路、大华路两侧密集开发的商品房交给了一群刚毕业大学生的创业公司“广信”来代理销售。
这家广信公司，就是日后名扬天下的复星前身。在地产懵懂的年代，这些销售均价2500左右房子的代理佣金，成为了年轻的郭广昌梁信军重要的启动资金。
时势造英雄，很快，郭广昌们就不再满足于为他人作嫁衣裳的代理生意。
大华真是复星的风水宝地，在这里他们又遇到了第二个贵人，场南村的书记、绰号“三毛”的堵某。
在堵某的帮助下，1997年，复星如愿拿到了生平第一个地产开发项目，在场南村位于沪太路行知路交界处的70亩土地上，盖起了多层公寓小区，起名“复星花园”，平均售价在2000左右。
复星在这个地产项目中挣了多少钱，现在已经没法准确估算。但在2012年复星成立20周年之际，郭广昌有过一句话：要把从复星花园挣的2000万全部回馈给业主，以感谢最初的支持。
这2000万，被主要用来重新粉刷了房子的外立面，清洗掉了20年的苔痕，也清洗掉了每栋楼顶大大的复星LOGO。
那时的复星，已经不想在地产留下灰头土脸的痕迹，这是后话。
2003年1月，堵某入狱。
叄
所有人只猜中了开头，却没有猜中结尾。
在接下来中国房地产龙精虎猛的岁月里，剧情并没有按照预期的演绎下去，身处中国最好的市场之一的绝代双骄、以及他们身后的各类民企，却纷纷渐次式微。
2017年的中国房地产百强榜上，复地位列34位、大华71位。国企方面，除了绿地独木强支外，其余各家均已凋零在榜单之外。
是什么原因，让上海滩的大佬们，起个大早、赶个晚集？
同样的诅咒，也笼罩在杜月笙和黄金荣的身上。终其一生，杜月笙都从来没有真正走出过上海；而黄金荣生前最后的工作，是打扫他昔日位于市中心的娱乐产业——大世界。
对他们而言，上海，就是全世界。
也怪不得他们，从鸦片战争往后，无论是哪个时期，上海都是远东璀璨的明珠，是中国的顶尖城市。假如中国社会是一个金字塔结构，那么上海始终牢牢占据着塔尖的位置。
这是上海的视野，也是上海的局限。
许多时候，桎梏不一定是因为层级低；高处不胜寒，才是更大的局限。
2010年，当大武汉的东湖一线湖景房价还在7000-8000时候，位于陆家嘴的汤臣一品已经传出了120000的天价，而复地当时在宝山路的新都国际项目，房价已经逼近35000。直到6年后，福建开发商融信以超过100000的楼板价，才抢到了旁边的地块。
什么叫逐鹿天下？原来自己脚下的土地就是天下！
杜月笙们很快就意识到：与其辛辛苦苦跑到“乡下”搬砖头造房子，不如在上海拿块地，轻轻松松坐等升值。
2005年，复地公布上市后的首份年报，毛利率44.3%。
肆
上海，这座中国经济的顶端城市，位于中国最富庶的长江三角洲平原之上。江南水乡密集的水道、四通八达的道路、面向全球的海运空运，为这座城市带来了无可比拟的物流优势。
流动的城市，诞生不了春播秋收的农耕文化，只有低买高卖的商业文化。从鸦片战争开埠以来，上海就是各方资源的汇聚地，外国资本、民族资本、军阀、流氓各自横行，交流和交易成了重要的手段，由此诞生了独特的买办文化。
相对于闭塞的内陆、贫瘠的山区，上海的买办们有足够的资源和渠道轻松挣到钱，而不必去用研发产品、作好服务这些低端的、辛苦的方法去挣小钱。
时至今日，上海滩那些经历了时间验证的优秀产品：罗马花园、名都城、仁恒河滨城、星河湾、万科城市花园……都是外来者的杰作。
所以，当无锡人荣宗敬在起早摸黑一个个生产纱锭的时候，杜月笙们的方法是开赌场、开烟馆，坐收渔利。
现在的大佬们则有更高端的方法——金融。在上海滩这些聪明生意人的字典里，不是造不出产品，而是不屑造产品；再优秀的产品，不过都是优秀的投资产品。
于是，曾经也专注于产品，造出过喜马拉雅中心、九间堂，和复星PK过外滩金融中心“高山流水”设计方案的证大，早已放弃了当年的执着、全面转型去做了金融。
另一家民企鹏欣则默默地淡出了地产开发，将重心转到了刚果、缅甸等国的海外业务。
而复地的绝大部分资产，则在2018年被复星终装入了自己控股的另一家上市公司“豫园股份”之内。成为了豫园股份旗下“快乐时尚地产产业集群”中的一个产业板块。
伍
就在杜月笙们在黄浦江边闲庭信步的同时，一大批不入他们视野的民企，却从浙江、重庆、福建、江西这些贫瘠的土壤中、拼命完成着资本的原始积累。
没有上海优越的资源、渠道、资本金，这些白手起家的企业家们，从一开始就输在了起跑线上。他们不可能像上海的同行一样，买一块地、坐等升值，尽情享用着城市发展带来的巨额红利。
从一开始，他们就不得不为自己选定了两个方向：在中国辽阔的土地上，在上海本土企业不屑去的三线、四线城市，用高周转的方式，开始了他们步履维艰的挣辛苦钱之路。
所幸，这两个方向，他们都押对了宝。
在中国庞大的金字塔身、甚至基座的城市，在5000-10000单价的市场里，拥挤着中国最庞大的消费人群，他们也有进入城镇、成为“城里人”的强烈渴望。这些渴望，是高高在上的塔尖所看不到、也不愿意看的。只有和他们同样出身的企业家，才懂得他们的需求、才愿意为他们造房子。
上天，和勤奋者开了一个善意的玩笑。
他们所面对的庞大客户群，恰恰是“房子是用来住”的中坚力量。为了迎合这些蓝领客群，提供优秀的产品或者服务，成为了这些企业的生存之道。而这本来不得已为之的权宜之计，最终却成为了他们闯荡江湖的傍身绝学。
所以，当龙湖用优秀的服务从重庆征服中国的时候，隔壁的成都却只能呆若木鸡地陪太子读书。因为只有重庆，才能发动如此庞大的廉价劳动力，去从事事无巨细的终端服务。
于是，当上海的杜月笙们手捧着《滚雪球》畅想着成为“中国的巴菲特”时，那些“泥腿子”们却真正默默无闻地滚着自己的雪球——“拿地-盖房-买房-回款-拿地”。
土地、房子，对于巴菲特们而言，是交易的筹码；对于泥瓦匠们而言，是吃饭的饭碗。
最终，用“农村包围城市”的战略，泥腿子们捧着饭碗完成了挺进大上海的最后一击。
2009年，新城战略中心转到上海，2012年，阳光城将总部迁到了上海，2016年是中梁、中南、正荣、融信……更具讽刺意味的是，最早进入上海的旭辉，当初来沪是因为推崇复地、学习复地。
陆
倘若天公作美，大华很可能成为另一个碧桂园。
和其他上海企业家不一样，农民出身的金惠明有着这个城市少有的接地气气质。并且，大华很早就瞄准了中下层市场。
可惜，历史在这里又开了一个玩笑。
在广东，创业初期的杨国强获得了一个干净的壳、并自由自在地开始了碧桂园的农村路线。在上海的金惠明，却陷入了旷日持久的股权纠缠。
1998年，刚改制的大华集团只有两个股东：代表原股东的大场镇经济联合社出资9350万元，以85%的持股比例成为控股股东；另一个占15%的股东是新华村的村办企业——申新集团下属的上海华翔房地产有限公司。
为了将公司股权从集体转移到管理层再到实际控制人，金惠明们不得不展开了眼花缭乱的股权变更。
2002年12月，大华集团34名管理人员集体出资受让大华集团90%的股权，其中，金惠明一人独占48%的股权；剩余10%的股权保留给了大场镇经合社。2005年7月，这34名自然人股东又将持有的股权平价分别转让给华强投资、华绣投资、华禾明实业、华禾惠实业、华禾宁实业和华禾顺实业六家“华氏”企业。
我的线人萝卜告诉我，这其中占股30%的第一大股东华强投资是金惠明及其女儿金玲的全资公司，加上金惠明和其弟金建明、金福民持有的华绣公司部分股权，金氏家族在大华集团间接持股总额已经超过了50%。
然而，复杂的股权变更，并没有为大华集团带来期望中的借壳上市。相反，企业家族化封闭又狭隘的弱点，在企业管理中暴露无遗，产品力弱、人才短缺、全国化受阻……就在这个时期，上海的房价已经从几千疯长到了数万。
在年富力强的年岁、纠结于无休止的家务琐事。由此，昔日上海民营房企的老大，元气大伤。2017年，大华集团排名全国第71位。
