最近，房地产企业正在接受史上少有的考验！他们的生存状况在股市上得到了直接体现。
9月21日晚间，一条关于取消商品房预售的文件像一枚重磅炸弹在业内炸开了锅。
由于A股中秋节休市，在香港的中国内地地产股全面下跌，仅一天就蒸发逾636亿港元！
图片来源于：证券时报网
中秋节后的第一个工作日（9月25日），地产股全面暴跌的景象在A股也出现了。
截止9月25日15:00A股收盘，房地产开发板块大跌1.75%，一度在所有板块跌幅排行榜中排第一！即便是万科、保利、金地等龙头房企，也分别以 4.5%、6.0 %和4.1 %的惨淡跌幅收市。
数据时间:2018.9.25
一、风向变了！行业大佬想要“活下去”！
近日，万科董事会主席郁亮在集团南方区域的月度讲话受到了广泛关注。
在讲话中，郁亮毫不掩饰对当下房地产市场变动的看法。
在郁亮看来，如今“房地产行业转折点实实在在到来了”，“万科要把“活下去”作为基本要求”，“今年回款不到6300亿，所有业务都喊停”。
此言一出，整个行业为之震动！
郁亮先生
万科作为中国乃至世界范围内房地产的龙头企业，公司运营情况堪称行业楷模。郁亮又是财务出身，对于公司财务情况自然了然于胸。如今，连“带头大哥”都开始“如履薄冰”，其他房地产企业日子有多难过可想而知。
主页君@孟祥远认为，万科董事会主席郁亮这次的讲话，可以从以下4点来解读：
1、这次讲话引起反响剧烈。所透露出来的信息很复杂，他所表现的谨慎并不仅仅局限于房地产行业，而是对未来整体的经济社会形势都保持着慎重的态度；
2、在郁亮看来，最关键的就是万科要“活下去”。龙头房企这样的表态值得重点关注，要让万科“活下去”必须要“收敛”和“聚焦”：
收敛就是收缩，做减法，要控制成本。未来万科旗下的很多业务都要进行删减；
聚焦就是要做核心竞争力，万科的核心竞争力应该是其产品和服务的竞争力。
3、从既有业绩上看，目前地产股价不高。
但值得关注的是，业绩反应的是过去的销售与眼下的交付结转，如果最近销售不理想，未来各家结算利润时会非常难看。比如近期全国地王盘们都面对着的现实，价格难定，房子难卖，很难能及时回款。企业容易出现危机。
4、至于万科其他的人事安排和资源调配，郁亮作为万科的董事会主席，是公司调整的正常现象，不用过度解读。
其实，这并不是郁亮第一次焦虑。
9 月 8 日，郁亮在万科2018 年北方区域媒体交流会上表示：万科最大的焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法，没有现成的道路可以学习。
此外，舆论对于大企业的零容忍也造成了郁亮的焦虑。在他看来，公司发展到今天面对的不只是经营的问题，还来自于当前企业面临的伦理问题。“当公司规模比较大的时候，如果小概率事件也导致高风险的话，就比较焦虑。”
二、10万亿巨债压顶！降价才是唯一出路？
大多数买房人觉得，房贷利率上浮、高房价使得买房门槛不断提高。
但其实，房企的日子也很不好过。房企却债台高筑，其中最明显的表现是：裁员和降价。
1、136家上市房企平均负债率约80%
2018上半年，全国136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%，创下13年来新高。
而国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2018—2019年到期，也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。
从具体企业来看，这一数据就让人触目惊心！10大房企超250%！还债数额，规模之大史无前例！
其实原因无外乎是看好楼市前景，快速扩张！
业内人士认为：“2015年以来的房地产上升周期延续时间长，部分企业规模和人员扩张厉害。在行业下行的趋势中，房企在资金压力的驱使下会控制规模和成本。”
而事实上，自2015年年中到达高位以来，地产股一路下行，如今仍然在下行通道。
2、瘦身！多家房企一边裁员一边剔除地产业务
巨大的压力面前，房企最明显的表现就是：裁员！
8月24日，华人首富李嘉诚旗下的房地产公司长江实业上海公司被曝大量裁员，目前不少员工已经离职。
8月24日，媒体称，复华文旅内部爆发大规模裁员，每个部门裁员比例大概在60%左右。
8月28日，碧桂园集团突然传出了“裁员瘦身”动员令。
此外，还有以人才结构调整行裁员的，比如今年6月份，某房企试点“起立坐下”运动，要求中基层下岗再竞争上岗，上岗失败则要离岗；
大型房企密集裁员的消息引起了业内不小的风波。据不完全统计，最近半年之内，传出冻编或者裁员的大型房企包括长实、三胞等近10家大型上市企业。
至于裁员的原因，房企的态度截然不同。有的房企不承认存在裁员计划，而是将裁员称之为“提升人才结构”；有的房企矢口否认，仅仅是发了一份声明，没有下文；有的则干脆不回复。
裁员只是一方面，有的房企开始解散甚至剔除地产业务：
8月23日晚间，财联社发布一则消息称：因战略收缩，华夏幸福天津事业部已就地解散。
8月24日，据媒体报道，深陷资金链困境的三胞集团，正计划退出房地产业务。并要出售旗下土地资源来弥补资金缺口。
越来越多的房企开启“瘦身”计划，让人感慨楼市进入“寒冬季”。
3、撑不动，就只能降价了
中秋节前，一张公告，刷屏房产朋友圈！开发商二期楼盘降价，引发前一期购房业主售房部维权。
事件的起因是由于杭州一开发商急于回笼资金，在金九月，对第二期开盘的房源进行打折促销。部分一期业主认为90-140方的房源均价下跌了378元/平方米，认定开发商“降价”，引发维权。
而最近根据合肥媒体报道，庐阳地王海亮唐宁府主动取消5千元/㎡装修；合肥顶豪融创合肥壹号院洋房直降1900元/㎡，最少一套降31万；
而合肥另一楼盘现在血降6千/㎡！备案21666元/㎡的洋房现在只卖1.6万元/㎡，引发前期业主维权。
而在三四线城市，新房价格下跌已经非常明显。以距离南京不远的蚌埠为例，
蚌埠热盘XXX都荟，毛坯备案价10500元/平，最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平（如下图），紧接着第二次降价：所有房源总房款再降45000元。
以9号楼202户为例，备案总价1364379元，第一次折后总价1051716元，第二次折后总价1006716元，总价降36万，单价从9780元/平降到7207元/平，房价降了超过2.5成！
三、买了怕跌不买怕涨，房子到底能不能买？
市场开始理性。
南京最近的7次开盘仅有1次售罄，许久未见的降价维权开始回归。
买房人面对房子开始迟疑，部分买房人买了房子后甚至还会要求退房。买了怕跌，不买怕涨的思潮愈演愈烈，那么在接下来的开盘潮中，买房人还能买房么？
对于新房，作者Mr顾认为：
1、短期内限价不会全面打开。新房供应量较大，自住型买房人有更多时间可以挑选，没必要将就；
2、二手房倒挂是区域是否受认可的体现。不过买房人在买房时注意不能被没有成交的倒挂遮蔽双眼，很多地方二手房虚假倒挂，近几个月来几乎没有成交，考虑到南京限售政策，几年后可能得不偿失；
3、市场受到震动，远离主城的板块最先受影响。除了地缘客户，其他买房人选购这类区域产品时要慎重；
4、越是市场稳定期，偏投资的买房人眼光越要放长远。除了写在纸上的规划外，已经拆迁，或已经开始修建配套的地区，价格仍处于低谷，未来空间较大。
对于二手房，主页君@孟祥远（私人微信mjjt2022）认为：
1、目前南京二手房市场偏冷。一方面是因楼市调控，南京投资需求减少。另外,各区域新房限价，对高价二手房形成挤压，再加上新房税费比较低，所以选择新房的人会更多！
2、二手房不会出现大幅降价的情况。一方面是市场还没有到特别大的降价窗口。另外一方面，目前南京挂牌量并没有大幅增长，特别大的抛盘潮也没出现。
3、二手房市场分化。如果一个地方没有好的规划，学区、又有没有高价盘的支撑，倒挂也不明显，这个板块二手房抗跌性就差，反之则不然。目前投资人最活跃的地方还是倒挂幅度大的板块，不过大多投资客还是会选择新房，对于倒挂严重板块的二手房，我们还是要保持警惕的。
4、建议入手二手房的客户还是以自住为主，不主张投资进入二手房市场。
