2018年三季度末, 香港楼市量跌价不跌, 有部份买家放弃原定的二手交易而被没收定金, 然而从整体市场的成交数据来看仍然乐观。成交量的下跌并未造成一手房价的调整, 却促进了开发商一手推盘的速度。不少本地开发商推出了更为激进的一手房借贷优惠及印花税津贴。这类型高利息﹑高杠杆的贷款将会恶化买家的持货能力, 未来出现系统性风险时可能会引发恐慌性抛盘。
政策：温和折中的六项新房屋政策
政府于二季度末公布六项新的房屋政策，主要是为了改善市民的负担能力﹑增加过渡房屋的供应，以及加快一手私人住宅推出市场的速度。
第一，政府修改目前补贴用房居者有其屋的定价机制，将负担能力测试与居屋入息限额脱钩，转而采用非业主住户的家庭每月入息中位数作参考点。这一举措能够保持居屋价格的相对稳定，提高房屋对于中低收入人群的可负担性。但增加政府补贴比例不仅意味着日后出售单位时补地价的价格会大幅上升，也会促使更多人排队抽居屋，增加真正有需要人士的排队时间。而马头围道的“首置”先导项目则面向“夹心阶层”人群, 最早将于年底展开预售，旨在为政府日后解决既不符合居屋申请资格又未能负担私人房屋的中产人士购房问题提供参考价值。
第二，改拨九块私人住宅土地以发展公营房屋, 在短期内能够提高公屋供应，使公营房屋排队轮候时间减少，但此举为利用现有的私人住宅供应去填补保障房屋供应的不足，因此对解决整体房屋市场供需问题百无一用, 甚至还会使房企供应私人住宅的积极性减弱, 进一步推高房价。而成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目也仅仅停留在构想阶段, 尚未落实在实际的执行当中。
第三，设立一手私人住宅空置税及修改「预售楼花同意方案」，设立预售单位数目下限，这将迫使开发商短期内将大量未卖出的现货推出市场，短期内增加市场供应从而降低议价能力，再加上近期宏观环境的不确定因素, 相信此举会使近期香港楼市急速降温, 年底时房价增速有望回落。但此政策主要针对早前开发商消极推盘的现象，对于长期的供求关系影响不大。
六项房屋政策并未对目前的房价上涨作出针对性的措施, 相信是吸取了98年楼市崩盘的经验, 以资助和补贴等温和的方式折中去解决夹层市民购房的问题。
供应：空置税迫使大量现货推出 住宅施工量明显增加
近年已落成未售的一手私人住宅单位数目持续上升，从2013年3月底约4,000个未售单位增加至2018年6月底约9,200个。为了防止开发商消极推盘进一步扩大供需不平衡的缺口，政府在新政中向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”。若开发商在获得预售证的12个月内没有成功租售，则须按年缴付“额外差饷”，约等于楼价的5%（以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算）。除此之外政府修改「预售楼花同意方案」，规定每次推售的私人住宅单位数目不能少于预售楼花同意书总数的20%。新政将有效促使开发商释放手中现有的空置房。
目前, 新推盘的项目数量同比大幅上升，一次性增加市场的现房供应，四季度房价有望降温。
2018年第二季度施工量达到9000个单位，同比上升150%，上半年合计施工量达到14600个单位，约占2017年全年的86%。考虑到3-4年的建设周期, 2020-2021的房屋供应状况有望改善。
住宅落成量方面，2018年前7个月私人住宅各类单位落成9152伙，与差估署此前公布的全年目标比较, 完成率约50%左右。这也意味着目前市场上新增私宅供应仍旧主要依靠开发商推出的现有楼盘，这对长远供求的影响十分有限，因此房价趋势仍会维持在高位。
土地成交方面, 香港政府第三季度推出的唯一一幅住宅地皮由保利置业投得，地盘面积3680平方米，总价约33亿港元，平均楼面尺价8967港元。这是2018年中资发展商在香港投得的唯一一幅住宅用地。相比于上一年一举拿下70%的政府标售土地，2018年中资发展商的投地策略相对保守。
需求：市场气氛仍偏乐观 短期新政影响不大
7、8月是传统淡季，一手住宅成交量维持在1500宗左右的水平，同比略有上升。二手住宅成交则维持在3000-4000宗左右, 同比上升约30%, 这反映出市场气氛仍偏乐观。
