文/姜开发
龙湖总是在做“第一个吃螃蟹的人”。2017年6月16日，龙湖以34亿元竞得沙坪坝区三峡广场地块。该项目建成后将成为重庆乃至国内首个位于核心商圈内的高铁TOD项目。拿地至今已过去一年多时间，龙湖沙坪坝项目正在有条不紊的建设中，即将首次开盘亮相，接受市场和大众的检验。
TOD模式是重庆未来主流
土地资源是有限的，城市的发展却不会因此停滞。如何缓解城市化进程中产生的各种问题，如交通拥堵，成为每一个城市都必须探讨并解决的问题。
美国新城市主义大会创建人彼得·卡尔索普在其著作《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》里，针对基于TOD策略的各类城市土地利用制订了一套详尽而具体的准则，“以公共交通为导向进行城市规划设计”是最重要的一环。
例如，香港。作为世界上人口最稠密的地区之一，却仍能保证城市基本通畅、有效控制交通污染、高效利用土地资源，很大程度上归功于对地铁等公共交通的充分利用。相关数据显示，香港约有45%人口居住在距离地铁站约500米范围内，公共交通负担了全港80%以上客流量。
不仅是香港，TOD模式也在纽约、伦敦、东京、哥本哈根等国际城市成熟运用，是当下世界对抗“城市病”的主要方式之一。
国家统计局数据显示，2017年中国有13个城市人口超过1000万，重庆常住人口超过3000万，排在全国前列。加之重庆地形起伏有致，以丘陵、低山为主，人口高度集中于平地及缓坡地带，因此老城区的人口密集度在3~5万人/km²，属于第一级人口密集区。很明显，晋升全国新一线城市的重庆也必须把TOD模式提上日程。事实上，重庆也是这么做的，不管当期城市建设还是长期城市规划，都在不断强化公共交通的作用。
业内专家认为，如何最大化利用土地资源，对办公、商业、居住等功能进行集约化使用，实现更便捷、更高效的生活，是TOD模式在重庆兴起的机缘所在。“在这种情况下，开发商思考如何与公共交通结合开发项目是必然趋势。所以，龙湖‘敢为人先’后一定还会有越来越多的房企迈出这一步。”
“高能TOD项目”龙湖光年
早在十年前，龙湖就开始关注并尝试介入TOD模式、开发TOD项目。截至目前，龙湖已开业的TOD商业项目18个，以TOD为核心的全业态开发面积达到800万平方米，大坪时代商圈、大学城U城商住生活圈等均为其中代表。
龙湖沙坪坝项目——龙湖光年，却是龙湖第一次操刀国内首个核心商圈高铁TOD项目。相关资料显示，龙湖光年总建筑体量约74.6万方，地上部分约48万方，由天街、高层办公及酒店等业态组成；地下部分约26.6万方（共7层），规划轨道1号线、9号线及环线的换成点，高铁线的出站大厅等，是一个集合“大枢纽、大商圈、大天街”的高能TOD项目。
（龙湖光年·项目效果图）
值得注意的是，与国内早期高铁TOD项目水平展开的规划布局相比，龙湖光年通过上下叠合、融合高铁、轨道、公交、城市广场、购物中心、办公等城市功能，实现“站城一体化”，让TOD模式由从前的“以交通功能为主”进化为“以城市功能为主”。
（龙湖光年建筑布局·示意图）
有业内人士指出，“龙湖光年对沙坪坝老城区的城市更新有重要作用。”老沙坪坝站把沙坪坝分割成南北两个片区，如同现在的重庆北站。而龙湖光年建成后将打通三峡广场及周边区域与沙坪坝站的步行连接，方便东南西北各方向市民的步行穿行，以及与公共交通的便利接驳。从而，在沙坪坝区形成大范围的城市功能联动，进而推动区域商圈的扩容升级与整体发展。
龙湖集团重庆公司副总经理胡剑则表示，龙湖光年的意义并不局限在区域内，“它是一个超越以往‘天街系’的项目，以轨道站、高铁站为核心，聚集城市资源，将交通、商业、办公、酒店、健康、金融、综合服务等功能整合在一起，构成现代服务产业生态圈；同时，通过轨道、高铁等公共交通向外辐射，半小时覆盖重庆主城约70%人口，以及重庆周边的城际人口。为他们提供便捷、高效、舒适的生产和生活方式，最终提升城市活力——这就是‘光年’的含义”。
显然，对于龙湖而言，龙湖光年不是一个单纯的地产项目，而是一个具备战略地位的城市群项目，“是重庆的客厅”。
与城市融为一体才是价值所在
龙湖认为，建筑城市地标化、项目社会价值最大化，是让龙湖光年真正成为一个城市群项目的两个重要立足点。
险峻的地形、奇峻的山峰向来是重庆最鲜明的标签之一，也是构成巴渝文化的自然底色。龙湖光年的设计概念就采自重庆三峡中最著名的瞿塘峡，以山为型、取水为意，将其蜿蜒、奇险的自然脉络用建筑语言重新表达，塑造重庆文化新地标。
为了最大限度还原建筑理念，龙湖光年邀请日建、凯达、伍兹贝格三家国际知名团队参与项目设计，碰撞出最好的方案后，由目前全球设计TOD项目水平最高的日建执笔。而龙湖为此付出的设计费用高出行业通常水平至少5倍。
（龙湖光年·建筑设计概念图）
关于如何实现社会价值最大化，龙湖光年的做法是突出项目的公共效益。
胡剑说道，在过去，火车站及铁路线会将其所在的区域分割成两个甚至多个孤立的板块，阻碍彼此的联系。“为了避免这个问题，龙湖光年把项目一层打造为一个四通八达的平台，在车站核下方预留一条约40米宽的自由通路；然后以这条自由通路为轴线，周边布置6个广场，让人群愿意在这里停留，最后实现周边区域的人行洄游。”
（龙湖光年一层平台·示意图）
除此以外，龙湖光年在项目内设置了大型交通盒，除扶梯系统外，增配多台大吨位高速电梯，从负7层轨道站厅直接通往负2层出租车停靠点、负1层公交车停靠点、1层广场平台等公共区域，极大地方便来往旅客。以往通常需要5分钟才能出地面的行程，未来最短1分钟即达；更方便携带行李的旅客，以及老人、婴儿的通行。胡剑补充道，“龙湖光年还将强化公共交通导视，让项目成为一个服务于大众的、与城市融为一体的公共场所。”
据了解，连通1条高铁线、1条快轨线（规划）、3条轨道线的沙坪坝站投入运营后，客流量预计超过90万人次/天，成渝高铁沿线辐射人口将达到1000万；龙湖全自持的天街购物中心计划于2020年开业，届时将创造约40000个就业机会、增加约50亿元社会零售总额，而龙湖光年也将成为重庆对外门户和城际消费目的地。
