文/覃铭宇
2018年9月18日，中国发展高层论坛专题研讨会在北京召开。论坛以“改革新征程，开放新境界”为主题，吸引了来自国内外的数百名政、企、研各界嘉宾参加会议，共谋如何释放改革红利。
而在人民日益增长的美好生活需要成为社会主要矛盾的大背景下，住房这一关键性民生话题也成为本届论坛的重要议题。
经济学家杨现领指出，高房价本质上是市场能源错配和出行错配的结果，而智慧城市的发展有望在未来破局房地产问题，真正让人们的居住空间、居住生活变得更美好。
专家学者纷纷发表观点，政府调控文件接连下发，近年来的中国楼市确实可以称得上是你方唱罢我登场、乱花渐欲迷人眼了。数据显示，2018年前8个月，主要城市房地产调控累积次数多达315次，较2017年同期上涨超过80%。
房地产，这个过去十多年为中国GDP增长鞍前马后的明星行业，确实已经站在时代转折的关口了。总的一个趋势就是，房地产调控政策将在未来一段时间继续收紧，它对于房地产行业底层逻辑转向的影响将继续发酵。
那么，南京的未来如何？
作为“亚太门户城市”，南京已经被摆上了一个极其重要的战略地位上，那么房地产调控自然也是重镇。比如开启公开摇号购房模式；严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场；积极推进住房租赁市场发展；以及限购限价限贷、暂停向企事业单位销售商品住房、土拍新规等等，这些政策相继加码，就像一颗颗炸弹在市场中接连引爆。
而国家统计局日前发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，南京是新房价格环比涨幅持平的唯二城市（另一个是北京），同比去年同期则最大降幅达到1.6%。随着未来政策调控继续发酵，新房上涨的趋势减少会更为明显。
不论是开发商、中介、购房者，都明显感到，南京楼市的热度似乎已达“触底”，今年这个“金九银十”，跟往年相比已经变味太多了。
我们先从土地市场看看。9月7日的地拍，龙湖和招商可以说是赢家。其中，龙湖经过仅3轮竞拍就以23.6亿元拿下铁心桥G41地块，最终成交楼面价13993元/㎡，与区域最高价29093元/㎡相比便宜了15100元/㎡。其中还有个小细节值得注意，这块地本来有四家房企报名竞拍，最后只来了连龙湖在内的两家。
无独有偶，招商以33.5亿元底价拿下雨山路G41地块，楼面价14123元/㎡，与一街之隔的保利云禧（楼面价22320元/㎡）差了8197元/㎡。
而另一方面，在不久前的9月13日，位于燕子矶新城、江北桥林板块和六合的3幅宅地临时撤拍；原定于9月18日开拍的南京溧水1幅住宅用地也“因故终止出让”。
同期的全国市场也是一样的，接连不断出现土地流拍。根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。
总体而言，整个市场热度降低，盲目性减少，从而变得更加理性。开发商不再像往年那样疯狂抢地囤地，除非是地理位置特别优越、未来规划有很大利好的地块，否则不会轻易出手。
市场行情决定了房企运作逻辑。南京的金九银十，9月份已经过半，对于近期开盘或是仍旧选择硬着头皮捂盘不上市的房企来说，市场行情其实还是没达到他们的预期的。
我们看到半年报上，各家房企的销售数据都很漂亮。据同花顺统计数据显示，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%；归属母公司所有者的净利润合计852亿元，同比增长38%，即平均每家上市公司约赚6.3亿元，平均每家比去年多赚约1.73亿元。
大企业小企业也好，大家基本都实现了或多或少的业务增长。但是进入下半年，有些房企就不那么好受了。
盘点一下近期楼盘的信息，我们可以发现，优惠、打折等字眼频频出现，各大楼盘纷纷加大促销力度，却还是卖不动。比如江宁住宅项目五矿澜悦方山开盘选房当日可享受2万优惠；六合荣盛鹭岛荣府在9月17日推出了一成首付的活动，一成首付只要8万，团购还享受92折，等等。
还有一些楼盘也在这段时间加快了推盘速度。比如江心洲升龙桃花源著最早在六月份开盘，也在9月初拿到销许，于9月11日进行了第二次加推。
可以看出，开放商对市场预期的信心也在下降。
总体来看，各家楼盘的去化量都较上半年有明显降低，其实就是整个收紧的政策环境影响，对于房价上涨预期降低的投资客不断退出市场；而购房刚需客们正巧遇上8、9月份以来新上市大批楼盘（根据南京网上房地产数据，截止9月18日，全市商品房可售套数30521套），市场住房供应量充裕，刚需的选择更多了，所以大多也是处于观望状态。
开发商拿地更加理性，消费者购房也更加理性，各种因素影响下，楼市已经从卖方市场转为买方市场，整个市场也没有呈现出往年那样火爆的状态。
但是另一个市场却逆势而上，呈现出与整个市场态势格格不入的勃勃生机。那就是最近新闻频出、被大家广泛关注的租赁市场了，在政策红利加持下，它依旧有很大的发展前景。
总体来说，随着“租购并举”政策持续推进，市场过去“重购买轻租赁”的模式正在转变，住房租赁逐步走向舞台中央。各方资本看好住房租赁市场前景，长租公寓运营商魔方、自如、蛋壳等均吸引了大量资本入场。
当然，在利益当头的拼杀角逐中，长租公寓运营商们在现实运作中也有点跑偏，诸如无序哄抬租金、甲醛房、玩金融杠杆等等事件层出不穷。要真正回归房屋租赁服务的本质，这个行业还有很长一段路要走。
大方针很明晰的情况下，各利益相关方也要采取相应的措施来适应这个趋势。
对于开放商来说，高杠杆、高周转的模式是行不通的了，躺着就能随随便便卖房的时代已经过去，赚快钱的资产红利期消退，这更加考验开发商的营运能力和转型能力。认真做产品、而且做有自己特色的、物美价廉的产品，可以说房企要面向未来的产品理念。
现在众多房企如万科、中海、绿地等等也知晓在这样一个行业背景下，不能再把鸡蛋放在一个篮子里了，所以都去寻求新的利润增长点，也就是多元化发展。“城市运营商”“城市配套服务商”成为房企转型的主要方向。
但是也不用太过悲观。依据房企半年报来看，市场的商品房销售还在增长，多家房企净利润实现较大增长，在政府要打造人民美好生活的理念愿景下，我们可以看到，“衣食住行”中衣、食、行等生活服务领域都已经发展到一定量级，再有突破的可能性也不会太大。反观住房，大家有吐槽、争议、期望等等复杂的情绪，可改观、可发展的空间还很广大。即便业内公认房地产行业已经从“黄金时代”过渡到了“白银时代”，对于企业来说那也大有可为。
对于消费者来说，投资者自然是慢慢退场了，房子的金融属性将越来越不被政府强调；刚需购房人在现今房源选择增多、房价平稳的情况下，可以根据自身的实际情况，再观望一段时间也好，货比三家决定出手也好，我觉得都不能说错。
还是要对未来充满信心。整个房地产行业的底层逻辑已经逐渐转变，未来“住有所居”的美好生活，可以期待一番。
