文/陈大可
和大而全的购物中心相比，小而美的社区商业更让各路资本嗅到新的财富热点。
新零售时代，社区商业极具前景，庞大的消费市场也正逐渐成为各企业发力的新领域。面对社区商业带来的投资蓝海，究竟谁才是笑到最后的“投号玩家”？
社商曲线上扬 “投号玩家”的投资逻辑
相较于成熟饱和的商圈核心购物中心，家门口的社区型商业才是连接生活的理想空间。
据铭腾机构显示，2015年，重庆社区商业成交约130万方，在整个商业市场成交占比66%；2017年成交192万方，占比上升至79%。2018上半年，受专业市场影响占比略有下降，也在70%左右。
重庆优势商业市场概况（数据来源于戴德梁行）
大数据下，各路资本加大对社区商业的布局，纷纷展开对新零售的深入思考，提出社区商业战略规划，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念。据铭腾机构不完全统计，目前重庆明确提出社区商业产品线的房企有24家，其中规模在TOP50内的有17家房企，占比达34%。而前十强房企中，6家房企明确提出了自己的社区商业产品线。
商铺市场广阔，但并不是谁都能参与并获得成功，但鲁能是其中的“独角兽”。凭借27年的商业运营经验、精细化的运作、敏锐的市场洞察力以及系统的模式抢滩商铺市场，被认为是“社区商业运营的研究样本”，实至名归的“投号玩家”。
对于社区商业鲁能有自己的理解，面对日新月异的技术和快速更新的消费者偏好，鲁能把地段作为社商项目突破点，同时以重体验、亲和性、便捷性、服务性的运营模式打动属地消费者，使其面向更多层次的消费人群，带来多元化的消费体验，鲁能社区商铺的价值与潜力也在显性表现中被再次拔高。
投资回报率是衡量商铺价值的主要经济指标。对于置业者而言选择好地段、核算好投资回报是首要之事。那么，鲁能社区商铺的投资回报率是否能应对市场的期待？
具体来看，在鲁能社商的产品体系里，城熟铺（鲁能星城）、大城铺（鲁能城）、巨头铺（鲁能领秀城）、学区铺（鲁能南渝新城）、人气铺（鲁能南渝星城），几乎所有的产品，都集中在人流旺盛的区域。例如鲁能星城，位于内环核心区域，借助重庆北站带来的巨大人流量，形成强劲、稳定的消费人群。同时核心地段意味着良好的配套设施、长远的溢价空间、强大的价值保障，直接带来可观的租金收益。
鲁能领秀城（图片经鲁能授权使用）
再如位于茶园新区的鲁能领秀城，聚集了城市白领、中产阶级等消费实力强劲的客群，拥有丰厚的“现金流”收益，同时区域的增值空间大，极具涨幅能力，投资回报率不言而喻。据资料显示，鲁能领秀城建面约58㎡社区商铺的投资回报率约6.73%，高出同类产品近2个百分点。
可见，鲁能社区商铺集合优越地段、靠近优质客群、社区商业导入难度低、市场培育期短等优势，投资回报率“水涨船高”，其投号玩家的“投衔”自是名不虚传。
玩法不一 最大赢家的游戏逻辑
如果说市场是主导社区商业发展的“总设计师”，运营方就是社区商业建设的“施工团队”。
作为社区商业项目建设的“先头部队”，鲁能对社区商业的项目规划、产品设计和开发建设有自己的心得，而基于对社区商业产品后期的运营，形成了异于其他社区商业发展的差异化，这些差异化正是其玩转社区商业的独到之处。
玩法一：以人为本。社区商业方兴未艾，如何精准定位成了重难点。鲁能以“人”为核心，以消费需求为导向，通过家居、亲子等业态布局，帮助业主和商家形成有效互动的社区生态圈，赋予社区商业生活更多可能性。
巴南鱼洞鲁能南渝秀街 ，约7万方家庭消费新兴目的地。（图片经鲁能授权使用）
例如鲁能南渝星城商业项目打造了7万方鱼洞首座BLOCK商业街区，由环形商业街和一个大型购物中心组成，集休闲娱乐、儿童成长、文化美食、配套零售于一体，开创了巴南商业新格局。
玩法二：创新维度。社区商业因为可以提供社区居民需要的日常生活服务，所以对用户具有极高的粘性。但随着新时代消费方式和理念的改变，传统的社区商业急需转型升级，来迎合不断增长的社区消费需求。
鲁能围绕空间、业态、运营和数字营销四大维度进行创新，使社区居民可以在家附近体验到服务。例如，鲁能将京东便利店引进社区商业，借助“京东线下版本的创新型智慧门店，是电商和实体的一次战略性相融。”这一属性，打破传统的社区运营模式，在“互联网+”思维下创新，为消费者输送更多的服务。
玩法三：政策“补给”。社商蓝海已经打开，对于置业者而言无疑是新的风口。作为消化社区商业存量的主力军——城市中产家庭将其作为增加财富积累的优质资产进行配置。
为此，鲁能特为重庆商铺推出1年“235”、2年“2323”、3年“2323”三种全款分期方案，最长可免租5年的优惠方案，让投资者可根据经济情况选择不同的方案，为财富加码。
布局核心地段、优化服务体系、创新运营模式，鲁能这个投号玩家以全域核心区，全能新社商的核心价值体系，在社商时代站稳了脚跟。这份实力既体现了鲁能晋升社区商业“投号玩家”的逻辑，同时更进一步展示了其在产业转型上的思考。
2016年，行业进入深度调整期，传统房企纷纷谋求转型升级。作为央企，鲁能集团首先与国家战略深度对接，进行“地产+”布局，发展商业、文旅、健康、科技等7条泛产业线。而今，七大产品体系已经实现了住宅、商业、旅游、健康等新型地产业态的多线全覆盖，一个紧密契合绿色发展、健康中国等国家战略的泛产业地产布局逐步构建完成，未来可期。
