在上海举办2018年中期业绩发布会前夕，禹洲有了两大新变化：一是迎来央企华侨城入股；二是许珂加盟禹洲，成为唯一的高级副总裁。
9月3日，禹洲地产（01628.HK）举办中期业绩发布会上海场，禹洲集团董事局主席林龙安现场宣布了央企华侨城（亚洲）成为禹洲第二大股东，配售股份相当于经扩大后已发行股本约9.90%，配售所得款项总额约为18.24亿港元。配售完成后，林龙安及郭英兰持有股权降至56%，仍为实际控制人。
接下来，华侨城（亚洲）将会派驻非执行董事进入禹洲董事会。
对于这场交易的细节，林龙安透露，华侨城一年前就开始关注禹洲，七八个月前表达了想要入股的愿望。“华侨城也处于战略转型期，这次合作是两大集团的战略互补。”
华侨城（亚洲）控股有限公司是华侨城集团唯一的境外上市平台。然而，无论从市值还是营收上来说，华侨城（亚洲）体量都小于禹洲。“很多人可能误解，华侨城亚洲的市值不高，为什么还要花那么多钱投资禹洲，成为禹洲的战略股东？”林龙安解释说，“这是两个集团的战略联盟，不是短期行为，而是长远行为。”
他表示，选择第二大股东时，他放弃了跟信托基金及不动产基金的合作，最后还是选择了有战略联盟意向的实体，而且还是对禹洲有互补性的央企。未来，在长三角以及粤港澳大湾区，禹洲和华侨城将在文旅项目、开发项目以及执行战略层面上进行全面合作。
与此同时，禹洲的高管阵容里还出现了一张新面孔。8月份刚从泰禾副总裁任上离职的许珂表示，他和华侨城在同一个时刻选择了禹洲。
在业绩会现场，林龙安的左手边依旧是禹洲执行总裁蔡明辉，而右手边则是刚履新的许珂，作为唯一的高级副总裁，他将负责投资、运营和营销工作，份量颇重。
今年上半年禹洲实现合约销售额214.94亿元，营业收入为92.42亿元，同比上升27.54%；毛利达29.14亿元，同比上升22.03%，毛利率为31.53%；净利润13.90亿元，同比上升83.45%，净利润率为15.05%。
负债方面，禹洲的净负债比率在中报期内略微上扬，达62.96%，较2017年末的57.73%增长了约5个百分点。
期内禹洲加权平均融资成本为6.52%，2月发行的一笔总额为3.75亿美元的三年期优先票据，票面利率6.375%；5月发行2亿美元三年期优先票据，票面利率7.9%。
对于半年报中营业收入上涨幅度不大的情况，林龙安表示，禹洲不是高负债的企业，也不是高冲量的企业，多年来毛利一直维持在30%到35%，负债比率则一直维持在60%到80%左右。“我们追求盈利，但以股东利益最大化考虑项目的落地跟项目发展，2020年突破千亿是肯定要实现的，但不会盲目冲量。”
今年禹洲全年的销售目标是600亿元，但上半年完成数未过半，林龙安表示这和全年的推货节奏有关，上半年的推货比例约为35%，下半年则达到65%。2018年下半年累计可售货值达705亿，按城市占比来看，南京、厦门、苏州、合肥、上海可售货源占比居前五，分别为14.54%、12.74%、11.47%、10.50%、8.84%。
另外在苏州将会8盘联动，南京12盘联动，合肥9盘联动，武汉、重庆、青岛等地的项目也将陆续推出。
从合约销售额贡献率来看，长三角依然是禹洲的第一大区域，贡献率接近50%。对于年初提出的“上海-深圳双总部”计划，林龙安说，现在已经进行了战略调整，总部不变，还是上海。
林龙安对界面新闻记者表示，长三角的重要性目前无可取代。“我们搭建了华南区域，华南的总部在深圳，这已经可以满足集团在华南的战略布局了。长三角仍然是禹洲的重头戏，也是重要的业绩来源地和贡献地，长三角的贡献率达到50%左右，未来的土地储备也达到50%。”
中报期内，禹洲布局了长三角区域、海西经济区、环渤海区域、粤港澳大湾区、西南区域及华中区域，共计118个项目、25城，土地储备货值约3000亿元，可供销售建筑面积约1725万平方米，平均楼面成本约为每平方米4995元。上半年至目前，禹洲新增17幅土储，新增土地储备权益可售面积为136万平方米，总权益为57亿元。
年初时，禹洲还成立了几个新部门，包括租赁事业部和医养产融事业部。林龙安表示，目前在厦门已有长租公寓面世，希望在上海也能够报批一些租赁房，在一二线城市适度落地租赁项目。
今年5月，禹洲与中国航天建设集团签订全国首个“航天智慧科技城”项目战略合作框架协定，这个项目坐落于河北承德，占地面积约为4000亩，林龙安透露，目前项目还在规划报批中，航天建设集团主要负责推动产业落地，禹洲主要负责地产二级开发。
以下为业绩会问答摘录
记者：对于禹洲来说，粤港澳大湾区的重要性是否始终比不上长三角？
林龙安：目前来讲，长三角的贡献最大，但未来可能会并驾齐驱，特别是我们跟华侨城结成战略联盟以后，在大湾区的落地会加大力度。
记者：禹洲选择了长三角、环渤海、大湾区等几大重点区域，在区域中又如何选择进驻的城市？
蔡明辉：一二线骨干城市，经济比较活跃，政治、经济、交通中心的城市，沿着这些城市向周边有发展潜力的城市进行发展。发展潜力除了交通，还有人口也是关键。我们现在做的城市基本上都是深耕，我指的是在中心城市深耕，像镇江则是机会型进入，未来不能说没有第二个项目，而是要根据项目的情况和当地的市场再来做进一步判断。
林龙安：我们主要集中在三条线，一个是长三角，一个是大湾区，一个是京津冀一体化。三条线周边城市我们都会进入，以核心区为中心深耕发展。这三条线以外怎么办？比如中部、西部、西北、西南，我们会进入核心二线城市，三线城市目前不在考虑范围内。
记者：有没有对标的企业？
林龙安：中海。香港资本市场为什么叫我们“小中海”？体现资本市场对我们的认可。在香港发债，不管比我们同级的，还是比我们级别高的，我们至少低2个百分点的利息。也有说人说我们太过稳健，变得相对保守，但是稳健不等于保守。从股东角度来讲，要看的是每年的分红、派息。
不要盲目的用足杠杆，或者夸大财务杠杆，这样会导致一旦银根紧缩，可能会面临马上灭亡的危机，房地产和金融是无缝衔接的。禹洲是量入为出的企业，如果碰到2007、2008年的金融危机，禹洲还能不能生存？不管碰到任何危机，禹洲至少能生存一年，一年艰难的情况下能熬得过去。
记者：现在一些房企负债率非常高，而行业没有前几年那么景气，如何看待这种情况？
林龙安：五限时代，调控已常态化。房地产业是民生工程，肯定需要政府管控体系的到位。至于行业会不会调整到高度集中，最后只剩下10家、8家？这也是不现实的，过分的高度集中会产生垄断，垄断是对民生产业致命的打击，国家也不允许过分的垄断。
我认为未来在整合完以后，百强房企可能占40%的份额，不会超过50%，基本上形成了产业链的有机整合，也促使民生工程落地。
我们可以参考香港房地产发展，香港房地产经过百年以上的历史，趋于成熟和完善，特别财务风险管控方面更加完善，是值得我们学习的。香港房地产企业经过了家族三代的继承，有很大的财富积累，负债比例很低，基本上用自己的钱做开发，所以风险是很低的。
