8月的租房市场不平静！以北京、深圳为代表的一线的城市租金暴涨的新闻引爆媒体，关于租金和长租公寓的讨论时常占据楼市头条。一时间，长租公寓也从人人追捧的“香饽饽”成为媒体口诛笔伐的对象，这对于处于发展初级阶段的长租公寓市场来说，及早发现问题并给出解决方案比最后“爆仓”要好得多！
不过，南京租房市场并未出现较大的租金波动，且8月租金回落，市场运行平稳。另外，南京长租公寓市场虽有不少品牌布局，不过整体市占不高，对租金的抬升作用不大，南京租房市场出现“租金暴涨”的可能性不大。
市场热点回顾
01
住建部：要大力发展住房租赁市场
8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。会上，住房和城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出进一步要求。强调各地要加快制定住房发展规划，调整供应结构，持续开展治理乱象专项行动，对于房地产调控不力的地方，要坚决问责。
02
南京房产局：租赁企业不得哄抬房租
8月22日，南京市房管部门召开了相关会议，要求结合租赁企业依法诚信经营，稳定租赁价格，规范市场秩序。不得为抢占市场份额而恶性竞争垄断房源哄抬房租。
03
南京挂5幅地块，达最高限价将"竞自持"
8月8日，南京国土局再挂5幅涉宅地块，楼面价都被限在2万以内，竞价方式采用达到最高限价时竞争自持租赁住房建筑面积。
市场概况
租金概况
8月份，关于北京、深圳租金暴涨的讨论蔓延至其他人口净流入的热门城市，南京赫然在列。尽管相关部门拿出数据说明南京租金走势平稳，7月租金上涨是季节性原因，不过部分网友并不买账。那么南京租金是否也被长租公寓拉高了呢？8月份租金水平已经给出了答案。
01
8月租金环比回落，南京全市平均租金2728元
7月热门城市租金水平较高，又因部分长租公寓市场行为不规范，被媒体诟病，行业内外掀起一轮租房讨论热潮。不过，5-7月毕业租房旺季过去，8月租金开始回落。据南京我爱我家研究院数据统计，8月份南京全市平均租金为2728元，环比下降1%，同比上涨10.5%。
2018年1-8月南京租金走势
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月
02
南京租金区域分化严重，最大差可达两倍之多
南京租房市场有租房热度冷热不均和租金区域分化两大特征，因此租金水平到底是高还是低，不同区域的租房群体观感不尽相同。从8月南京各区租金来看，区域差异依旧较为明显。建邺区套均租金4126元，建面单位租金56.9元/㎡，位居第一，是套均租金1906元、建面单位租金22.9元/㎡的浦口区的两倍之多。
8月南京各区租金水平
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月
03
租房消费升级态势明显，高租金段占比再上涨
相较于7月，南京8月份高段位租金比重再上涨，租金段与比重成正向分布。3500元以上租金段占比达到31.4%，2500-3500元租金段占比也达到28.9%，而1500元以下的低位租金段占比不足2成。一方面租房补贴等政策利好，另一方面是新兴租客群体本身消费观念升级，助力南京租房消费整体升级态势明显。
8月南京各租金段占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
供求分析
01
房客比1.08，租房需求持续旺盛
6月以来，大量毕业生涌入南京租房市场市场，新增客源增多，南京租房市场需求旺盛。据南京我爱我家研究院数据显示，8月南京租房房客比再次回落，仅有1.08，表明南京租房供需处于基本平衡但供应偏紧状态。此种情况预计9月将改善。
2018年1-8月南京租房房客比
数据来源：南京我爱我家研究院
02
南京租房冷热不均，主城租房需求外溢
无论是租金表现还是租房供应，南京租房市场的区域分化都较明显。整体而言，南京主城区的鼓楼、秦淮等因集聚南京商业、文化、医疗、教育等优势资源，人口密集，因而租房需求一直较为旺盛。与此同时，城区部分热门板块租金居高不下，优质房源出房速度加快，导致需求外溢至江北、江宁等板块。
8月南京租房成交热度分布情况
数据来源：南京我爱我家研究院
03
租客平均看房3.6次，租房平均被看4.6次
8月份租客看房次数和7月的3.7次相差不大，平均看房3.6次后确定租房。而8月份租房平均被看次数增加，需要平均带看4.6次方可出租出去。
8月租房带看次数情况
数据来源：南京我爱我家研究院
租客画像
01
90后租客是租房主力，男性租客比重加大
目前80后、90后是租房市场的主力军，其中90后租客（36.4%）整体比重已经超过80后租客（36.0%）。如果更细致的划分的话，从8月份数据来看，24-28岁（1990-1994年出生）的租赁客群比重最高，占比23.4%，其次是29-33岁（1985-1989年出生）的租客，占比19.9%。
8月租客年龄分布情况
数据来源：南京我爱我家研究院
从性别来看，8月份男性租客比重再次提升，占比高达57.1%，环比上涨2.6%，女性租客比重为42.9%，较男性租客低4.2%。
8月南京租客性别比
数据来源：南京我爱我家研究院
02
两成租客为南京本地人，外省租客不足5成
据南京我爱我家研究院数据显示，8月南京租客群体中约20.9%的租客为南京本地人，34%的租客来自江苏省其他城市。外省租客不足5成，其中安徽、山东、河南为外省来宁租房客源最多的省份，分别占比15.3%、3.6%、3.4%。
8月南京租客户籍情况
数据来源：南京我爱我家研究院
03
长租占比少，逾7成租房合同约定为1年内
在不成熟的租房市场中，租赁双方信任缺位，会更倾向于短期的租房行为，合同约定通常约定为一年以内。从8月份数据来看，租房合同约定1年的占比高达72.7%，半年的占比5.8%，三个月占比3.4%。不过，随着目前租房市场的日益规范，且首次置业年龄推迟，租房成为越来越多人愿意接受的居住方式，约定2年以上的长期租约的租客占比日趋增多。8月份租房合同约定2年的占比9.2%，3年的占比6.5%。
8月南京租房合同约定时限情况
数据来源：南京我爱我家研究院
小结
南京租金暴涨无可能，9月以后租金或将持续回落
不同于北京、深圳，南京租房市场租金走势平稳，即便是5-8月的传统租房旺季，租金涨幅也有限。况且，北京等城市租金暴涨、长租公寓市场运营不规范的“前车之鉴”，南京相关部门及时规范指导住房租赁市场健康有序发展。因此广大租客大可放心，南京租金无暴涨的可能。
2018年下半场，租房旺季已过，回归市场淡期，租房需求回缩，南京租金预期将持续回落。不过，根据南京租金2017年以来的走势规律，租金下滑空间也有限。整体来看，南京租房市场将持续平稳运行。
附表
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月
