文/陈湘婷
谈到一路狂奔的龙华房价，不能不提到三位“地王”，：2013年的中海（中海锦城）、2014年的龙光（玖龙玺）以及2016年的电建+金茂（金茂府），每一次土拍盛宴都将人们对房价的心理预期推上新高度。尤其是金茂府，仅楼面价就拍到了5.6万/㎡，甚至高出了当时周边的房价，业内人士预测，至少要卖到8.5-9万/平才能盈利。面粉贵过面包，“宇宙中心”的上升空间怎能不让人浮想联翩。
（据中建三局消息，8月8日，龙华金茂府项目3A栋封顶。）
两年过去了，这个让龙华一度沸腾的“地王”金茂府已经逐步封顶，预计明年以现房入市。顶着“地王”、“首宗现房销售宗地”、“首宗商住混用宗地”等诸多头衔，金茂府想要保住“颜面”，压力着实不小。
高端生活区日渐成熟
上塘片区位于龙华新区民治的西北部，南临红山片区，北靠龙华街道，同时享受龙华两代核心的利好辐射。和以商业为主的红山片区不同，上塘片区内以商品住宅用地及相应配套用地为主，居住属性更纯粹。近年来，随着旧改的落地，中海、鸿荣源、金茂、恒大和恒裕等知名开发商聚集，片区正在成长为高端生活居住区。
（上塘片区区位图）
龙华金茂府位于上塘较成熟的住宅区，地处腾龙路与建设东路交汇处，左拥鸿荣源尚峻，右抱中海锦城，正面恒裕正在动工的商住综合体，后有恒大的岳盟工业区旧改。周边小区成熟，居住氛围浓厚。
项目处于4号线和6号线合围的区域中，旁边是上塘站A出口，对面是在建6号线上芬站，往北步行5分钟可到达龙胜站。对外路网条件在龙华区域也算颇有优势。项目临近和平路，可由福龙路进入福田、南山等中心区域。但是，龙华区车流潮汐特点明显，上塘片区的后期规划恐怕难敌先天不足。
前有龙华老商圈，后有红山新商业，金茂府在商业配套方面无需担心。而且，项目自带8000㎡底商——金萃天地，据4月的公开资料显示，目前至少已完成90%的招商落位，共计17个商铺，全部都是首进龙华的品牌，主打高端，预计在2019年住宅开盘前开业。隔壁前“地王”中海锦城的ATMALL ，预计今年10月开业，业主们可以共享商业配套。
（地面铺绿网部分为规划学校用地 有水泥车进出 ）
从教育配套来看，龙华金茂府规划有一所省一级的公立幼儿园。项目对面的恒大岳盟旧改，未来规划建设一所不少于36班的九年一贯制学校。龙华区对学区跟街道的绑定比较严格，目前来看，金茂府被划入这所学校的可能性比较大。近年来，龙华区多次声称要重金打造教育品牌，这所新学校的教育质量也许值得期待。
豪宅定位尚需市场考验
在大环境上，金茂府整体资源不错。但是若想体现地王的价值，项目本身还需要一番打磨。
深圳房地产信息网显示，金茂府总建面约20万㎡，住宅部分共有7栋高层住宅，层高42-46层，其中最高一栋达到148米。折算每栋住宅净层高能达到2.9-3米，普通住宅一般不超过2.8米。主推户型为155m²3+1房、180m²4房、240m²4+1房。规划总停车位1217个，车位比约1.81。
（项目图）
项目布局来看，地块整体方正，住宅部分排列呈C字，前后楼栋间距开阔，相邻楼栋稍显拥挤。中心花园空间充足，一定程度弥补区域内缺乏的休闲配套。
项目定位高端住宅，产品设计比较大气。但是，上塘片区早期以刚需和改善型住房为主，刻板印象短期内难改善，金茂府的豪宅定位是否合理尚待市场考验。
目前金茂府最受关注的仍是入市价格，刷新龙华房价天花板已成定局，但否能跨过10万门槛，市场态度不一。不少网友直言，“这个价钱为什么不买香蜜湖？”。
（上塘片区二手房价格）
在龙华金茂府所在的上塘片区，在售二手房源供应较多，基本上是2010年后的次新盘，单价区间在5.6-7.3万/平之间。纵观整个龙华区，顶着名校光环和区位优势的“神盘”金亨利二期也才刚刚突破8万。龙华金茂府想跨过10万大关，需要给市场一个理由。
产品特色将成吸睛关键
府系是中国金茂的定位最高的产品线之一，“非核心不选，非地标不筑”，选址偏爱中轴线。北京、广州以及福州等地的金茂府项目均位于城市中轴线上，龙华金茂府亦是如此。在龙华上塘片区配套尚未成熟的情况下，这一概念可能会成为弥补地段劣势的宣传点。
（府系特色大门设计）
项目资料显示，在产品设计上，建筑立面规划采用经典的新古典偏现代风格，基座和裙房采用石材构造，穿插运用玻璃材质。无论是外观还是内饰都会与周边项目区别开来。
（图片来源于深圳房地产信息网 ）
产品配套方面，参考其他城市金茂府系列产品，龙华金茂府精装修出售可能性极高。在配置上可能会参照一贯标准，引入众多知名家装大牌，追求人性化细节和科技感品质。例如广州天河金茂府装置金茂引以为傲的12大绿金科技系统，福州金茂府的定制装饰等。
（广州天河金茂府）
作为中国金茂首入深圳的产品，金茂府被寄予厚望。预计2019年，金茂府以现房出售，人们将直观的看到完整的产品，这对购房者是一种利好，对于开发商则是一种考验。在豪宅密集的深圳，想要靠产品质量在龙华乃至整个深圳打出名号，金茂府还需要一番“狠”功夫。
