在最近一波特色小镇的浪潮之下，各路企业纷纷投身于区域综合开发的伟大事业中来。这些企业大多是做地产的，还有的是做基建工程的、做制造业的、做孵化器的，但在人民群众时刻警惕「房地产化」的目光威力之下，言必谈「产城融合」。
什么是产、什么是城、吸引了什么人，怎么就融合了？估计没几个企业想得那么长远。跟政府的资深开发经验比，企业们修为太浅。面对空中楼阁的「N无产品」，信誓旦旦提「产城融合」，想哭也哭不出来。
1 企业一说产城融合，政府就发笑
得先回顾一下区域开发的历史。
1.起点。以开发区这一典型载体为例，1984年成立了第一批国家经开区，85年深圳政府和中科院成立了中国第一个高新区（不是中关村不要惊讶，第一个孵化器在武汉也不在中关村），这是起点问题。
2.第一轮热潮。以改革开放为导向，在92南巡讲话前后形成了第一轮开发区热。
3.第二轮热潮。在全国港澳回归大一统、国内经济向中西部转移以及加入WTO深化全球化等多重因素叠加之下，八五计划与九五计划交替之际，形成了开发区第二轮热潮。
4.大整顿。2003年开始，国家就开始进行开发区整顿了。这段故事就曾在当今财富老大王老板身上真实发生，投入全部身家的固安工业园差点儿没有保住「出生纸」，36岁之际「当街痛哭」。这场轰轰烈烈的整顿在2006年才告一段落，全国各类开发区由6866个核减至1568个，国家发改委联合国土资源部、原建设部发布第一版目录昭告天下。
5.新常态 。再接下来，百年一遇的金融危机来了。国家发现高新区的抗风险能力明显更胜一筹，国家高新区的口子重新打开，本来应对危机的升级工作也转变为常态工作延续至今，一时间松山湖们等省级开发区新生力量作为区域转型升级的典型被大力推广。一部分商务口的经开区们也在创新驱动的引领下，选择了科技战线，期盼通过升级一路带上高新区的帽子。同期，国家高新区们创新招牌一路升级，从一流园区又到了排队申报自主创新区；另一面改革开放仍在深化，国家级新区、综改区、自贸区等新的国家区域开发平台相继落地。
走到今日，原来的园区转型的转型、扩区的扩区、合并的合并加上中西部和东北地区的新增园区，国家发展改革委这次联合了科技部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总署发布第二版开发区目录，比2006版增加了近千家，到了2543家。所以，保持政策的敏感性，开发区们活下来才是第一要务。
在求生存的过程中，开发区的发展理念也随之升级换代。
1.0时代，除了封闭的厂矿项目自成社会体系之外，开发区基本上就是个生产基地。2.0时代，社区生活和园区有了一定的结合，但基本上还是打工仔打工妹的故事，园区交通的对外联系依然没有改观，进城不易。3.0时代，产城融合华丽登场，产业和城市一体化，区域级商业、医疗、教育配套齐全且不逊于传统的老城区，进不进城不再是个问题。
听着是不是好简单？但是实现这种平衡的状态需要至少10年左右的时间。
首先，规划上有没有留足余地应对城市功能的需求和产业升级的需求，本身就是个问题。
其次，配套服务基本上都经历了从沙县小吃、乡村杂货铺到品牌便利店、集中商业的多轮替换，消费不足是区域运营的很大成本压力。
所以，没有合理规划和精心运营的定力，你能确定看见产城融合？
这也是为什么企业运营的区域很难有所谓的标杆案例的原因，太嫩。
2 产城融合不需要地产？别自欺欺人了
有朋友说，谁说民营企业开发就一定得靠房地产的，你看看人家紫竹高新区，并且信誓旦旦的转我一篇网络热文的深度分析。
当房地产被黑化的时候，人人看不顺眼，这都属于正常现象。最近房地产经常上热搜，比如某B家接二连三倒掉，比如下半年要遏制房地产上涨。行业整顿和政策调控，此处不讨论。
虽然从来没去过紫竹，但也是如雷贯耳。搜了下基本信息，成立于2002年，规划面积13平方公理，政府国资委企业占比10%。第一，2002年除了是第二波开发区热，也属于园区从滚动开发向整体开发转变的时期，房改完了、土拍出现了，土地财政支持水到渠成。第二，规划面积13平方公里，都2002年了，过去单一产业功能的苦头已经吃了不少了，谁还会干1.0、2.0产品？不过这也难说，比如阿里的工程师们上班在云栖、租房在转塘也很正常。第三，收益分享模式里明明约定了政府扶持资金为园区内企业所缴纳市、区两级税收收入，以及园区土地出让金区级地方部分。
何况我再一搜，紫竹高新还有自己的地产公司？这都是直接下场踢球的运动员。紫竹产业发展很优秀，但这不构成否定房地产在资金、功能完善方面的关键作用。
所以产城融合，不是要不要做房地产的问题，而是怎么做结构合理的做房地产的问题，并且如何反哺支持产业发展的问题。
举个亲身经历。2013年，公司外派去了广州科学城，生态确实很好，有公寓可以租、有体育馆打个羽毛球，有个商业中心吃吃早午饭。可是天天吃全时、肯德基套餐，没有街可以逛，有如绿色牢笼。单身汉的困顿尚且如此，事情远没有那么简单。
原住民征地拆迁完，要不要安置？就业和社会怎么稳定？就业人群到底是什么组成，酒店、公寓要不要建？长期就业人群，多元消费、民生需求怎么满足？
房地产是人民对美好生活向往的重要组成部分。本来喝感冒药就好的病，非要整抗生素，整坏了免疫系统，还怪身体抵抗力差。
3 没有这8个能力，洗洗睡吧
下面说正题，企业需要从三个层面来构建产城融合的「224」能力模型。
第一，投资产出层面。
1.是否具有投融资能力，包括产业类和非经营性公基建。产城融合比单纯的地产开发资金密集度更高，开发领域更广。对地产公司来说，对于盖房子、修公园轻车熟路，但是对于专业产业载体、主干路网、市政厂站设施、公共场馆设施基本经验为0。
2.是否具有开发销售能力，包括工业地产、商办地产及住宅地产，这是考验操盘能否活过起步期的关键所在。
第二，产品封装层面。
1.是否具有封装产品的能力，是指具有明确选址要求、投资与产出说明，且具备可复制商业模式的产品。光讲概念是没用的，那属于营销话术的层面，实打实的投资需要明确的产品谱系和说明书。
2.是否具有标杆案例，眼见为实，这是检验业绩能力的核心所在。企业运营的项目大多不超过十年，相对成熟的产品非常稀有。而政府官员们对硅谷、以色列、中关村、张江、光谷、云栖小镇远比你熟悉。
第三，产业全周期操盘层面。
1.是否具备多规编制能力，以产业规划为核心的规划能力，与产品封装直接相关。不重视产业规划的，那一定会关心地块是否方正呀、容积率是否足够呀……这不是卖完了就跑的节奏么。
2.是否具备产业招商能力，这就是考验产业规划落地行的时候了，还有资源可达度、落地服务能力等等。
3.是否具备资本干预能力，这是进阶要求了，企业布局，要么接近市场、要么接近原料、要么接近人才、要么就是金主爸爸有能力了。
4.是否具备产业运营能力，能做到让企业安心投资就并非易事，如果能够提供平台增值服务更是锦上添花，大大促进以商招商、产业集聚。
总结一些行业案例，不一定精准，点开看大图↓
新进入者，是不是每项能力都得打问号？「八无产品」就洗洗睡吧；如果仅仅有了一个所谓产品的概念，加强能力整合和并购再说吧。
