结束一天12个小时的工作，四川籍保洁员魏秀春从朝阳门的高档写字楼骑车回到东四一条胡同的出租屋里，小屋5平方米，没有厕所，房租每月600元，进门就是床。她衣服鞋子都顾不上换，躺下休息了10分钟后，猛地起来，一脚踢到了地上的电磁炉。
魏秀春在这样的房子里凑合了十年。
无数个魏秀春蜗居在北京，他们有着共同的身份特征：外地人，大多从事服务业。他们为北京城市发展服务，居住在城中村、地下室、群租房、临建工棚、消防不过关的打工者公寓，随着北京城市功能定位的调整，清理非首都功能的开展，很多人的容身之所被拆除、清理，要搬到更远、更小的地方。
为解决城市运行和服务保障行业务工人员住房问题，6月15日，北京市住房和城乡建设委员会发布实施《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（下称《意见》）。北京市住建委负责人称，该政策将引导原本自发、混乱的低端房屋租赁市场向正规化发展。
政策甫一出台，一些企业已经跃跃欲试。自如、魔方公寓等企业负责人表示，看好租赁型职工集体宿舍的市场前景，正在积极和区政府沟通审批程序，并寻找适合改建的场所。
租赁型集体宿舍政策的出台意在鼓励市场增加供给，解决低收入城市服务者的住房问题。但也有学者担心，房地产市场的发展规律决定了低收入者注定与体面的居住条件无缘。同时，这项政策的直接受益人将是符合区域产业导向的企业员工，并非最需要住房的低收入者。
用集体宿舍补充低价位房源
对很多上班族来说，北京城很大，大到通勤要一两个小时；但对多数靠劳力谋生的打工者来说，他们生活的北京可能只是以工作地为中心的方圆之内。
就像10年来魏秀春没离开过东四，家政女工杨志远一家从老家河南出来，到北京谋生15年，搬了五六次家，都没搬出北京市丰台区的一个城中村。
杨志远细数这些年的栖身之所：最苦的是住在村民违规搭建的石棉瓦房，七八平方米，挤进了一张双人床和一张上下铺，杨志远两口子和一双儿女四口人住在这里。暴雨天，家里所有的盆都用来接雨水。杨志远也住过一出门就是垃圾站的民房，夏天屋里恶臭扑鼻，没有厨房和厕所，在院子里搭个棚子做饭。后来女儿出嫁，儿子成了快递员，杨志远和丈夫现在住在一个老旧小区的地下室。
今年5月，地下室经历过一次清理排查，十几户人家都在一周内搬走了。恳求下，房东答应以看守地下室的名义让杨志远两口子住下来。地下室的管道年久失修经常漏水，墙壁发霉变成了黑色，但房租从每月1200元涨到1500元。
根据北京市房屋租赁管理的规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人。“北京800万外来人口，相当一部分都住在群租房、地下室、城中村违建等非正规住房。”北京工业大学文法学部教授李君甫称，低价租赁住房供不应求。
《意见》规定，租赁型职工集体宿舍可以在集体建设用地上规划建设，也可以由市内闲置、低效的厂房、写字楼、商场等场所改建而成。专门趸租给用工单位，由单位筛选员工入住，不得直接面向家庭或本单位职工以外的人员出租。
租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。用于改建的建筑，应是独立成栋或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间，且必须消防合规。
《意见》强调，用工单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合本市和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。
2015年起，北京一直在整治群租房、地下室，并配合城市功能定位的变化进行城中村改造。去年11月，北京市的“大排查大清理大整治”行动加大整治力度，查封了一大批集体建设用地上建造的消防不达标的“三合一”公寓。
此后，低价租赁住房供给骤减，价格抬升，低收入打工者一房难求。李君甫称，房地产统计数据显示，大兴火灾一个月后，北京南郊部分地区房租上涨三分之一。
中国社科院城市发展与环境研究所副研究员董昕称，租赁型集体宿舍可以补充市场上紧缺的低价位房源。
事实上，租赁型职工集体宿舍已有探索模型。2018年5月，连锁长租公寓运营商魔方生活服务集团利用原北京机电总厂宿舍楼建设了“9号楼”公寓项目，其服务的对象主要是工作生活在城市中心区域的人力密集型企业的员工。
7月15日，位于酒仙桥的“9号楼”公寓店长办公室，一家广告设计公司负责人向先生被告知已无空房。向先生原本计划租三四间宿舍供员工居住，他告诉《财经》记者，目前公司员工在周围居民小区群租。按北京市的相关规定，一间房居住人数不能超过两人，这直接提高了公司支付员工住房的成本。选择9号楼公寓一是因为成本相对较低，二是因为有专门的物业管理替企业承担了安全管理的责任。
店长高英强介绍，“9号楼”公寓的最大优势就是物业安全管理，消防设施合规，公寓内禁止吸烟，每天会有管理员进各个房间进行安全检查，看到大功率的电器、没有拔掉的充电设备都会进行处理。
市场or政府，外来务工者住房问题谁来解决？
选择用类似方法解决外来务工者住房问题的不止北京。
6月22日，杭州市首个“蓝领公寓”项目——下城区王马里蓝领公寓正式交付使用，300余名在杭外来务工人员入住。王马里公寓建筑面积5303平方米，共有房源349套。户型上有单人房、多人合住房和夫妻房等不同面积房间；公寓提供食堂、物业管理等服务；月租从270元至1100元不等，一套8平方米左右的单间房月租270元；公寓周边配套成熟，北侧是杭州明珠实验小学，西侧是杭锅新村，临近地铁口，交通便捷。
王马里公寓承租对象限定在营业注册地址、经营场所及纳税地在下城区、具有独立法人资格、注册资金不少于人民币100万元的企业。优先考虑物业、餐饮、保洁、保安等四个行业。由承租单位统一申请，然后自己分配给本单位相对收入较低的外来务工人员。
王马里公寓主管钱涛告诉《财经》记者，公寓的产权人、建设方、投资方均为国企下城区城建资产管理有限公司。公寓原是一片垃圾环绕的平房，改建花费850万元左右，成本比新建还高。选择改建可以尽快解决入住者的实际需求。王马里公寓项目进展迅速，3月开始建造施工，5月底完工，6月交付使用。
据媒体报道，杭州今年已经确定蓝领公寓筹建项目38个，合计筹集房源近1.5万套。下城区住房与城市建设局工作人员介绍，杭州市蓝领公寓项目均由所在各区的国有企业全额出资。
与杭州市的蓝领公寓不同，北京的租赁型职工集体宿舍从寻找房源、申报、改建（新建）、审批、租赁、管理、安全整个流程，均可交由房地产租赁企业运营。鼓励各金融机构参与租赁型职工集体宿舍建设、改建，提供金融支持。鼓励社会资本参与租赁型职工集体宿舍改建。而政府负责规则制定、服务指导和技术支持。
同时，北京的政策要求各街道办事处、乡镇政府负责对租赁型职工集体宿舍后期使用出现的房屋建筑、消防等安全隐患以及违法违规问题进行日常巡查、上报。
杭州的蓝领公寓和北京的租赁型职工集体宿舍为解决低收入外来务工人员住房问题提供了两种思路：杭州选择了政府保障，而北京则选择了市场主导。
杨志远每月做小时工的收入大约3000元，丈夫收废品收入不固定，地下室每月1500元的房租占了她收入的50％。如果房租再上涨，她只能搬到条件更差的地方。
杭州王马里公寓主管钱涛担心，按照北京的做法，全权交给市场，会出现价高者得的情况，真正有需求的低收入外来务工人员被拦在价格门槛之外。
钱涛的担心不无道理。“9号楼”公寓店长高英强告诉《财经》记者，公寓共有76间房，均为4人间，每间大约20平方米，平均一张床位每月租金1000元上下。营业不久就被周围的星级酒店和大型科技公司瓜分完毕，即使不考虑支付能力，公寓方面也倾向选择信誉良好的大企业作为客户。
《财经》记者发现，在多地的住房保障政策中，地方政府均规定或建议“租金低于市场价格”，然而，北京市住建委发布的《意见》中对宿舍租金并无涉及。
北京市住建委房屋市场管理处副处长胡清福解释，租金是由供需关系决定的，供不应求的情况下租金必然上涨。《意见》实施过程中，财力雄厚的大企业在承租宿舍上确有优势，比如一些大型互联网公司的快递员、保洁员，都可以入住。不符合租住条件或没能力租住宿舍的打工者和家庭可以根据自身条件和职业特点选择居住方式，建筑工可以就地居住在临建工棚，流动性大的岗位可以选择合租等。
远远低于市场价的房租和高成本，使得杭州的“蓝领公寓”利润稀薄，钱涛承认，王马里公寓是公益性质，基本没有利润。
胡清福认为，住房问题主要应依靠市场力量解决。因为政府保障能力有限，只能保障最需要保障的部分，促进租购并举，调整供需矛盾。今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排，其中就包括针对低收入群体的公租房。
被挡在门槛外的人怎么办？
无论是北京的租赁型职工集体宿舍还是杭州的“蓝领公寓”，都规定承租者必须是符合要求的用工单位。
北京市要求，租赁型职工集体宿舍的建设、改建，应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求。胡清福告诉记者，各区政府下一步会结合本区域产业规划、非首都功能产业和人口疏解方向，进行统筹布局，为有需求的承租企业和运营企业牵线搭桥。
这意味着集体宿舍政策的直接受益人将是符合区域产业导向的企业的员工。那么，更大多数的低收入者的住房问题怎么解决？中国社科院城市发展与环境研究所副研究员董昕认为，解决低收入者住房问题的核心是提高他们的住房支付能力，而影响一个家庭住房支付能力的主要包括住房价格和家庭收入两个方面，这就意味着，一方面需要通过各种形式的住房保障来提高低收入者住房支付能力，另一方面也需要通过调整收入分配和再分配制度来提高农民工的收入水平。
据董昕介绍，有调查显示，人口流动的家庭化趋势明显，而家庭化趋势下多样的住房需求和集体宿舍的住房供给之间存在矛盾。在实地调研中发现，相当一部分农民工放弃了单位提供的宿舍转而选择了在外租房。国家统计局的数据也反映出了这一情况，从2008年开始外出农民工中租赁住房的比例已经超过了住在单位宿舍的比例，而且在随后的年份两者的差距一直在不断扩大。目前外出农民工中租赁住房的比例比住在单位宿舍的比例大约高出10个百分点。
在王马里公寓出现的案例证明了这一点。下城区建北市容环境卫生所通过公开程序承租了王马里公寓作为员工宿舍，但随后环卫所的员工无人报名入住，只得让出了公寓名额。环卫所的工作人员解释，环卫工人大多年龄大，携家带口，工人们觉得在食堂吃饭开销大，也不方便，他们对住所最大的需求是有厨房能做饭。目前他们分别租住在杭州市的廉租房、公租房内，也有住在远一点的农民房，月租800元左右，还有一些家庭租住在附近小区月租2000元左右的地下车库。
董昕认为，在住房保障方式的选择中，着眼于供给方的“补砖头”和着眼于需求方的“补人头””这两大类住房保障方式各有优劣。国际经验表明，“补砖头”的方式在一个国家或地区住房供给总量严重不足时效果明显，而在住房供给相对充足时，“补人头”的住房保障方式更有利于匹配人们多样化的居住需求。此外，通过改革收入分配制度、税收制度和农村土地制度等，增加农民工收入，赋予其在农村资产可变现的权力，从而提高农民工家庭的住房支付能力。
纵有“9号楼”公寓探路，租赁型职工集体宿舍政策效果仍然有待检验。一些租房运营企业正在积极寻找能够改建集体宿舍项目的房源。北京自如信息科技有限公司首席运营官梁占华告诉《财经》记者，集体宿舍市场能否发展的决定因素无外乎市场需求是否充沛，利润空间大小，运营企业有无经营能力和成本控制力以及审批是否顺利。
据梁占华介绍，在租房市场上，800元到1500元的房源供不应求，虽然改建集体宿舍成本很高，但长线来看，需求强烈，利润空间可以保证。区政府是集体租赁市场的主要推动力，自如目前正在等待各区政府的进一步动作。
魏秀春需要的是一间离公司不远，月租金500元左右，带厕所、有厨房的房子，但在正清理非首都功能的北京，要找到这样一个住所，并不容易。
（本文首刊于2018年7月23日出版的《财经》杂志）
