两年前，一30强房企的老总跟明源君说，虽然我们排名已经很靠前，但是依然很焦虑。为啥呢？因为他觉得，未来全国有一两百家房企就够了，排30确实很靠前，但稍有不慎一步走错，很容易就会掉到一百名之后，这样的例子，过去比比皆是。
即便“真的强的20强”，其实也在分化。明源君注意到，今年上半年，第一名的销售额是第10名的5倍以上。此前几年，这一倍数在3~3.6之间，并整体呈逐年上升的态势（如下表所示）。
▲来源：CRIC、明源地产研究院
为此，有人认为，未来只需要10家房企就够了。更极端的，甚至认为房地产行业会像家电行业一样，最后只剩下美的、海尔、格力三家巨头，再加上一些小弟玩。难道中小房企真的走投无路了吗？还是可以通过合作的方式存活继续分得一杯羹？
中国房地产集中度早已超过美国
行业集中度提高，是一个行业发展到一定阶段必然要经历的事情，也是其走向成熟的标志之一。目前，我国房地产行业就正处于这个阶段。高峰期，我国共有六七万家房企，现在只剩下一万家左右。
最近，阳光城的吴建斌在接受媒体采访时表示，5-10年内，阳光城会努力冲进前10，并推测“那时，前十规模至少在5000亿以上。”
目前，前10强房企中，最后一名的销售规模大约是第一名的1/4，中位数大概是第一名的50%。如果吴建斌的这个预测成真，那意味着届时前10强房企的销售总规模会达到10万亿——占整个市场销售额的50%以上，较2017年底翻一番！
做出类似吴建斌这样预测的，还有其他不少老总，因此，才有“千亿是生存规模，三千亿是竞争规模，五千亿是发展规模”的说法。
之所以有这样的判断是因为行业集中度还在急剧提升。
此前，明源君接触到的不少老总认同集中度会不断提高，但认为增速会放慢。如果从十分细微的角度看，这里面确实有降的部分。
比如前3强房企，2016年的销售金额集中度提高了1.2个百分点，2017年提高了3.1个百分点，而2018年上半年只提高了1.9个百分点。
▲来源：CRIC、明源地产研究院
金额集中度=房企销售金额/国家统计局公布的全国商品房销售金额
可是，如果看100强，那么16、17和今年上半年，其集中度提升的百分点数分别是4.8,10.7和12.5个百分点。200强房企的集中度增幅更大，去年增幅9.5个百分点，今年上半年则增加了12.5个百分点，集中度已经达到75.8%！
过去，我们经常会将中国和美国进行对比。
比如去年初，万科高级副总裁谭华杰就指出“目前来看，我们的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%（2016年底，恒大的市场占有率为3.17%），美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%。”
2015年，美国三大住宅建筑商霍顿、莱纳和帕尔迪占全美市场的比例分别为7.3%、4.8%和3.4%
目前，我国尚未有哪家龙头房企的市占率达到6%~8%，但只是时间问题。而且，我国TOP10和TOP100的市占率早已超过美国。
▲来源：Builder Magazine，US.census Bureau，中诚信，明源地产研究院
注：市占率的计算是根据套数计算的
2015年美国TOP10住宅建筑商的市场份额为27.2%，TOP20的市场份额为34.2%，TOP50的市场份额为42.4%，TOP100的市场份额为47.9%。
▲来源：Builder Magazine，US.census Bureau，中诚信，明源地产研究院
鉴于美国的房地产市场已经十分成熟，而且2009年以来的市场集中度提升比较缓慢，我们可以十分确信，早在去年底，我国房地产行业TOP100的市占率已经超过美国；而到今年上半年，TOP10、TOP20、TOP50和TOP100的市占率均已大幅超过美国！
调控容易洗掉中小房企
制造业的属性使其需要强管理
都将快速推高行业集中度
就像电商干掉了很多实体店，让不少人感到沮丧。行业集中度的提升带来洗牌，头部房企每1%市占率的提高，都意味着无数中小房企离场。
然而，遗憾的是，这种趋势是不可阻挡的。无论是个体还是企业，我们大多数都只能在时代的浪潮中找寻安身立命之所。
机构统计数据显示，今年1－6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。调控内容不仅仅局限于简单限购、限售、限价、限贷，因城施策和分类调控特征明显，手段也更加多元。
调控不可谓不严厉，严厉到一些知名度还不错的房企都开始裁员，更多的房企叫嚷“我都快要死了”！可是为啥TOP200的集中度提升竟然还加速了？
事实上，加速的还是TOP100房企。因为2017年第101~200名房企的销售额还占了6.8%的比例；到今年上半年，占比只剩下6.5%了！而TOP100房企去年的占比为55.5%，今年上半年到了69.3%！
为什么会这样？明源君认为，主要有两个原因，第一，表面原因是还在执行的严厉调控，第二，深层次原因是，我国房地产行业制造业的痕迹很重。
第一、不断加码的调控让中小房企只能借很贵的资金，生存艰难
时常有人说，开发商当年卖的房子涨这么凶，亏大了！其实不然，你看有哪个炒房客赚得比房企多的？！
个人投资买房，动不动就会遇到限购、限售，开发商在一级市场买地是没有限购的。何况开发商对杠杆的运用也比个人更极致。
房产行业本身具有极强的金融属性，房企通过放大金融杠杆大幅增厚利润。
曾有一家百强房企的副总裁告诉明源君，在三四线市场最火热的时期，他用一个亿的自有资金，一年给公司赚了差不多十个亿。因为当时拿地的时候太便宜，白菜价，同时杠杆用到了极致，又恰好赶上了市场火爆的行情，价格猛涨。加上快周转，让他完成了四两拨千斤的操作……
这样的案例只是个别的，但却也说明高杠杆是房企的生财之道——举债经营，只需要投入少量资金，只要利润率能够覆盖掉举债利息，就可以通过金融杠杆放大收益，实现资产的增值。
所以，尽管外界对房企负债率高的非议一直很多，但是这些房企的业绩却在质疑声中迭创新高。因为只要房企拿了钱买的是土地，而且是价格低廉的好土地，可以潜在带来好的销售回报率、销售利润率，杠杆高根本不是什么问题。这方面，最典型的例子是恒大，正是因为当初敢于负债，让其高速增长，进入第一梯队之后，又果断降低负债，既有了行业的规模地位又拥有了高额利润。
何况，由于会计上结算的滞后，负债率其实并不能很好地表征房企的资产负债情况。如果把负债里的预收销售款去掉的话，大部分房企的资产负债率其实是较低的。
然而，即便是这样，在金融去杠杆以及监管趋严的大环境下，随着融资渠道越来越少，不少房企已陷入流动性危机。不得通过信托、私募基金等渠道借入很贵的钱。
据明源君了解，一些还比较知名的房企，去年融资的成本约8%至9%，今年成本已经飙涨到了13%以上，甚至少数TOP10的房企，14个点以上的资金也照拿不误。
由此，不难想象不知名，又非上市公司的中小房企拿钱有多难。这不止是你舍不舍得出钱的问题，而是根本就没有多少金主愿意借给你。
这个时候大房企并购的机会就来了。所以，今年上半年前30强的房企拿地反而没后面的房企积极，一是因为前者储备有大量的地，够未来几年开发所需；二是不去抢高价地，节约资金，等待并购……
对很多房企房企来说，调控无疑是一次危机。然而，正如“危机”同时是“危险”和“机遇”的统一体，调控对有实力的房企来说，恰恰是难得的机会。
朱荣斌在接受媒体采访时就表示，当下地产行业确实面临困难，但“只有在这个时候企业和企业才拉得开差距。没有这个危机，我们永远没有赶超的机会，我们看到更多的是机会。”
英国历史上，第一大房企的市占率最高达到了13%，远高于美国和日本第一大房企的市占率，就是因为并购。调控之后，我国房企的集中度还会更高。
第二，房地产制造业的属性，使得其更需要管理，驱动规模膨胀。
根据NAR的数据，美国房地产经纪行业，大概有3.4万家机构，3000人以上的机构个数是零，1000~3000人规模的机构只有4家，500~1000人规模的机构也只有18家……大部分是10个人左右，以及10~50人之间的机构。
相比之下，中国前三大房地产经纪商，总人数达到25万左右，占全国15%以上的份额。为什么会这样？因为美国的房地产经纪行业，资源在经纪人手里，优秀的经纪人很重要；中国房地产经纪行业，核心资源在平台和老板手里，人并没有那么重要，管理却很重要。这就像制造业，你的管理水平决定了你的价值。
对于制造业来说，规模效应十分明显。富士康代工的利润很薄，但是由于其强悍的管理，依然带来比较可观的利润。
跟房地产经纪行业一样，现如今的房地产开发，虽然金融属性很强，但与此同时，它也还有特别深的制造业的烙印。
跟投等制度虽然一定程度上改变了房地产过去以“以土地”为核心的企业运营逻辑，进入以“人”为核心的经营逻辑，释放了人性的巨大潜能！然而，整个行业并没有变得更高端。
前不久，在地产创新研习社的一场活动中，刘爱明就表示，我们的住宅，10万块钱的房子和5万块钱的房子性能是一样的，都是避风遮雨保温。为什么性能不能提高？就是高科技用的太少！高科技就是把人伺候的舒服的东西。我们房地产商碰到的很多问题都是高科技的问题。
不搞高科技，只要上规模，行情又时刻在变，咋办？答案是快周转。快周转其实是人的快周转。因此，最近大家陆续看到，有的集团明确发文，要求连上7天班，而且正常工作时间不得开会；有的要求职能部门午饭时间控制在半小时内，而且除个别部门外，其他部门不设午休时间……
是不是给人一种满满的劳动密集型行业的错觉。因为制造业工厂流水线上的员工普遍都有午休时间的。
当房地产开发变成制造业，甚至比制造业还制造业时，管理的水平就十分重要。跟投只不过是管理的一种手段。
虽然最近一段时间一来，高周转已经成为过街老鼠，人人喊打，但对冲规模的房企来说，就无法回避高周转。甚至有房企高管直言，只要能高周转（还不出问题），就是好企业。因为高周转只是要求快速开盘卖楼回笼资金，后期的施工及质量仍按照公司要求，按物理特性进行。毕竟，不管是混凝土凝固时间、养护时间都有硬性客观标准。除非人为把重点放在前面而弱化后期施工管理，才会出大问题。
事实上，高周转概念引入国内房地产行业，源自万科学习美国帕尔迪，之后被其他房企运用到极致。高周转模式本身没有问题，有问题的是企业的运营管理，各房企之间快周转的差距就体现在运营管理效率上，而管理的本质是人。
时下，一些知名房企被吐槽拉高了小城市的房价。可是，反过来想，为什么他们在小城市的房子卖这么贵依然有人买呢？仅仅是因为他们的营销手段高明，还是他们的质量也比当地的中小开发商要更好一点？无疑二者的因素都有。
大开发商的标准化和对产业链的把控更到位，运营效率更高，通过放大人的杠杆，现在的的市场，还是有机会的。即便是限价，只要买地的时候就是按限价测算的，无非是比原来少赚一点，亏还是很难的。中小房企要跟大房企竞争，就像小作坊跟富士康PK，自然是非常难的。
注重管理，对人的主观能动性要求没那么高，注定了容易产生大公司，而且会不断的自我强化和膨胀。
中小房企要么与大房企合作开发
要么进入需特殊能力的存量市场
现在很多中小房企慌得一比。其实杠杠不是特别高，还有不错的项目和运营团队，三五年内还是可干的。毕竟你看市占率里，按流量净额和按权益金额，从TOP20开始，之后一直到TOP200，普遍相差10个百分点左右。这里面就是合作开发的空间。这个空间会慢慢收窄但不会消失掉。
另外一个就是进入存量领域。这个领域需要特殊的运营和服务能力，不是你财大气粗就可以搞定的。最近贝壳研究院院长杨现领就表示“其实（我们）一直没有把开发商做租赁当一回事”。为啥这么自信？因为跟传统开发相比，这是完全不同的另一套逻辑。你要做起来，必须要有独立的产品、独立的服务和独立的技术团队，将其当成一个独立的事业来做的。这样你才能够做起来。当开发还很赚钱，可以做的时候，你是不可能将资源大量的倾斜到其他领域的，更别说独立了。如果你干不了开发了，想干点别的，反倒可以倾注全力去做，不见得会比巨头差。
