转型“城市综合投资开发运营商” 华润置地加速多元化业务发展

文／黎珏伶

发布会上，华润置地华南大区董事长孔小凯在致辞中指出，华润置地已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，更首次公布了在这一战略转型下华南大区的全新业务矩阵。

除了持续开发商业、住宅、写字楼及综合体这些综合开发业务以外，还将通过城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块的战略布局，全方位助推为城市梦想的升级。

这就意味着，华润集团旗下的地产业务旗舰——华润置地也搭上转型城市运营商的列车。

城市运营成房企转型方向的“新宠”

日前，中国社会科学院城环所副研究员王业强在解读2018年《房地产蓝皮书》时表示，2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米，增速7.7%，比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大下降，比2016年减少1亿平方米左右。

历经20多年发展，我国的房地产市场从增量时代逐渐走向存量时代，单纯依靠住宅开发的发展模式已经无法满足房企的需求。在这样的背景下，各大房企纷纷开始谋求转型，开发+运营成为越来越多房企的共同选择，城市运营商也成为了转型路上的高频词。

在2017年度业绩发布会上，万科董事会主席郁亮提出，行业进入了新时代，需要告别旧思维，万科将定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，在住房业务基础上，探索租赁、物流、商业、冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务。中国金茂在2017年年报中表示，中国金茂将坚持以城市运营为核心的业务模式，持续推动“双轮两翼”战略升级。除此以外，围绕城市及园区综合开发和运营服务商这一定位，招商蛇口也从单一的房地产开发为主业向城市运营商转型，深耕园区开发与运营、社区开发与运营、游轮产业建设与运营三大核心业务，构建“美好生活圈”，布局长租公寓、健康养老、教育文创等多元业务。

针对房地产企业普遍转型这一现象，界面楼市特采访了资深地产媒体人朱罗纪。他分析，主要是因为如今单纯的住宅开发已经到了瓶颈期，未来尽管还是会增长，但是增长速度变慢，支撑不了企业的高速扩张，房地产的大规模普遍性的短缺时代基本上已经结束了。“在这个基础上，人们的消费需求在升级，大家并不缺乏东西，但是需要好东西。”朱罗纪如是表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，房企对于城市运营的转型，其实也是房企经营思路的转型，实际上当前地产行业的调控是比较多的，这个时候房企从业绩成长的角度看，其实会考虑一些约束少的、政策支持力度大的行业。总体上说，转型利好房企的持续发展，同时也利好捕捉部分土地一二级开发的机会。

华润置地华南大区董事长孔小凯在品牌发布会致辞中表示：“地产行业进入新发展周期，华润置地华南大区始终在规模与转型间寻求平衡，并逐渐在形成了高品质战略、复合型多元化业务等独具特色的发展优势。”

自2004年华润中心项目对罗湖片区焕新开始，到2016年后海片区代建代运营，华润置地一直以来都在探索与实践城市运营，这次，华润置地逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，更大广度与深度地探索如何运营城市人的理想生活，焕新城市梦想。

除了开发，城市运营商还要干什么？

与传统的住宅、商业开发不同，在接受界面楼市采访时，严跃进强调，城市运营概念更强调多种业态运作的思路。对于房企而言，这无疑是提出了更高的要求，也更加考验其对业务的统筹与协同能力、资源整合能力。

尽管运营商成为很多房企转型的方向，但是每个房企对城市运营的理解各不相同。当万科在物流、长租公寓、教育领域探索，金茂在商业租赁、酒店、服务业领域谋划时，华润置地则在城市更新、城市建设运营方面布局，以及用产业与创新去运营城市、激活城市活力。

在城市更新领域，以华南大区首个城市综合体作品华润中心为例，十年前，拆除原东方商城，华润置地就通过万象城、君悦酒店、幸福里、华润大厦等多个空间的开发与运营，共同建构起罗湖整个片区的复兴。2007年起，大冲村经过十年时间被建成一个280万平方米的城市人文综合体——华润城，不仅延续旧村落的文化脉络，同时又焕发出了全新的面貌与活力，成为广东省内最大的城市更新项目样本。

备受瞩目的湖贝片区旧改是华润置地又一个标杆项目。发布会上，华润置地华南大区副总经理、城市更新业务总负责人赵荣说，华润湖贝中心是一个兼具世界级难度和世界级水平的项目，这里涉及原始宗地93宗，是深圳市仅有的2个城市更新统筹片区之一。从官方披露的具体信息来看，未来，深圳又一地标高度为666米的湖贝塔将矗立于此；将有6条地铁线汇聚这里，实现同层换乘，打造地上地下一体化交通基盘系统规划；8处文化设施集群，含剧院、音乐厅、会议中心、美术馆、电子竞技俱乐部等，为人们从物质消费到精神消费的需求预留充足空间。

除了湖贝项目外，华润置地也正在深圳推进华润下李朗项目、华润宝安凤凰岗项目、华润罗湖村项目、华润上塘项目、华润龙华科技小镇项目、华润潭头项目、华润航港生态产业城项目等数十个新项目的落地。在华南大区范围内也陆续进驻了广州、东莞、湛江等城市，推进90余个项目的落地。

华润置地城市更新业务与其他开发商相比，有着一些明显的优势。其央企身份、强烈的社会责任意识使得其能够在城市发展战略和城市总体规划的大格局下，以实现社会价值为己任，并在华润中心、大冲旧改等项目中积累综合体开发及更新经验，同时依托于集团强大的产业资源及多元业务背景，较好地平衡政府、村民等多方利益。

在城市建设运营业务方面，2009年，华润置地华南大区代建与运营深圳湾体育中心“春茧”。凭借独特的运营模式，春茧成为全国首个运营第一年即实现盈利的体育场馆，不过，这并不能算是华润置地最得意的作品，其对深圳后海片区2.26平方公里的综合运营更加可圈可点。2015年，华润集团与南山区政府签定了战略合作协议，成为“后片区总运营商”。根据“总部金融+”的发展策略，华润置地华南大区在公共服务设施、市政公园、教育、医疗等领域与区政府进行合作，规划将后海中心区打造成文化中心和创新中心。华润置地华南大区城市建设运营事业部前期策划部总监廖慧在发布会上表示，围绕商业、文化、创新、生态四大核心功能，华润置地对后海片区进行了文化商业轴、创客智慧轴、未来市集轴及中心河生态景观带“三横一纵”的空间架构规划，并且将根据运动、创新、现场、文化、创客、制造、生态七大主题进行空间布局。此外，华润置地还将在后海片区打造国际创新中心、文化艺舍、都会校园、科技馆、未来生活馆、体育娱乐中心等亮点项目，于2017年正式开园的深圳人才公园也是其中之一。

根据界面楼市得到的消息，截止到今年6月底，在深圳，华润置地代建运营已建和在建项目已累计达到52个，覆盖了深圳南山、宝安、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山等7个核心区域，并与南山区、罗湖区、宝安区、龙华区政府达成战略合作，总投资额超过450亿元。

正像发布会上廖慧所说，华润置地的城市运营之路，开始于对理想城市的美好愿景，他们希冀能够在城市构筑不同的生活空间，重塑城市人的日常生活，让建筑赋予更多的公共使命与社会责任，让城市向所有人开放，也使所有人产生获得感。这是华润置地对城市运营的理解，也是该企业城市建设运营的基点。

华润置地作为“城市综合投资开发运营商”的优势何在？

如果将城市运营之路看做一场长跑比赛，各大房企正展开激烈角逐，我们不禁开始思考，到底什么样的企业更容易在这场竞赛中取胜？强势入局的华润置地优势在哪？能否拔得头筹？

严跃进在接受界面楼市采访时表示，随着PPP模式的推进，政府和社会资本的结合力度加大，各类带有盈利机会的土地开发和项目综合开发的机会增加，这会带来很多企业积极做转型，尤其是一些产业导入等类地产业务的开发。与此同时，借助PPP模式，地产商也更容易获得竞争优势。

他还进一步谈到，对于华润置地来说，转型为城市运营商有其较好的优势。第一是集团本身多元化战略，有助于导入商业、文化等资源，这是其城市运营方面可以运用的资源。第二是华润置地本身拥有较好的政商关系，或为其寻找更优质是城市运营项目以及获取更多的资源配套有支持作用。

事实上，除了传统的住宅、商业、写字楼开发、城市更新、城市建设运营业务，华润置地华南大区在“城市综合投资开发运营商”转型过程中，还将多元化触角伸向产业、创新业务等方向。截至日前，华润置地已经在产业合作领域储备产业资源150个，建立长期重点合作资源35个，签约战略合作10余个，包含MIT中国未来城市实验室、腾讯、凤凰医疗、迈瑞等合作伙伴。