2018年至今，共享办公正在进一步介入传统甲乙级写字楼领域，除了专业的联合办公运营商以及资本之外，房地产开发商也进入赛道，加速布局共享办公产品。
多方作用下，这个行业在从“卖空间”向“卖服务”转变，参与者们更希望称呼自己的产品为“新办公”或者“未来办公”产品，以此寓意这代表着整个写字楼行业的发展趋势。
最近专注于城市更新的投资机构高和资本在上海发布了其“新办公”理念。“老办公是一个没有服务的硬空间，并且做不到产业聚集，同楼层企业之间互无关联，不能满足现在企业的需要。随着技术的发展，城市逐渐呈现出碎片化、分布化、组织化的特点。办公也一定发生变化，这就有了‘新办公’，它至少有三个趋势，共享办公、移动办公、服务+社交。”高和资本董事长苏鑫说。
高和资本已经将位于上海杨浦区的一幢造型守旧、风格过气的传统写字楼改造成了建筑面积超一万平方米的独栋商业办公楼”高和云峰“，在知名建筑师俞挺的重新设计下，项目呈现出了简约、现代、青春的风格。
除了一个吸引眼球的物理空间，高和资本认为，“新办公”模式还应该包括配套商业、共享大堂、共享办公、共享会议室、健身空间、城市广场等功能，符合健康、共享、人性化、创新等理念，可以为企业追求效率与创新提供服务。
就在高和资本宣布其“新办公”理念的同日，老牌港资瑞安房地产也发布了旗下第一个新一代办公楼项目“INNO创智”，瑞安称这一新办公产品旨在融合甲级写字楼产品标准与联合办公线下商务社交场景，其目标客户群同时包括了大企业、中小型企业以及小微企业。为了加强新项目的社交属性，瑞安打造了具备会议、活动、休闲、健身等社群服务功能的INNO Social产品。
联合办公运营商也在争分夺秒地抢食市场。尽管已经有WeWork、氪空间、裸心社等在广泛布点，新的联合办公企业仍在尝试打入其中。
来自荷兰的灵活办公空间Spaces刚刚入驻了中国第一高楼上海中心，开设其在中国的首个办公中心，总面积将近4000平方米。界面新闻记者获悉，Spaces目前正在筹备上海的第二个办公中心。
成立于2016年的联合办公品牌米域只在上海和北京的市中心核心地段拿项目，今年以来加速布点，除了打造体量达22000平方米的北京最大单体联合办公项目，还在上海中山公园商圈、外滩商圈等核心区域接连落成新项目。
这些项目尽管定位和命名各不相同，但具备的共同点是其物理空间都有新颖的设计感，能提供“有腔调”的办公环境，强调空间的同时还强调服务，关注空间的社交属性，能为企业提供灵活的定制方案。
一大批“新办公”项目的入市，营造了上海共享办公市场的火热景象。根据机构预测，今年共享办公对上海甲级写字楼的净吸纳量将达180万平方米，比去年提升30万平方米。
不过，一名联合办公业内人士向界面新闻记者阐述了他的想法：“今年已经感觉到这个行业泡沫很大，项目过多、过剩，项目少的小企业或是缺乏运营能力的公司面临的形势极为严峻。”
第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事及主管郑廷俊是上海写字楼行业的长期观察者，他认为要判断新办公产品的生命力和竞争力，仍然离不开办公产品的核心需求本质。
“办公产品最终要解决的需求是办公需求，主要有三个要素——位置、品质和运营能力，决定了办公产品的竞争力。如果远离了这些需求，那么产品的生命力有待怀疑。”郑廷俊说。
目前新办公产品的去化率参差不齐，郑廷俊认为，去化好的联合空间有几个特点：一是有品牌，有丰富的空间运营能力和品牌支撑；二是位置在核心区域；三是租金合理。
值得注意的是，新办公项目大量入市的同时，上海写字楼市场的空置率正在进一步上升。
根据第一太平戴维斯的调研数据，2018年第二季度上海核心商务区共计有五个全新写字楼项目入市，为市场带来约42.6万平方米办公面积；非核心商务区第二季度迎来了五个新项目集中交付，共计56.3万平方米新增供应。
受大量新增供应影响，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.7个百分点至35.5%，创下过去三年以来新高。预计今年下半年还将迎来约140万平方米新增供应面积，空置率将进一步上行。
郑廷俊表示，今年联合办公也进入了供应高峰期，“但并没有发现联合办公产品在空置率上有更好的表现，对于新型办公产品的市场需求肯定有的，这个行业也不缺钱，但关键是怎么投，行业内缺少能够运营好的团队。”
对于新办公市场的火热现状，郑廷俊认为，目前联合办公企业仍在持续布点中，加速抢占市场份额，以提升行业话语权和资本议价能力，小企业将会被挤出效应所影响。对于各大布局新办公产品的开发商来说，他们做这种新产品是为了掌握行业的新需求趋势；也有原本主打住宅产品的开发商，希望借机找到转型机遇，通过新办公产品实现弯道超车。
“但共享办公产品本质上来说，还是办公类产品的分支，它的比重远没有达到主流，目前来看，也不可能取代传统写字楼产品。”郑廷俊说。
