(作者 李晓丽 编辑 排 云)
1、C轮融资：我们让它连尾灯都看不见
“看起来像个码农啊，一点看不出他就是CEO。”带着黑框眼镜，刘海齐齐摆在额前，大部分时间都穿着卡通T恤，朋友圈总爱晒老婆手艺，跟人讲话不急不缓，谈竞争对手往往点到即止，不多半句坏话，这是曲先洋给人的初次印象。
从这些表象上看，根本猜不出这是位手下员工1700多号，3轮融资轮轮数亿的商办选址创业公司CEO。
但拂开这层温和低调的假面，创业者曲先洋霸气得很，只不过轻易不表露。
“C轮融资，是一个老生常谈的话题。我觉得还是有必要再讲一下。”好租所在的赛道里好久没有新的融资消息传来。今年5月，好租宣布了C轮获得国投创合基金和愉悦资本共同投资数亿的好消息，但是质疑声紧随其后。
“有记者采访我说：‘行业里有人说这么早去接受国家投资是不是代表融资不是很顺利？’其实，从我们拿到这笔融资到现在，包括以后，每一个月的数字都是要报给财政部的，你认为这是可以弄虚作假的吗？我只能理解这是一种嫉妒。”
“我希望大家跑得越来越快，我们让它连尾灯都看不见。”
截至目前，“我们是这个行业里唯一的一个拿到C轮融资的公司，我相信在未来也是唯一的一个。因为有我们在，就不需要别人。”
憋着这口气，创业三年来，曲先洋带领好租在O2O办公租赁这条赛道上杀出重围，一口气拿下北京、上海、广州、深圳、成都等全国11个重点城市，上线商办楼宇房源超110万套，员工总数激增至1700多人，线下服务团队超千人，2017年全年GMV破百亿。
有这些业绩傍身，曲先洋越来越自信，越来越有底气，尤其是在竞争对手面前。但这还不是曲先洋和好租的终点。
目前商办地产市场资产总额是住宅的2/3，但行业里连一个能占到5%以上份额的玩家都没有。曲先洋放话说，“希望我们未来能在这个市场达到30-40%的份额。”
好租2017全年GMV固定收益准确的数字是105亿，“我们完成了11个城市的布局，在最好的城市——上海，我们拥有12.82%的份额，排在第一。”
12.82%是什么地位？
“在经纪行业15%通常被看作是一个最重要的‘拐点’，在一个城市或者一个区域里，当一家企业份额达到15%的时候，通常会认为它有了极强的话语权。这个点就叫‘拐点’，这个点是我们的地位，是让每个人都非常骄傲的地位，你可以非常骄傲地拍胸脯说‘我是好租人’！”
成者王败者寇。当年至少有几十只队伍跟好租一起出发，绝大部分选手再也没有资格像曲先洋这般说出如此豪情的话。他们或早早退出，或早早转型，或死于半路。
为什么是好租，为什么是曲先洋？有人不忿，有人嫉妒，有人好奇。
过去的这1000多个日子，是曲先洋的个人成长史，是好租的发展壮大史，也是行业的狂飙突进史，更是商业地产O2O的模式发展史。
2、“这种机会一个人一辈子可能只会遇到一次”
曲先洋不是一个人在战斗。
受益母公司58赶集补给的流量资源，好租的胜出离不开母公司的资源，对于这点曲先洋本人也不否认。但不是每个大平台内部孵化项目都能像好租一样走上独立之路。
这是大平台孵化策略的成功，也是曲先洋这类职业经理人转型独立创业者的涅槃。
很多次，曲先洋都向园区界形容自己是那类挽起裤脚，行走在泥土里的创业者。 “当我们作为好租的一员，走出去的时候，我们希望别人给我们的是尊重。”这个行业很苦，很累，尤其想要改变人们对于中介的刻板印象很难。
哪怕是用互联网工具介入改造，也依旧难。
一开始，和好租同时出发的那波创业者们纷纷打起去中介化的概念，力主用互联网技术的介入，彻底用数据换人。于是，商办选址领域的第一波互联网创业者们在此折戟。
“存在就有它的道理，要做的是去尊重行业规律。”跟好租一样醒悟过来的第二波创业者们，开始重视尊重线下业务。但养人烧钱，盈利又遥遥无期，第二波资金链断裂的创业者就此止步。
极少数创业者坚持到了第三阶段，开始通过开发产品打通业主端，从而解决房源数据的信息不对称。和住宅一样，上午成交的信息没有及时更新，到了下午就是假房源。房源信息的真实性必须要靠实时性保证，撒人出去实时扫楼成本太高，只有打通业主端才是唯一解。
但业主凭什么要留接口出来？除非你能提供一款有价值的产品去置换这些数据。
顿悟到这点的创业者们开始分化，一些人直接转型去业主端开发楼宇管理的SaaS系统，一些人开始绕道取食。
前者主要代表是从搜办转型的Creams，后者原本有好租、点点租、优办、空间家。但优办在业主端系统“易平方”上线不久后就宣布业务整体关停；空间家把主力放在了商城板块的“行政超人”和办公租金贷上；点点租走向海外同时尝试自营；只剩好租还在正面突破。
从融资进度和交易数据看，好租确实领先了。
“我们的江湖地位，是用业绩换来的，业绩背后就是我们的服务质量。”曲先洋在好租2018年中誓师大会这样喊道。
在线下的中介服务中，好租三年来变换了不少玩法：专车接送、网红直播看房、VR看房、金牌经纪人培训选拔、定制水……
线下服务的精进给好租带来了意外大惊喜，好租的两个投资方都是通过找办公室找来的。
好租的A轮投资人愉悦资本合伙人刘二海提到当时投好租的原因，说当时他们正在找办公室，用了好租的服务，觉得不错就投了。如今，愉悦资本已经跟投了好租三轮，成为好租的长期投资者。
好租B轮融资的领投方元生资本，也是在北京和上海找办公室的时候用了好租的服务，最后从客户变成了好租的投资人。
但如今看起来一帆风顺的好租，3年前也有个不容易的开端。
“好租还在58赶集内部孵化的时候，有次需要添置一台几千元的照相机，曲先洋就打报告，给财务、给集团副总，折腾了快一个月都没批下来。最后无奈给杨浩涌写邮件，杨回复让曲先洋先垫钱，后面批下来报销。”曲先洋在接受其他媒体采访时曾透露过这样的细节。
3年前的起跑线上，不乏五大行出身、投资人出身、海归留学出身的高富帅。从背景上看，曲先洋代表着那类只要给机会就能逆风翻盘的创业者。
从北航计算机硕士毕业，进入腾讯做了3年产品经理，后跳到赶集负责房产线上业务，曲先洋一直缺个机会，直到58赶集内部开始实施孵化策略。
“这种机会一个人一辈子可能只会遇到这么一次，不管是不是冲动的决定，只要抓住就值得尝试。哪怕失败了，最起码也曾经试过，这就可以了。”
曲先洋看到了机会。
但凭什么机会就给他们？真是应了那句格言“机会都是给有准备的人”。
“我是作为产品经理入职赶集的，独立负责整个房产频道。当时线上、线下还是挺泾渭分明的，我希望能跳出来做这个事情，因为总要有人跳出来把业务串联起来。所以，在我的业务团队里，我们是第一个产品跟着销售去谈单子的，是第一个产品出来说我帮销售做销售策略的。为什么我的营销体系能一下子做到三、四百人那么大，是因为在这三年的配合中，我虽然没有这个权力和义务，但我通过这种方式获得了大家的认可。大家认为，这起码是个好的带头人和搭档，大家才愿意脱离原来赶集的营销体系，加入到好租。”
但竞争不是没有。一边，就在好租独立孵化的同阶段，58旗下一个类似的项目“乔迁之喜”也开始创业了；另一边，本来打算投资好租的投资人竟然带了一波赶集的人另起炉灶了。
紧接着市场火热，风口形成，几十个同质项目林立于市场之上。好租如何杀出一条血路来？
这太考验团队创始人的能力，尤其是战略能力。
3、“我们对于产业园区有更深的理解”
曲先洋是善于学习和变通的。
3年前谈园区，对于这块陌生的业务，曲先洋连摆手说我们不做，那块太重，逻辑不通。3年后，好租的一条腿已经完全踏进了园区这个板块。
“我们对于产业园区有更深的理解。”在2017年的一场行业峰会演讲台上，曲先洋对于产业园区市场的痛点信手拈来，数据、案例、客户样样不缺。
“左边拿的是房源库，右边是客户库，不断地优化、匹配客户和房源之间逻辑，保证为客户提供服务、房源供给者提供服务，可以大量、高效、复制。我们更多从右侧出发，理解好已有的客户需求，推动左侧找到合适的空间，我们起到连接器作用。”这是曲先洋对于好租商业模式的总结。
把这个模式套用到产业园也能玩得转。曲先洋说，“这其实跟产业园区的逻辑是一样的，只不过产业园区在封闭的物理空间提供服务，我们是在空间里以松散的组织方式提供这样的服务。”
这套逻辑的基础是数据，不管是左手的楼盘数据，还是右手的客户数据。这也是好租的核心竞争力。
那么如何才能获得这两手核心数据？
扫楼是基本功。链家用三百个字段定义一个住宅楼盘，好租用了一百多个字段定义一栋写字楼。
初级阶段，只要有钱，谁都能烧出来，难的是第二阶段：如何让业主方开放自己的实时成交数据？
快速学习，快速改进，曲先洋在战略调整方面很利落。
最早走上这一步的是从搜办转型的项铭，在私下接触过几回之后，本来准备跟Creams合作的好租突然决定自己做，后来就有了好租办楼宇管理SaaS系统SpaceOne的上线。
“项铭是我所尊重和认可的创业者，”但是，“这种核心的能力必须握在自己手里。”曲先洋没有表面上看上去那么温和，创业维艰，慈不掌兵。
哪类业主手里的物业体量最多、最大？显然谁也拼不过产业园区。在战略上认可园区板块后，好租迅速拿下园区类客户。
北京亦庄的云时代项目，曲先洋说，“两万平米，三个月半左右，去化了五千平米，占总面积25%，线下只放了两个人。”
左手端的楼盘数据有办法搞定，那么右手端的客户数据靠什么来？
好租母公司58赶集导入的流量成为重要渠道。
曲先洋分析，“只要是空间类的产品，绝大部分的客源渠道，其实来自于线上。这决定了我们可以把客户的决策，以及客户的收集整理成本，更多地向线上延伸。”
另外一个渠道就是好租商城，商城为选址客户提供租后服务的同时蓄客。
两端打通之后，剩下的问题就是怎么赚钱？
4、做一个“大数据驱动下的商办资产运营平台”
对于赚钱，曲先洋没有技术创业者的清高，情怀的归情怀，不赚钱的创业那是耍流氓。
曲先洋特别赞同阿里巴巴前CEO卫哲所说的话，即B2B模式很多时候其实天然是信息不对称的，“因此商业地产在某种程度上也是一种隐形的B2B交易行为”。
天上没有白掉的馅饼，服务行业也不会有免费的咨询，好租第一步生金的当然是佣金服务。只不过，借助数据支持，好租让自己旗下的1000多号中介人员服务效率更高，决策匹配更加智能。
然后就是数据生意。获取数据不是零成本，数据分析自然也不会免费。在好租的智慧选址业务里，对标五大代理行的“个性化定制选址报告”也是一个盈利点。
再就是利用58赶集系的流量优势，好租逐渐形成了自己的流量池，开发了楼点通广告业务，赚精准营销的钱。
但这听起来好像不是什么新鲜事，这些布局似乎一些竞争对手也在做。曲先洋的战略深度体现在哪里呢？
好租在发展一段后，曲先洋感受到“现在的困境是我们的服务不足够深入和固定。中介平台进入这个市场以后，到底服务得好与不好，空间产品服务到底提供什么样？其实有些时候中介方是无能为力的。”
要改变这个现状，就只有将触角深入到更多的环节中，将需求前置，决策前置。所以好租现在在做的事情里：
1、数据咨询服务，参与到前置的产品设计、楼宇估价等环节中；2、SpaceOne SaaS软件，让房东通过数据把手里的空间看清楚，让他们有运营思维而不是小作坊思维。
不止这些，好租的金融化也已在议程之上。曲先洋下一步的尝试准备先从金融化入手，他的最新思考是：“金融化核心2个能力：一是风险定价，一是风险偿还能力。”为了提升风险偿还能力，未来好租不排除也会亲自拿楼来练手。
目前，好租资产业务已经成为五大战略板块之一。目前好租自营的资产已经上线了“世纪启创·盛福大厦、SOHO现代城、文化金融大厦”等几栋物业。
关于好租的终局，曲先洋想得比较明白。
他们要做的是写字楼双边市场里的撮合交易，以此赚取服务费。服务费的构成来自两边，一边是企业选址咨询服务费，一边是空间运营服务费。更高级的玩法当然是从这条产业链的所有节点上都分一些利润出来。但这显然需要一个更大的局，对应的难度系数也非一般。
不过，出脱的业绩表现给了曲先洋很大信心。如今，不局限于撮合，曲先洋对于好租最新的定位是——“大数据驱动下的商办资产运营平台”。
团队的执行能力，曲先洋的管理能力，能支撑好租通往新梦想的路吗？
5、未来，“我们只是提供办公选址服务吗？一定不是。”
三周年之际，好租迎来一份生日大礼。
“我们已经赚钱了。”曲先洋在这次《新园区100人》访谈中向园区界透露，好租综合业务在2018年3月份就已经实现盈利。
盈利渠道也主要来自上述几方面：资产管理板块的定制咨询服务；写字楼选址的撮合交易佣金；SpaceOne软件的服务费收入；好租信息流里的楼点通广告业务；好租商城的增值服务收入。
曲先洋总算有底气去回应那些质疑声。
“这三年我们也经受了很多这样的攻击，总认为我们是门外汉，认为我们不过是碰运气。我们不断地在用自己的努力，用自己的进步，证明这不是运气。”
但给外人交代远没给自己员工交代重要。
3年时间，迅速从一个几十人团队壮大到几千人，这更考验曲先洋的管理能力。
在2018年中的誓师大会上，曲先洋分享了一个段子。
“我们在座的9个经理之中，有一位经理是公司早期的员工，拿到了一部分期权。期权文件签回去以后，他老婆说‘这是什么东西’，也不知道是什么意思，有什么意义，不知道能换来什么。我们做完C轮融资以后，这位经理就把这个消息转发了，他老婆看到了，回家翻箱倒柜，就为了把这个文件找出来，然后还把它裱起来挂在了墙上，说‘现在这个文件是全家最重要的东西’。”
人才是核心，企业文化是灵魂，期权奖励只是手段。
当初愿意跟着曲先洋出来，放弃赶集高薪的那波人投身创业的，是好租最核心的一票人。
“一家创业公司最宝贵，最重要的是人才的动力、组织的活力。那对人才，对优秀的人才，最大的尊重是什么？就是让他们成为更加优秀的人，让他们和优秀的人肩并肩，这个我们认为是最大的成功。”
誓师大会上的曲先洋，完全褪去了一个产品经理IT男的假面，这番话说得是热血满满。
这背后，曲先洋看中的是人效。“关于增长，我很开心的是我们的人效增长了46%，这是实实在在的效率的增长，实实在在的财务状况有所改变。”
曲先洋是如何褪变的？其实，有2个人对他影响很大。
一位是特斯拉的Musk，一位是曲先洋的前老板Pony。曲先洋崇拜马化腾的专注度、敏锐度、敬业精神；也敬佩马斯克发现问题，解决问题的智慧，以及他的那股拼劲。
当然少不了另外两位前boss，杨浩涌和姚劲波。
在创业过程中，姚劲波经常给曲先洋建议，还曾把他的管理方法传授给曲先洋，比如：告诉他，在公司刚起步的时候，不要在意庆功会过于频繁，“做50万，就可以让大家庆功一次，100万又可以庆一次”，这样才能不断地让员工觉得公司在蓬勃发展，让员工有更好的荣誉感、参与感。
三年再复盘，初心未改。当初一票创业者是打着用互联网改变中介的噱头进来的，如今曲先洋依旧希望用数据去除中介身上的刻板印象：“我们都是希望能把服务质量不断向上提升，我们希望有一天一旦你提起办公室选址、商业选址这件事情，我们的名头、我们的服务质量像宝马、奔驰一样绚烂。”
三年再出发，野心不小。曲先洋内心的目标早已换了近期是加速扩张，远期是让好租成为一家商业资产管理公司。
“我们只是提供办公选址服务吗？一定不是。我愿意相信未来市场里一半是拓新，一半是运营，这都与我们有关，都会去刻上好租的名字。这是我所相信的未来，也请你们相信，让我们继续走下去，去打造我们的未来。”
C轮开始“挑”资本，心里有这样的底气，曲先洋跟他们的团队喊话：下半年继续扩张！
“扩张代表什么？代表舍命狂奔，不仅仅是我们的兄弟多了，地盘大了，而是我们的责任更大了，目标更高了，需要靠我们养活的，需要靠我们帮助的人更多了。你不仅要证明自己，你要带着自己的兄弟们证明我们的存在是有价值的。”（完）
