文／王志
“旧改”的另一个名字叫作“城市更新”，这是城市不断向前发展的使然。近年来，深圳可供房地产开发的用地越来越少，把存量用地用好成为突破用地困境的新途径。很大程度上，“城市更新”既为政府解决城市发展所存在的问题，也为房企提供了新增用地。
早于2012年，“大金沙”这一概念就被提出，笔者在实地走访红树湾壹号、中洲湾时，这两个项目的现场销售都有向笔者提及。笔者根据他们的介绍做了个综合整理，大金沙旧改项目是由福田区政府牵头，斥资300亿来升级这一片区。
整个大金沙片区占地114.7公顷，北到福强路，南到福荣路，西到滨河路，东到新洲路，由这四条干道合围而成，涵盖4个城中村和三个工业区的改造。城中村包括上沙村、下沙村、沙嘴村和沙尾村，工业区为金地工业区、上沙工业区和沙尾工业区。
片区总的规划是15个单元的旧改，目前已确认主体开发的有4个。它们分别是于2013年就开盘了的京基滨河时代广场，以及接下来将要开盘的红树湾壹号和中洲湾，还有就是金地工业区的改造。除此之外的其他地块相对来说会晚一些，红树湾壹号的现场销售童先生如是说。
这一“旧改”完成后，整个片区内将新增住宅体量350万㎡，新增产业园区包含商业412万㎡，两者共有762万㎡。中洲湾现场销售潘先生是这样来形容这一体量的，“这是关内第一社区华侨城的2.5倍，也相当于2倍的车公庙。”
现一起来看看即将入市的红树湾壹号和中洲湾。
红树湾壹号
从上沙地铁站C出口出来就是福强路，沿着福强路一直往东走1-2分钟就可以来到沙嘴路，再从沙嘴路往南走4-5分钟，便可来到红树湾壹号，其具体位置为沙嘴路和金地一路的交汇处。
（红树湾壹号）
据童先生介绍，红树湾壹号北靠整个福田CBD，距离福田体育公园、高尔夫球场都不远；南临368公顷的红树林生态保护区，其中，38公顷的红树林生态公园距离项目2公里。
他向笔者说道，整个项目分两期来开发，目前已经建起的是一期地块。一期的东南面为二期，共3栋，其中两栋是回迁房，预计明年开始动工。
整个1期占地2.4万㎡，总建筑面积30.7万㎡，共有4栋。其中，A栋是综合楼，高区为公寓，中区为酒店，低区为写字楼。据其透露，公寓是要卖的，酒店和写字楼的产权归沙嘴股份有限公司，但是仍由绿景来运营和管理。
B栋、C栋和D栋为住宅，而住宅又以后面两栋为主力。童先生向笔者讲道，B栋是整个项目最高楼栋，有3个单元，均为2梯2户，最小面积170㎡，最大面积240㎡。C栋是3梯4户，共44层，中间的两户为139平3房，两侧为167平4房。整个项目最小面积段是D栋，3梯6户，共41层，户型为83㎡、84㎡和87㎡，全部为两房。
童先生告诉笔者，即将入市的住宅为准现房，后续是毛坯出售。
红树湾壹号距离7号线上沙站，步行约为5-7分钟。项目北侧200米处有个金地花园公交站台，出行可谓是极为便利。
据童先生介绍，项目的学区被划分在位于新洲片区的绿洲小学。据该小学官网信息显示，其创办于1999年8月，是一所福田教育局主管的公办学校。学校位于新洲七街，2003年和2004年，相继被评为区一级学校和市一级学校。
而初中的学区则被划分在上沙中学。公开资料显示，上沙中学创建于2005年7月，是福田区委、区政府兴办的一所公办初级中学。此外，红树湾壹号一期里还建有1所幼儿园。童先生告诉笔者，这所幼儿园是绿景来建的，建成后交给福田教育局，学区也是就近划分。
此外，童先生还向笔者透露道，位于项目北侧的金地工业区旧改，将打造一个67万㎡大型综合体，其中还含有一所九年一贯制学校。而红树湾1号与其属同一个街道，仅一路之隔，这对片区来说是一个利好。
就商业而言，红树湾壹号自带3.5万㎡的商业——左阾。据其介绍，该商业共有3层，第四层为1.5万㎡的空中花园，整个商业定位社区型，由绿景本身来运营管理。他进一步补充道，该项目的左阾是绿景的第五个商业，目前在梅林有1个、龙华有2个以及化州也有1个。
就一期来说，其总户数为618户，共有1200个车位，车位配比1:1.94。从数据上来看，车位非常充裕。但项目有个最大的缺陷就是容积率太高，这一数值为8.59，要说对业主居住的舒适度丝毫不产生影响很难。而其另一指标绿化率为30%，差强人意。
当问及价格时，童先生告诉笔者，目前项目尚处于备案阶段，还不知道价格。为此，笔者在链家网上查阅了红树湾壹号周边二手房的在售价格。数据显示，建筑年代为1990年的金地花园，其挂盘均价为55281元/㎡；建筑年代为1999年的好景豪园，挂盘均价为56881元/㎡；而建筑年代为2001年金海湾花园，其挂盘均价也最高，卖到了69581元/㎡。
中洲湾
从红树湾壹号沿着沙嘴路一直往南走5-6分钟，便可来到福荣路。再从福荣路一直往西走8-9分钟，就来到了上沙椰树路。沿着这条路往北走3-4分钟，中洲湾就出现在眼前了，其具体位置为上沙大道与上沙椰树路交汇处。
（还处于施工中的中洲湾）
据现场销售潘先生介绍，整个中洲湾项目总建筑面积超300多万㎡，分三期开发，建设完成后将集写字楼、酒店、公寓、住宅和商业于一体，是目前福田最大的城市综合体。
中洲湾南面为福荣路和广深高速，北面是福强路和滨河大道，东面为沙嘴路。据其介绍，一期由01地块、02-04地块组成。其中，01地块有两栋写字楼和3栋精装公寓。写字楼共62层，层高300米左右，体量达到21万㎡，单酒店就有约2万㎡。公寓的体量达15万㎡，预计今年年底或明年年初销售。此外，公寓楼下是一8万㎡的Shoppingmall，将于2021年左右开业，建成后会与地铁站无缝对接。
20-04地块有3栋住宅和1栋公寓，住宅户型为89平3房和140平4房，公寓户型为35-60平的1-2房，这也是预计将于8月入市的一期户型。潘先生告诉笔者，此次入市，中洲湾大概将推出250-260套房源。早于今年4月，中洲湾一期就开始进行了诚意登记。目前，其诚意登记客户已经有1300个左右。
潘先生向笔者说道，二期主要为塔楼，由6栋住宅和2栋公寓组成，且目前已处于拆迁阶段。其中，住宅户型都在200㎡以上，分别为61层和64层。
其补充道，二期也将会建有8万㎡的商业配套，并有着丰富的景观资源。从其南面可以看到红树林生态景观和深圳湾海景，北面则可以看到136万㎡的深圳高尔夫球俱乐部和福田区中心区的夜景，东南侧高层能够看到坐拥1500公顷的香港米埔湿地公园。
据潘先生透露，三期将会是中洲湾体量最大的一期，建筑面积会有80万㎡，因刚拿地不久，目前还在做前期规划。潘先生进一步说道，中洲也将会把三期打造成为一个集写字楼、商业、公寓和住宅于一体的城市综合体，新增商业20-30万㎡左右。这也意味着，中洲湾的所有商业将接近50万㎡。
交通方面，中洲湾是一双地铁项目，距离9号线下沙站10分钟左右，距离7号线上沙站7分钟左右。高德地图显示，从项目处驾车去福田口岸和皇岗口岸，大概需要15-20分钟。
学校方面，据潘先生介绍，项目里会建一所公立的幼儿园。中洲湾紧邻上沙小学，资料显示，这一小学创办于1999年秋，至今已经有19个年头了，属于省一级学校。初中的学区也为上沙中学，这所学校的情况上文已述及，此次不再赘言。
就商业而言，中洲湾自身的体量就足够庞大，近50万㎡。这一体量满足项目业主的需求自不待言，还可辐射整个大金沙旧改片区。此外，其距离京基的KKONE步行仅需5-7分钟，商业可谓是异常丰富。
公开资料显示，中洲湾一期、二期容积率为9.2，比红树湾壹号还要高出0.61，其居住的舒适度可想而知。而其绿化率则与红树湾壹号一样。
据潘先生介绍，中洲湾项目包括公寓约有9000户。其中，一期、二期共有停车位5000个，一期住宅为432套。住宅方面，车位配比可满足1:1；但公寓方面，则没有办理月卡的权限，车位不能得到保证。
潘先生向笔者说道，拿预售证的价格将会在9-10万/㎡左右，因住宅是毛坯交房，而公寓是精装修，所以两者的价格会差不多。听到这里，笔者质疑道，润府三期的备案均价才8.5万多/㎡，你们能卖到9-10万/㎡？潘先生则直言，这个不要您担心，因为我们周边的二手房也是在8-9万多/㎡的样子。
随后，笔者从链家网查阅了中洲湾周边二手房在售价格。其中，建筑年代为2002年的鸿景湾名苑，挂盘均价为64011元/㎡。建筑年代为2003年的万科金域蓝湾，共有三期，挂盘均价分别为76525元/㎡、74927元/㎡和73587元/㎡。数据显示，中洲湾周边二手房价格并没有如潘先生所言的那么高。
此外，单从商业来说，大金沙片区就有自2016年5月开业的体量为10万㎡的KKone。加之，即将入市的红树湾壹号也将配带3.5万㎡的商业左阾。而中洲一期、二期和三期将打造近50万㎡的商业，这一体量是不是过大了？对此，笔者采访了深圳资深地产媒体人朱罗纪，他认为，中洲湾商业的定位应该是辐射整个深圳的，大金沙的实时人流巨大，消费力相对庞大。据中洲内部人士透露，就中洲湾周边的实时人流可达80多万。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，就目前来看，按人均的商业面积计算，深圳并不存在商业过量的情况，但某些区域的商业面积确实比较集中。就如大金沙片区，由于旧改项目的推进，已建成及其计划建设的商业面积确实比较大，但中洲湾的商业可辐射到上沙、下沙、沙头、沙尾和新洲，所以商业体量虽大，仍然是可以消化的。
