文／杨泥娃
尽管时值盛夏，但房企融资却提前进入寒冬。
在国内各地从严调控的大背景下，进入2018年，楼市限购、限贷等政策逐步扩展至部分三四线城市。对房企而言，楼市调控意味着市场需求被抑制，项目销售的时间也被拉长，回款速度也会有所放慢。
更重要的是，今年6月以来，房企境外发债受到限制，房企“违规销售”情况被通报，销售回款到位速度或受影响，一连串的“紧箍咒”加身，让房地产企业的融资变得雪上加霜。
而在许多业内人士看来，房地产融资受限虽是板上钉钉，但房地产企业的融资难度确是呈现分化状态，前期附加杠杆融资的地产公司恐怕在此时要艰难度日。
债务高峰来袭
实际上，这一波债务压力可以追溯到3年前。
在2015至2016年的楼市热潮中，房企纷纷加大了发债力度，通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后，由于部分三年期以内的债务到期，偿债高峰期也悄然而至。
多位业内分析师表示，从房企债务端来看，典型上市房企存量债务期限大多为2年-3年期，因此，过去两年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付。届时，若销售回款难以到位，将有一些房企会被迫退出房地产市场。
尽管从政策环境上看，房企融资环境的收紧仍在持续，但在资金压力之下，房企还在努力想办法解决“钱”的问题，抓紧窗口期进行融资。数据显示，上半年融资规模同比上升的企业共有50家，占比将近60%。
根据不完全统计，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入战略投资者融资较大，并发行大量境外债券来替换原有的债券，从而导致去年上半年房企融资总量激增。如果将恒大的影响忽略就会发现，今年上半年融资总额为5679亿元，同比增长9.7%。
从结构上看，今年上半年房企融资结构基本延续了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，较2017年全年继续下降了2个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%，据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。
而接下来的时间里，偿债高峰还将持续。广发证券房地产分析师乐加栋预计，2018年—2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。
层层“紧箍咒”加码
中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，今年以来，房地产企业销售业绩虽然持续向好，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。
然而，6月以来，层层监管加码，让房企融资渠道变得更为“拥挤”。
6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。
“现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。”张大伟坦言。
张大伟具体指出，今年以来，共有338只债券取消或中止发行，涉及金额高达2161.79亿元，其中共有52家上市公司取消或中止了58笔信用债（企业债、公司债、中票、短融）发行，合计涉及金额384.5亿元。
而其中有多笔是房地产的融资，根据与中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。
1-6月份，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。记者梳理包括58同城、赶集网和安居客看到，目前因为调控措施多样，很多城市主要地区的房价相对平稳。平稳则交易量会趋于稳定，“随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”张大伟说。
融资压力分化
事实上，在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下，房企销售回款到位速度迟缓，而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下，“非标融资”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而，在监管趋严的大背景下，以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动，房企融资成本也逐渐水涨船高。
张大伟指出，房企融资压力出现分化，整体看，房企没有出现普遍性的降价，虽然资金链的确紧张了，但还没有到最危险的时候。
“现在资金链紧张的状态下，加杠杆严重的企业的确压力非常大了。”张大伟说。
与此同时，乐加栋说：“需要指出的是，大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。”
有分析人士表示，大笔举债扩张的中小企业，高价拿地的企业，甚至项目布局城市不均衡的房企都将面临高杠杆运营带来的偿债压力，甚至有些房企将遭遇生死劫，预计今年下半年，为了生存或者减压，房企的并购案将更多。
融资成本方面的分化则更为明显，数据显示，2017年以前，大小房企的融资渠道无明显差别。但2017年以来，小型房企难以从银行获取贷款，转向利率更高的非标融资，成本上升快。而大房企融资渠道较广，融资成本上升相对较慢。房企融资成本仍将走高，预计到2018年底大型房企融资成本将提高50到100基点，而小型房企则将提升200到300个基点。
北京某信托公司业务总监在接受媒体采访时曾透露：“现在我司对融资方的最低要求是百强房企，其次还要考虑项目位置，对于二线以下城市基本不予考虑。”对于实际融资成本，该业务总监表示，由于涉及多方因素考虑，融资成本有所不同，但即使是实力雄厚的大型房企，成本也普遍在8%以上，甚至可到两位数水平。
